馬尚輝集中精力的與張小虎在一起工作。既是協調、又是監控。
馬尚輝既保持了中學時代的聰穎和樸實,又發揮了大學時代和工作期間的經驗與圓滑。
馬尚輝的任務是溝通和協調,李軍安排的其他工作都排在了後麵。張小虎與馬尚輝互相之間的交流還算到位。張小虎當然知道李軍安排馬尚輝和自己一起工作的用意。
張小虎對前期的調查研究工作,向馬尚輝做了介紹。實際等於是間接的向李軍做匯報。招待所的住宿問題是由馬尚輝安排的,總共有7套房間,其中有一個套間。財務李翔一間房間,張小虎一間房間,張小虎的兩位同事一間房間,工程監理安排了一間房間,三間房間安排給將來的項目施工人員。套間是由李軍居住。李軍為了工作方便,特意安排馬尚輝與自己住在一起。
馬尚輝對張小虎的市場調查開始關注。馬尚輝仔細研究張小虎設計的調查問卷,對調查問卷關於需求麵積的方麵,停頓了。馬尚輝想,如果商戶需要那麽大的麵積,我們是不是就要準備這麽大的麵積,商戶的調查數據是不是真實呢?我們是不是采用呢?如果采用這些調查數據,是不是要修改原來的建築平麵設計呢?
馬尚輝雖然在中學是學文科的,但在大學是學經濟地理的。對商業的情況有所了解,在銷售行業又幹過多年。馬尚輝知道,產品銷售的第一位就是產品是不是滿足市場需求。所以,馬尚輝對於先進行建築設計,再進行營銷策劃,感覺到程序是顛倒了。
他把這個想法和張小虎進行了交流。張小虎雖然搞的營銷策劃項目尚沒有案例,但同行的灌輸還是有記憶的。但是,他又不便向馬尚輝告訴真情。張小虎說:“李總,對於這個項目是進行了認真考慮的,如果沒有進行市場調查,他不會用1000萬元,拿這塊地的。建築設計就決定了產品,我們是圍繞產品進行營銷的。如果確實建築設計有問題,我們營銷也肯定沒有辦法。”
馬尚輝很精明:“那你們感覺產品有沒有問題?”
張小虎沒想到馬尚輝會給他將軍。
張小虎說:“目前,我們沒有發現什麽問題。當然在實施過程中也許會發現問題。”
張小虎接著說:“李總,對於這個項目是把握到位的,我相信:在產品方麵不會有太大的問題。李總原來就是搞施工的,他對產品應該是內行。”
張小虎發現馬尚輝比較認真,以後做事要提防。
馬尚輝不僅對問卷稿感興趣,而且對調查迴來的問卷也非常重視。對於商戶填寫的數據進行了仔細的分析。馬尚輝最為關心的是兩個問題。一是攤位大小問題,二是銷售價格問題。
張小虎看到馬尚輝重視這兩個問題,就知道馬尚輝比李軍要強。糊弄馬尚輝是要費點勁的。
張小虎特邀馬尚輝吃晚飯,由頭是在吃飯中再進一步的溝通。
李軍一方麵安排北京廣合設計院進一步設計結構圖紙以及其他圖紙,一方麵開始籌備實施拆遷工作。
李軍知道,拆遷是比較難的。沒有很高的運作水平,就會帶來極多的麻煩。在過去住宅項目的拆遷中,已經深有感觸。好在這個項目是政府拍賣的辦法進行實施,不涉及補償等一些事情。
李軍想到:如果能夠取得項目的收益,就是要抓緊時間實施。每耽誤一天,就等於投入資金沉澱一天。在時間方麵,李軍還是比較重視的。
馬尚輝在白天與張小虎一起工作,晚上又與李軍和各個部門進行溝通協調。當前,主要是與拆遷辦就下一步的拆遷的有關事宜進行商議。拆遷辦主任說道:“這個地方,前幾年就準備拆遷,許多單位擬在這裏蓋樓,但終因拆遷難度較大而放棄。今年,不是采取競拍土地的方法,估計還要相當長的時間,才能考慮拆遷。”
拆遷辦主任的話,既是對李軍的安慰,又是對李軍的提醒。
李軍說道:“既然政府已經實施了土地拍賣,就要發揮土地效益。拆遷辦作為政府的執行部門,應該有所為。作為企業,我們會全力予以配合的。”
拆遷辦主任說:“縣長給我們做了明確的指示,我們應該努力作好這項工作。”
“隻要拆遷辦把工作做好,我們努力加快施工速度,爭取早日建成商城,為古車經濟做出貢獻。”
“針對拆遷工作,希望你們也要有思想準備。這裏的商戶對這個地方感情比較深,很可能一時思想轉不過彎來,產生一些糾紛是不可避免的。有些工作是我們的份內工作,有些是你們企業的事情。到時候,我們的拆遷配合是少不了的。”
李軍說道:“政府部門現在各方麵都在轉變工作作風,拆遷辦已經做了表率。我會向招商局反映這個情況,希望其他部門也能很好地向你們一樣,支持我們的開發。”
“至於具體工作的配合,我們希望拆遷辦給予工作指導。針對具體問題,我們解決不了,會隨時向你們做出匯報的。”
馬尚輝與拆遷辦主任碰了一杯。說道:“我除了招商工作以外,就是目前的拆遷工作,具體問題,我會及時的向主任請示的。”
李軍接著說:“馬尚輝,在大學是學習經濟地理的,又在全國各地工作過。為人比較正派。我安排他與你們做業務接洽,主任你看行嗎?”
