第276章 分之上，上不封頂;地產銷售公司，也可以變銀行
體會牛市：重生到2007年炒股 作者：楊聖佛 投票推薦 加入書簽 留言反饋
“你是說山水四季那個舊改項目，也很值錢？”
“至少不會差。
那裏是縣城商業中心地段，前後左右都是商業街。一邊是步行街，一邊從兩側街巷出來，就是中央大街。
現在的房子，實際上一天一個價。
他要780一個平方，你可以直接給他；甚至給他790甚至800，也不是不行。
隻要定金可以少付一點，比如先付15%；然後尾款周期，能拉長一點就行。
三個月付多少？6個月付多少？一年付多少？
這都可以根據他的出價來調整。
你甚至都可以給他810 820 830塊錢一個平方。
然後把定金調得更少。
把尾款得周期拉得更長。
反正像這種中心地段的房子。
目前幾年內，在城鎮化率沒有達到百分之六七十之前。
房子肯定是越捂越漲。”
“萬一就捂跌了呢？”
“這個是可以看周期的。
等房地產成長到一定年齡，確實是有可能捂跌。
但是就目前這個階段，隻要銷售不錯的地段，質檢合格；不存在捂跌的可能。
這就像你們女孩子待嫁而沽。
22歲之前，拿的時間，越長可能越值錢；因為可以選最多的對象。
但在這之後。
就說不好了。
越等越老。
最後沒人要都有可能。
現在的房地產，就像十三四歲的青春少女一樣。
買來捂在手裏五六年。
隻要不是渣巴爛眼
根本都不愁嫁出去。
隨著物價上漲。
在保鮮期之內。
反而很可能越捂越值錢。”
“嘿嘿……這迴我好像聽懂了。”
“懂了隻是100分。
100分之上還有200分，300分500分1000分1萬分1億分，上不封頂。
那些千億富翁，萬億富翁，就是這樣來的。
實際戰場，不可能像考試一樣。
什麽都能給你限製在100分以內。”
“項目100分以上的講究是什麽？”
張素芬內心震撼不已。
元辰這個說法，對她來說，太新鮮。
100分對他來說，就好像是個渣一樣。
“這個項目，100分以上的講究，就是你的地產銷售公司。
實際上還可以變成一家銀行，變成一家炒股集資公司。
你可以高價拿那些優質項目。
但是開發商或者業主對應的代價是，更長時間的尾款周期。
這樣有利於你在更好的時間賣出獲得更高的賣價，確保你不虧錢。
這是傳統地產銷售的慣性思路的極限。
打破這個極限，就是另辟蹊徑。
你高價向業主和房開商購入，就可以延期付尾款，少付定金。
那反過來。
你盡可能便宜地賣出去，甚至虧本賣出去。
是不是就可以快速從購房者那裏獲得現金？”
“是。”
“你快速獲得現金，又不著急付給賣家。
那這些錢在你手上三個月5個月，一年半載的。
你不就可以拿來給我炒股了嗎？
那你的地產銷售公司。
不就變成了一個影子銀行集資平台了嗎？”
“這也太不可思議了！”
張素芬陷入深深的震撼，“原來還可以這樣玩！聽起來好像也不是多高深，但是為什麽我們普通人想都沒想到呢？”
“這就像你沒見過一種動物，你身邊的人也沒見過；哪怕那種動物長得特別簡單，隻是像蚯蚓一樣，就是一條線。
你們又如何想到？
這就是見多識廣，少見多怪的原因。”
“嗯嗯。你說的對。但是，你炒股可以一直這樣賺錢嗎？如果我們賣房募集資金投入股市，最後虧了怎麽辦？”
“我隻是打個比喻。
我在股市沒有確定機會的情況下，肯定不會隨便動用這種資金。
現在實際一些確定的搞迴報投資機會，還很多。
你看你現在這些借貸資金利息成本。
隨便都是20%甚至30%以上的年利息。
而且都還有優質項目抵押。
你買的時候拉高10%，賣的時候降低10%。
兩頭加起來，虧20%。
但是獲得的資金，可以在你手上放半年甚至一年。
你用來貸給那些優質項目。
三十個點的年利息，都有的是人要。
你看這迴我救你爸這個項目。
即便沒有我的人脈，眼光和銷售戰略。
就是按你爸的傳統做法。
這個項目的最終預期利潤，也能輕鬆達到五六千萬元。
但我也就大致出過2,000萬左右。
等他可以開始賣期房，也就是樓花。
有收入後。
就不需要我再繼續掏錢。
那也就意味著。
如果現在你有這2,000萬，給他用半年。
你給他要50%的利息，甚至100%的利息。
他都得給。
他這個項目按正常的資產抵押評估。
在銀行貸不到錢。
因為他的公司是空殼，他個人還有上千萬負債；而且項目一半都還沒建設到。
但是，他這個地段。
行家一看，就知道是能賺錢的。
所以你投錢的時候。
也不用像傳統貸款方那樣去死板地評估。
你就以你自己的眼光看。
然後在股份和利潤分成上，跟他討價還價。
拿到足夠多的風險預期收益。
就可以把錢給他。
這樣你的地產銷售公司。
就會因為兩頭虧錢，但是有充足的現金流；從而在實際上變成一個人銀行或者投資公司。”
“我的天哪！
難怪有人一天賺一億元都還很輕鬆。
但是我們大多數人一天，100塊都賺不到。
這些認識往下刨，竟然都是深不見底的。”
“要不然為什麽那麽多人要花那麽多年的青春來學習呢？”
“嗯。”
張素芬突然笑得很開心像，“我這麽笨的人，能得到你這麽厲害的高人指點。
也不知道是多少年修來的福分。”
“那怎麽也得是1000年以上吧。”
元辰也看著她笑道。
“嘿嘿……那就可以共枕眠了。”
“這個再說吧。”
“嗯嗯。那我先去把這個新公司注冊下來。”
“嗯。去忙吧！美麗的女神。”
“也就你這麽稀罕我。”
張素芬歡快的起身離去，走了幾步，又迴身，一臉幸福地對元辰認真道：“別人我還沒聽見誰，這麽誇過我。”
“都是農村人，不是關心你幹活厲不厲害，就是看你讀書行不行；審美條件有限，可以理解。”
“……”
看到張素芬起身離開。
等在一邊的田芳，上前坐在元辰身邊，對她風情萬種地道：
“我已經找賈校長租了酒店1樓，用來開我們的第1家汽車銷售店。”
“哈哈……”
元辰笑得很歡，“賈老頭這棟酒樓，再這樣下去，要被我們全麵入侵了。”
“嘿嘿……我們不是在這裏形成集聚效應了嘛！
現在每天來我們公司拜訪的。
不是達官，就是顯貴。
在1樓賣汽車，再合適不過。”
“你這腦子不知道是怎麽長的，這都能想得到！”
元辰無比喜愛地摸摸田芳的秀發。
“你把這麽大的場子都能撐起來。”
田芳幸福地歡笑道，“我們順著你創造的條件，謀劃點小生意。
不是很正常嗎？”
“嗬……境界都上來了！
開汽車銷售公司，都已經成了你口中的小生意。”
“哈哈。這不都是因為你教得好嘛！”
“真是個好寶寶。嗯嘛……”
元辰掰過田芳，給她一個甜蜜的吻。
田芳配合著享受完，繼續道：“裝修公司今天進場，你要不要去看看？給點建議什麽的。”
“至少不會差。
那裏是縣城商業中心地段，前後左右都是商