主任說:“行呀。我們拆遷辦的最高文憑就是中專,能和大學生在一起做工作配合,是我們的福分。我們熱烈歡迎。”
馬尚輝謙遜的說:“我的大學知識許多都還給老師了。在如今社會,還是向主任這樣有經驗的人,是社會最需要的。我願意在工作中向主任學習,向拆遷辦的其他同誌學習。”
李軍說道:“天氣已經逐步轉暖,抓緊了拆遷,就可以為施工贏得時間,最終商城的開發運營也就可以大大提前。”
在離開餐廳後,李軍、馬尚輝和主任緊握雙手告別。
此時的張小虎才正式開始研究建築設計圖。在此之前,他向李軍提供了第一稿營銷推廣方案,實際是一個廣告花錢方案。李軍非常心疼。但有無奈,畢竟張小虎是營銷策劃專家。
李軍對路牌廣告倒是意見不大,隻因費用並不是很大。而其他包裝以及招商手冊、報媒廣告則是需要花一定數量的錢。張小虎例舉烏魯木齊某廣告公司所花的代價達到幾千萬元,包括阿力提步行街也不少花錢。隻有鋪天蓋地,才會有人來買。這就是張小虎營銷推廣方案的核心。
第一稿營銷推廣方案,在論證時,幾乎沒有太大的變化。所謂論證,隻是李軍是否同意。
張小虎研究建築設計圖的目的是製作招商手冊。在招商手冊中,必須配備商鋪平麵圖。對於商鋪分隔按照什麽原則進行,張小虎心理並沒有數。在這方麵,他手下的業務人員,還比他強。
使張小虎最頭疼的是:這個平麵圖並不是長方形圖,而是異形。如何使得異形平麵進行商鋪布局,真是難為呀!
最後考慮還是按照原設計平麵圖作為製作招商手冊的依據。
馬尚輝在觀察張小虎的工作。
馬尚輝問到:“你畫建築平麵設計圖幹什麽用?”
張小虎答到:“製作招商手冊。”
馬尚輝又問:“設計院的建築平麵設計圖不可以用嗎?”
張小虎答到:“設計院隻是為了繪製一個基本圖紙,他們那裏懂得商業運作呢?”
馬尚輝問:“你改他們的圖,是不是要和設計院進行聯係呢?”
張小虎答到:“不用聯係,我們隻是為了招商使用。”
馬尚輝後來招商手冊印出來以後,才發現向商戶告知的平麵圖居然和設計院的一模一樣。
在一陣緊鑼密鼓的籌備之下,拆遷工作全麵開始。
趙西文在拆遷之前,用數碼相機拍攝了100多張照片。
趙西文首先拍攝的是即被拆除的商城外部。
在老城路上,拍攝了大約40多張。趙西文在馬路上拍攝了全景,在對準商城全景的調試過程時,特殊的留戀心情使得他對全景定格了許久。他是在這裏起步的,當年從老家過來的時候,身邊隻有幾百元錢,依靠親戚在古車站穩了腳跟。
從做小生意開始,到租了一個店鋪;從隻身一人,到現在四口之家。還記得為了生小兒子,曾被罰款數千元。
沒有在這裏的基礎鋪墊,就沒有養家糊口的經費,就沒有後來事業發展的本錢。這個旺地成為他的工廠,沒有工廠,豈能有自己。
之所以為旺地,有兩個數據可以說明。第一、每年到這裏購物的人數可以占到縣城總購物人數的30%,而這裏的商戶僅占縣城全部商戶的8%;第二、從這裏誕生的30萬元以上的老板不少於50個。
除了拍攝老城路的全景以外,還分段拍攝了局部外景。局部外景是幾個門麵相連的。可以看到,有好幾個品牌店。都說這裏是低檔消費區,實際也不完全盡然。
趙西文又拍攝了齊爾皮斯路,東關路的所有全景、局部外景,對不列入拆遷的建築相連部分也進行了拍攝。
然後,趙西文對商城內部的商鋪有代表性的,進行了選擇拍攝。這時候的感覺,就有農民消費的特點,畢竟古車縣是一個窮縣,是全國有名的貧困大縣。
對整個商城拍攝完畢之後,他開始拍攝自己的店鋪。在外麵,同樣的景拍了好幾遍,那種戀戀不舍的心情似乎數碼相機也能夠理解。在店鋪裏,他拍攝了打字店的所有物品。複印機、計算機、傳真機、噴繪設備等,就計算機的主機、顯示器、打印機、鍵盤、鼠標、ups等分別和商鋪一起留影。
趙西文知道,幾天之後,這裏將永遠不複存在。
由紡織品公司等單位所占有的這塊地方,在商業體製改革之後,對原有的商城進行了局部改造,實行了租賃。紡織品公司等單位靠著租賃費在維持著、在運營著。全部這塊地方的商戶大約有100多戶。
這些商戶,是非常不情願離開的。他們找到了紡織品公司,提出自己改造的要求,對外部招商非常抵觸。紡織品公司完全處於被支配地位,對商戶的要求,隻能推向政府。還有一批工作人員,意見也是非常大的,因為,拆遷就意味著下崗。盡管有政策,可以按照工齡給予補償,但終究這種補償是非常有限的。這些工作人員和商戶的不平衡心理狀態,對於項目的開發是十分不利的。
似乎策劃公司張小虎並不關心這些。
李軍對此也覺得無所謂。
正是這股暗流不僅影響著拆遷,還影響著招商。
商戶與開發商的對立情緒已播下了種子。
這種對立情緒,逐步演變為謠言。
謠言稱:“又來了一個騙子”、“他們是圈地來的,幾年都不會開發”、“他們是要套銀行的錢”、“他們是要賣高價,擠兌我們商戶”……
謠言開始出現具有攻擊力的:“我們就是不走,能怎麽樣”、“古車人不是那麽好欺負的”、“有幾個臭錢,就來霸占,我們人多,看誰的力量大”、“他斷我們的財路,我們也要反抗”、“他們要銷售,我們就是不買”、“將來,看市場空了,他的難受日子就知道了” ……
一些具有競爭特性的市場,也一同造謠,一同攪亂混水,在混水中摸魚。還有一些相關社會力量也加入了滋事生非的行列。
一時間,風雲密布。咋有驚天霹雷之勢。
張小虎開始研究銷售價格。與其說研究價格,不如說尋求兩個平衡。第一個平衡怎樣讓商戶接受,第二個平衡怎樣讓老板李軍接受。這如同走鋼絲。
為此,張小虎絞盡腦汁。古車的市場是縣城市場,不可能與烏魯木齊市一樣,盡管這塊地方是一個旺地,但必然脫離不了當地的經濟水平。不久之前,開發的某步行街的門麵銷售價格僅為每平方米4000元,這裏能是多少呢?
如果參照某步行街的門麵銷售價格,並考慮適當的提高係數,也隻能是每平方米5000元至6000元,如果是這樣,一層內鋪內鋪也就是每平方米3500元至4500元,二層內鋪內鋪也就是每平方米2500元至3500元。這樣,平均價也就是每平方米4000元。按照18000平方米計算,大約是7200萬元。離8000萬元還是比較接近的。
十分討厭的是:烏魯木齊的策劃朋友告訴張小虎,商城是有公攤的。這是一個新名詞,過去沒有聽說過。張小虎一直是租房住,沒有自己的產權住房,所以並不清楚房地產還有公攤一說。打聽了有關公攤的情況之後,決定商城的公攤為1.25.總不至於比高層住宅還高吧。
也許根本上就是稀裏糊塗,李軍對這樣的公攤非常滿意。到底張小虎是真的策劃專家,那個莊林東簡直是胡說八道,怎麽公攤會達到1.6以上呢?
張小虎用1.25還有一個原因,是比較好計算。乘以1.25就是除以0.8.
那麽剛才那種測算,就得考慮公攤了。怎麽樣進行公攤計算呢?又是一個新難題。如果總麵積為18000平方米,實有套內建築麵積僅為14400平方米。還按每平方米4000元進行計算,隻有5760萬元的銷售額,這又無法擺平老板了?真是令人苦惱。
如何設法和老板在一個頻道上,保持一樣的頻率呢?張小虎又開始與烏魯木齊的朋友進行聯係。“損招”產生了。
門麵房實行高報價格低成交的辦法。
於是,新的價格體係醞釀成熟了。一層門麵房的銷售價格為每平方米12000元,一層內鋪內鋪每平方米8000元,二層內鋪內鋪每平方米6000元。這樣,平均價也就是每平方米8000元。按照18000平方米計算,大約是14400萬元。考慮公攤之後,是11520萬元,比原來的8000萬元高出3520萬元,接近30%.這樣的數字,李軍能不高興嗎?
誠然,李軍得知:興奮不已。第一個打電話就告訴媛媛。
而馬商輝卻不以為然。認為李軍又被數字迷惑了。
拆遷終於開始了。
在拆遷辦的動員下,有一部分商戶開始搬家了。這部分商戶在尋求其他做生意的地方,其他地方都已經商戶滿員了。找了那麽長的時間,也沒有找到合適的地方,隻能先把自己的貨物搬迴家了。
般迴家,也不是個辦法,幾萬元的貨物天天看著十分焦急。有一部分人已經想好,就算一年生意不做就是了,等著商城建好以後,再搬迴來就行了。還有一部分人可就不是那麽寂寞了,被動方法是:把貨物在其他地方進行代銷,主動方法是:尋求轉讓的鋪麵,繼續經營。於是,某商場的商鋪轉讓費從一萬元直線上升到四萬元。
但是,由相當一部分的商戶並不情願搬遷。他們與拆遷辦拉起了拉鋸戰。這部分商戶以找經營地方為理由,遲遲不般。
李軍找來了拆遷公司,實際是沒有公司名稱的專業拆遷隊伍。大部分是維吾爾族。公司租賃了挖掘機,開始對已經搬出的房間進行拆除。“轟、轟”的發動機聲音代替了攤販的叫賣聲。鏟車將一部分拆除垃圾拉走,一部分在一些門麵房的前麵樹起了土牆。
那些以找經營地方為理由的商戶開始動搖了。“轟、轟”的發動機聲打破了僵持的局麵。許多商戶已經感覺大勢已去,不得不搬遷,但從此留下了極大的仇恨。有些商戶聲稱:“我改行了,到其他縣去經營不行嗎”、“這些人心太狠了,把土都堵到門口了。本來我是想找個地方經營,開發建設成功後,我再迴來經營。我現在決定,不迴來了。”
還有一部分商戶發現了新的經營領地。這是一些商家有小的機會可乘,另外建設了臨時市場。在臨時市場內,對這部分商戶進行了必要的安置。這些商戶對新市場業主感恩不盡,以至在相當長的一段時間都十分感謝。同時,對老市場新開發的業主更加敵視。
挖掘機還是在“轟、轟”的鳴叫。
“轟、轟”聲裏沒有一個人看到寶貴的商戶資源流失。開發商與營銷策劃者居然沒有認為搬遷商戶是未來商城的脊梁。開發商隻是認為:我要建設一流的商城。商城是財富象征,豈能有拒絕財富之道理。張小虎不知道再想什麽?
隻有馬尚輝處於彷徨之中。
商戶有看到大勢已去自動離開的,有被挖掘機的轟鳴聲驅幹走的,有別的市場召喚走的。還有堅決不走的!
這些人是由於紡織品公司以及其他單位的租賃期限未到,要求保證經營期限的。紡織品公司也沒有辦法,把問題交給了政府。政府不得不安排有關工作人員,進行說服。
商戶的法律意識還比較淡薄,隻是要討個說法。也許要獲得新商城的業主某種承諾。在多方勸說下,一部分商戶進行搬遷。
還有十幾戶商戶是堅決不走,理由是單位沒有退自己不到期限的租金。這塊地方除了紡織品公司以外,還有好幾個單位。紡織品公司對商戶的租金和押金都如數退還了,隻有兩個單位的租金還沒有退還。
這兩個單位找也找不到了。商戶在找,政府也在找。商戶拿不到退還租金,是堅決不撤。僵持在僵持。
挖掘機到了門口,也不得不停。商戶經營是停止了,但貨物還在店鋪裏。但人卻在政府門口靜坐。
政府安排工商局協調處理這項工作。工商局先找到了這些商戶,對他們的問題進行了一一調查核實。然後去找那兩個單位,單位確實已經不存在了,但單位的領導還是在古車。工商局又去調查了原單位的領導。原單位的領導告訴:“在這塊地競拍之前,知道單位的未來結局,就自動解散了。”
“至於所收的租金已經全還外賬了。我們沒有拿一分錢。”
無主了。工商局也陷於尷尬境地。調查核實的數據是17235元的租金需要向商戶退還。工商局向政府做了匯報。政府還是責令工商局予以辦理。
工商局承擔這個無頭債嗎?顯然沒有出處。工商局征求了商戶的意見後,把他們安置在其他市場。才算告一段落。
這種單位算不算有限責任公司呢?如果算,應該是商戶自行承擔才是呀!
最大的釘子戶是一個有土地證和房產證的商戶。這個商戶很聰明,在企業承包租賃經營時,他申請辦理房產證。辦理完與企業的有關交割程序後,到國土資源局辦理了土地證,當然也就能夠辦理房產證。
他是最堅定的商戶。他開著一個餐廳,當挖掘機已經挖到他的牆下時,照樣經營,真還有客人到他那裏吃飯。饢坑照樣打饢,做抓飯的鍋照樣做飯。門口的土鏟平,揚起的土用布一遮擋。
挖掘機停了三天,李軍急得上火上了三天。
李軍向招商局反映。沒有反饋信息。此時的拆遷辦的工作人員已經不知道到那裏去找。據說:另外一個地方也在拆遷,他們在哪個現場。招商局肯定是找不到拆遷辦的人了。
李軍萬般無奈,向古車縣的第一把手報告。
李軍說道:“我們已經盡了最大努力進行拆遷了,現在的狀況我們自己是無法改變了。”
李軍很是無奈的講到:“算我賠了,我不在這裏幹了。我要撤迴阿力提了。”
李軍開著他的豐田,告訴馬尚輝:迴阿力提了。
馬尚輝確實看到豐田車自東朝西。
下午四點鍾,以常務副縣長為首的各個部門到場。有公安局、工商局、建設局等六、七個部門。分管各口的副縣長來了好幾個。
馬尚輝給李軍打電話。李軍說:“已經快到阿力提了。”
馬尚輝說:“縣長來了,你趕快迴來。”
“好吧。”
馬尚輝等了一忽,又打電話:“到那裏了,縣長在等你呢。”
“已經開始往古車走了。”
馬尚輝又等了半個小時,又打電話。
李軍說:“車出現了故障,在戈壁攤上,等待排除故障。”
馬尚輝不得不把情況告訴了縣長一行。
當日,問題獲得了解決。
李軍實際在某水庫在釣魚。事後,被許多人公認為是一絕妙的策劃。中國策劃研究院發的策劃證書總算派上了用場。
馬尚輝既保持了中學時代的聰穎和樸實,又發揮了大學時代和工作期間的經驗與圓滑。
馬尚輝的任務是溝通和協調,李軍安排的其他工作都排在了後麵。張小虎與馬尚輝互相之間的交流還算到位。張小虎當然知道李軍安排馬尚輝和自己一起工作的用意。
張小虎對前期的調查研究工作,向馬尚輝做了介紹。實際等於是間接的向李軍做匯報。招待所的住宿問題是由馬尚輝安排的,總共有7套房間,其中有一個套間。財務李翔一間房間,張小虎一間房間,張小虎的兩位同事一間房間,工程監理安排了一間房間,三間房間安排給將來的項目施工人員。套間是由李軍居住。李軍為了工作方便,特意安排馬尚輝與自己住在一起。
馬尚輝對張小虎的市場調查開始關注。馬尚輝仔細研究張小虎設計的調查問卷,對調查問卷關於需求麵積的方麵,停頓了。馬尚輝想,如果商戶需要那麽大的麵積,我們是不是就要準備這麽大的麵積,商戶的調查數據是不是真實呢?我們是不是采用呢?如果采用這些調查數據,是不是要修改原來的建築平麵設計呢?
馬尚輝雖然在中學是學文科的,但在大學是學經濟地理的。對商業的情況有所了解,在銷售行業又幹過多年。馬尚輝知道,產品銷售的第一位就是產品是不是滿足市場需求。所以,馬尚輝對於先進行建築設計,再進行營銷策劃,感覺到程序是顛倒了。
他把這個想法和張小虎進行了交流。張小虎雖然搞的營銷策劃項目尚沒有案例,但同行的灌輸還是有記憶的。但是,他又不便向馬尚輝告訴真情。張小虎說:“李總,對於這個項目是進行了認真考慮的,如果沒有進行市場調查,他不會用1000萬元,拿這塊地的。建築設計就決定了產品,我們是圍繞產品進行營銷的。如果確實建築設計有問題,我們營銷也肯定沒有辦法。”
馬尚輝很精明:“那你們感覺產品有沒有問題?”
張小虎沒想到馬尚輝會給他將軍。
張小虎說:“目前,我們沒有發現什麽問題。當然在實施過程中也許會發現問題。”
張小虎接著說:“李總,對於這個項目是把握到位的,我相信:在產品方麵不會有太大的問題。李總原來就是搞施工的,他對產品應該是內行。”
張小虎發現馬尚輝比較認真,以後做事要提防。
馬尚輝不僅對問卷稿感興趣,而且對調查迴來的問卷也非常重視。對於商戶填寫的數據進行了仔細的分析。馬尚輝最為關心的是兩個問題。一是攤位大小問題,二是銷售價格問題。
張小虎看到馬尚輝重視這兩個問題,就知道馬尚輝比李軍要強。糊弄馬尚輝是要費點勁的。
張小虎特邀馬尚輝吃晚飯,由頭是在吃飯中再進一步的溝通。
李軍一方麵安排北京廣合設計院進一步設計結構圖紙以及其他圖紙,一方麵開始籌備實施拆遷工作。
李軍知道,拆遷是比較難的。沒有很高的運作水平,就會帶來極多的麻煩。在過去住宅項目的拆遷中,已經深有感觸。好在這個項目是政府拍賣的辦法進行實施,不涉及補償等一些事情。
李軍想到:如果能夠取得項目的收益,就是要抓緊時間實施。每耽誤一天,就等於投入資金沉澱一天。在時間方麵,李軍還是比較重視的。
馬尚輝在白天與張小虎一起工作,晚上又與李軍和各個部門進行溝通協調。當前,主要是與拆遷辦就下一步的拆遷的有關事宜進行商議。拆遷辦主任說道:“這個地方,前幾年就準備拆遷,許多單位擬在這裏蓋樓,但終因拆遷難度較大而放棄。今年,不是采取競拍土地的方法,估計還要相當長的時間,才能考慮拆遷。”
拆遷辦主任的話,既是對李軍的安慰,又是對李軍的提醒。
李軍說道:“既然政府已經實施了土地拍賣,就要發揮土地效益。拆遷辦作為政府的執行部門,應該有所為。作為企業,我們會全力予以配合的。”
拆遷辦主任說:“縣長給我們做了明確的指示,我們應該努力作好這項工作。”
“隻要拆遷辦把工作做好,我們努力加快施工速度,爭取早日建成商城,為古車經濟做出貢獻。”
“針對拆遷工作,希望你們也要有思想準備。這裏的商戶對這個地方感情比較深,很可能一時思想轉不過彎來,產生一些糾紛是不可避免的。有些工作是我們的份內工作,有些是你們企業的事情。到時候,我們的拆遷配合是少不了的。”
李軍說道:“政府部門現在各方麵都在轉變工作作風,拆遷辦已經做了表率。我會向招商局反映這個情況,希望其他部門也能很好地向你們一樣,支持我們的開發。”
“至於具體工作的配合,我們希望拆遷辦給予工作指導。針對具體問題,我們解決不了,會隨時向你們做出匯報的。”
馬尚輝與拆遷辦主任碰了一杯。說道:“我除了招商工作以外,就是目前的拆遷工作,具體問題,我會及時的向主任請示的。”
李軍接著說:“馬尚輝,在大學是學習經濟地理的,又在全國各地工作過。為人比較正派。我安排他與你們做業務接洽,主任你看行嗎?”
主任說:“行呀。我們拆遷辦的最高文憑就是中專,能和大學生在一起做工作配合,是我們的福分。我們熱烈歡迎。”
馬尚輝謙遜的說:“我的大學知識許多都還給老師了。在如今社會,還是向主任這樣有經驗的人,是社會最需要的。我願意在工作中向主任學習,向拆遷辦的其他同誌學習。”
李軍說道:“天氣已經逐步轉暖,抓緊了拆遷,就可以為施工贏得時間,最終商城的開發運營也就可以大大提前。”
在離開餐廳後,李軍、馬尚輝和主任緊握雙手告別。
此時的張小虎才正式開始研究建築設計圖。在此之前,他向李軍提供了第一稿營銷推廣方案,實際是一個廣告花錢方案。李軍非常心疼。但有無奈,畢竟張小虎是營銷策劃專家。
李軍對路牌廣告倒是意見不大,隻因費用並不是很大。而其他包裝以及招商手冊、報媒廣告則是需要花一定數量的錢。張小虎例舉烏魯木齊某廣告公司所花的代價達到幾千萬元,包括阿力提步行街也不少花錢。隻有鋪天蓋地,才會有人來買。這就是張小虎營銷推廣方案的核心。
第一稿營銷推廣方案,在論證時,幾乎沒有太大的變化。所謂論證,隻是李軍是否同意。
張小虎研究建築設計圖的目的是製作招商手冊。在招商手冊中,必須配備商鋪平麵圖。對於商鋪分隔按照什麽原則進行,張小虎心理並沒有數。在這方麵,他手下的業務人員,還比他強。
使張小虎最頭疼的是:這個平麵圖並不是長方形圖,而是異形。如何使得異形平麵進行商鋪布局,真是難為呀!
最後考慮還是按照原設計平麵圖作為製作招商手冊的依據。
馬尚輝在觀察張小虎的工作。
馬尚輝問到:“你畫建築平麵設計圖幹什麽用?”
張小虎答到:“製作招商手冊。”
馬尚輝又問:“設計院的建築平麵設計圖不可以用嗎?”
張小虎答到:“設計院隻是為了繪製一個基本圖紙,他們那裏懂得商業運作呢?”
馬尚輝問:“你改他們的圖,是不是要和設計院進行聯係呢?”
張小虎答到:“不用聯係,我們隻是為了招商使用。”
馬尚輝後來招商手冊印出來以後,才發現向商戶告知的平麵圖居然和設計院的一模一樣。
在一陣緊鑼密鼓的籌備之下,拆遷工作全麵開始。
趙西文在拆遷之前,用數碼相機拍攝了100多張照片。
趙西文首先拍攝的是即被拆除的商城外部。
在老城路上,拍攝了大約40多張。趙西文在馬路上拍攝了全景,在對準商城全景的調試過程時,特殊的留戀心情使得他對全景定格了許久。他是在這裏起步的,當年從老家過來的時候,身邊隻有幾百元錢,依靠親戚在古車站穩了腳跟。
從做小生意開始,到租了一個店鋪;從隻身一人,到現在四口之家。還記得為了生小兒子,曾被罰款數千元。
沒有在這裏的基礎鋪墊,就沒有養家糊口的經費,就沒有後來事業發展的本錢。這個旺地成為他的工廠,沒有工廠,豈能有自己。
之所以為旺地,有兩個數據可以說明。第一、每年到這裏購物的人數可以占到縣城總購物人數的30%,而這裏的商戶僅占縣城全部商戶的8%;第二、從這裏誕生的30萬元以上的老板不少於50個。
除了拍攝老城路的全景以外,還分段拍攝了局部外景。局部外景是幾個門麵相連的。可以看到,有好幾個品牌店。都說這裏是低檔消費區,實際也不完全盡然。
趙西文又拍攝了齊爾皮斯路,東關路的所有全景、局部外景,對不列入拆遷的建築相連部分也進行了拍攝。
然後,趙西文對商城內部的商鋪有代表性的,進行了選擇拍攝。這時候的感覺,就有農民消費的特點,畢竟古車縣是一個窮縣,是全國有名的貧困大縣。
對整個商城拍攝完畢之後,他開始拍攝自己的店鋪。在外麵,同樣的景拍了好幾遍,那種戀戀不舍的心情似乎數碼相機也能夠理解。在店鋪裏,他拍攝了打字店的所有物品。複印機、計算機、傳真機、噴繪設備等,就計算機的主機、顯示器、打印機、鍵盤、鼠標、ups等分別和商鋪一起留影。
趙西文知道,幾天之後,這裏將永遠不複存在。
由紡織品公司等單位所占有的這塊地方,在商業體製改革之後,對原有的商城進行了局部改造,實行了租賃。紡織品公司等單位靠著租賃費在維持著、在運營著。全部這塊地方的商戶大約有100多戶。
這些商戶,是非常不情願離開的。他們找到了紡織品公司,提出自己改造的要求,對外部招商非常抵觸。紡織品公司完全處於被支配地位,對商戶的要求,隻能推向政府。還有一批工作人員,意見也是非常大的,因為,拆遷就意味著下崗。盡管有政策,可以按照工齡給予補償,但終究這種補償是非常有限的。這些工作人員和商戶的不平衡心理狀態,對於項目的開發是十分不利的。
似乎策劃公司張小虎並不關心這些。
李軍對此也覺得無所謂。
正是這股暗流不僅影響著拆遷,還影響著招商。
商戶與開發商的對立情緒已播下了種子。
這種對立情緒,逐步演變為謠言。
謠言稱:“又來了一個騙子”、“他們是圈地來的,幾年都不會開發”、“他們是要套銀行的錢”、“他們是要賣高價,擠兌我們商戶”……
謠言開始出現具有攻擊力的:“我們就是不走,能怎麽樣”、“古車人不是那麽好欺負的”、“有幾個臭錢,就來霸占,我們人多,看誰的力量大”、“他斷我們的財路,我們也要反抗”、“他們要銷售,我們就是不買”、“將來,看市場空了,他的難受日子就知道了” ……
一些具有競爭特性的市場,也一同造謠,一同攪亂混水,在混水中摸魚。還有一些相關社會力量也加入了滋事生非的行列。
一時間,風雲密布。咋有驚天霹雷之勢。
張小虎開始研究銷售價格。與其說研究價格,不如說尋求兩個平衡。第一個平衡怎樣讓商戶接受,第二個平衡怎樣讓老板李軍接受。這如同走鋼絲。
為此,張小虎絞盡腦汁。古車的市場是縣城市場,不可能與烏魯木齊市一樣,盡管這塊地方是一個旺地,但必然脫離不了當地的經濟水平。不久之前,開發的某步行街的門麵銷售價格僅為每平方米4000元,這裏能是多少呢?
如果參照某步行街的門麵銷售價格,並考慮適當的提高係數,也隻能是每平方米5000元至6000元,如果是這樣,一層內鋪內鋪也就是每平方米3500元至4500元,二層內鋪內鋪也就是每平方米2500元至3500元。這樣,平均價也就是每平方米4000元。按照18000平方米計算,大約是7200萬元。離8000萬元還是比較接近的。
十分討厭的是:烏魯木齊的策劃朋友告訴張小虎,商城是有公攤的。這是一個新名詞,過去沒有聽說過。張小虎一直是租房住,沒有自己的產權住房,所以並不清楚房地產還有公攤一說。打聽了有關公攤的情況之後,決定商城的公攤為1.25.總不至於比高層住宅還高吧。
也許根本上就是稀裏糊塗,李軍對這樣的公攤非常滿意。到底張小虎是真的策劃專家,那個莊林東簡直是胡說八道,怎麽公攤會達到1.6以上呢?
張小虎用1.25還有一個原因,是比較好計算。乘以1.25就是除以0.8.
那麽剛才那種測算,就得考慮公攤了。怎麽樣進行公攤計算呢?又是一個新難題。如果總麵積為18000平方米,實有套內建築麵積僅為14400平方米。還按每平方米4000元進行計算,隻有5760萬元的銷售額,這又無法擺平老板了?真是令人苦惱。
如何設法和老板在一個頻道上,保持一樣的頻率呢?張小虎又開始與烏魯木齊的朋友進行聯係。“損招”產生了。
門麵房實行高報價格低成交的辦法。
於是,新的價格體係醞釀成熟了。一層門麵房的銷售價格為每平方米12000元,一層內鋪內鋪每平方米8000元,二層內鋪內鋪每平方米6000元。這樣,平均價也就是每平方米8000元。按照18000平方米計算,大約是14400萬元。考慮公攤之後,是11520萬元,比原來的8000萬元高出3520萬元,接近30%.這樣的數字,李軍能不高興嗎?
誠然,李軍得知:興奮不已。第一個打電話就告訴媛媛。
而馬商輝卻不以為然。認為李軍又被數字迷惑了。
拆遷終於開始了。
在拆遷辦的動員下,有一部分商戶開始搬家了。這部分商戶在尋求其他做生意的地方,其他地方都已經商戶滿員了。找了那麽長的時間,也沒有找到合適的地方,隻能先把自己的貨物搬迴家了。
般迴家,也不是個辦法,幾萬元的貨物天天看著十分焦急。有一部分人已經想好,就算一年生意不做就是了,等著商城建好以後,再搬迴來就行了。還有一部分人可就不是那麽寂寞了,被動方法是:把貨物在其他地方進行代銷,主動方法是:尋求轉讓的鋪麵,繼續經營。於是,某商場的商鋪轉讓費從一萬元直線上升到四萬元。
但是,由相當一部分的商戶並不情願搬遷。他們與拆遷辦拉起了拉鋸戰。這部分商戶以找經營地方為理由,遲遲不般。
李軍找來了拆遷公司,實際是沒有公司名稱的專業拆遷隊伍。大部分是維吾爾族。公司租賃了挖掘機,開始對已經搬出的房間進行拆除。“轟、轟”的發動機聲音代替了攤販的叫賣聲。鏟車將一部分拆除垃圾拉走,一部分在一些門麵房的前麵樹起了土牆。
那些以找經營地方為理由的商戶開始動搖了。“轟、轟”的發動機聲打破了僵持的局麵。許多商戶已經感覺大勢已去,不得不搬遷,但從此留下了極大的仇恨。有些商戶聲稱:“我改行了,到其他縣去經營不行嗎”、“這些人心太狠了,把土都堵到門口了。本來我是想找個地方經營,開發建設成功後,我再迴來經營。我現在決定,不迴來了。”
還有一部分商戶發現了新的經營領地。這是一些商家有小的機會可乘,另外建設了臨時市場。在臨時市場內,對這部分商戶進行了必要的安置。這些商戶對新市場業主感恩不盡,以至在相當長的一段時間都十分感謝。同時,對老市場新開發的業主更加敵視。
挖掘機還是在“轟、轟”的鳴叫。
“轟、轟”聲裏沒有一個人看到寶貴的商戶資源流失。開發商與營銷策劃者居然沒有認為搬遷商戶是未來商城的脊梁。開發商隻是認為:我要建設一流的商城。商城是財富象征,豈能有拒絕財富之道理。張小虎不知道再想什麽?
隻有馬尚輝處於彷徨之中。
商戶有看到大勢已去自動離開的,有被挖掘機的轟鳴聲驅幹走的,有別的市場召喚走的。還有堅決不走的!
這些人是由於紡織品公司以及其他單位的租賃期限未到,要求保證經營期限的。紡織品公司也沒有辦法,把問題交給了政府。政府不得不安排有關工作人員,進行說服。
商戶的法律意識還比較淡薄,隻是要討個說法。也許要獲得新商城的業主某種承諾。在多方勸說下,一部分商戶進行搬遷。
還有十幾戶商戶是堅決不走,理由是單位沒有退自己不到期限的租金。這塊地方除了紡織品公司以外,還有好幾個單位。紡織品公司對商戶的租金和押金都如數退還了,隻有兩個單位的租金還沒有退還。
這兩個單位找也找不到了。商戶在找,政府也在找。商戶拿不到退還租金,是堅決不撤。僵持在僵持。
挖掘機到了門口,也不得不停。商戶經營是停止了,但貨物還在店鋪裏。但人卻在政府門口靜坐。
政府安排工商局協調處理這項工作。工商局先找到了這些商戶,對他們的問題進行了一一調查核實。然後去找那兩個單位,單位確實已經不存在了,但單位的領導還是在古車。工商局又去調查了原單位的領導。原單位的領導告訴:“在這塊地競拍之前,知道單位的未來結局,就自動解散了。”
“至於所收的租金已經全還外賬了。我們沒有拿一分錢。”
無主了。工商局也陷於尷尬境地。調查核實的數據是17235元的租金需要向商戶退還。工商局向政府做了匯報。政府還是責令工商局予以辦理。
工商局承擔這個無頭債嗎?顯然沒有出處。工商局征求了商戶的意見後,把他們安置在其他市場。才算告一段落。
這種單位算不算有限責任公司呢?如果算,應該是商戶自行承擔才是呀!
最大的釘子戶是一個有土地證和房產證的商戶。這個商戶很聰明,在企業承包租賃經營時,他申請辦理房產證。辦理完與企業的有關交割程序後,到國土資源局辦理了土地證,當然也就能夠辦理房產證。
他是最堅定的商戶。他開著一個餐廳,當挖掘機已經挖到他的牆下時,照樣經營,真還有客人到他那裏吃飯。饢坑照樣打饢,做抓飯的鍋照樣做飯。門口的土鏟平,揚起的土用布一遮擋。
挖掘機停了三天,李軍急得上火上了三天。
李軍向招商局反映。沒有反饋信息。此時的拆遷辦的工作人員已經不知道到那裏去找。據說:另外一個地方也在拆遷,他們在哪個現場。招商局肯定是找不到拆遷辦的人了。
李軍萬般無奈,向古車縣的第一把手報告。
李軍說道:“我們已經盡了最大努力進行拆遷了,現在的狀況我們自己是無法改變了。”
李軍很是無奈的講到:“算我賠了,我不在這裏幹了。我要撤迴阿力提了。”
李軍開著他的豐田,告訴馬尚輝:迴阿力提了。
馬尚輝確實看到豐田車自東朝西。
下午四點鍾,以常務副縣長為首的各個部門到場。有公安局、工商局、建設局等六、七個部門。分管各口的副縣長來了好幾個。
馬尚輝給李軍打電話。李軍說:“已經快到阿力提了。”
馬尚輝說:“縣長來了,你趕快迴來。”
“好吧。”
馬尚輝等了一忽,又打電話:“到那裏了,縣長在等你呢。”
“已經開始往古車走了。”
馬尚輝又等了半個小時,又打電話。
李軍說:“車出現了故障,在戈壁攤上,等待排除故障。”
馬尚輝不得不把情況告訴了縣長一行。
當日,問題獲得了解決。
李軍實際在某水庫在釣魚。事後,被許多人公認為是一絕妙的策劃。中國策劃研究院發的策劃證書總算派上了用場。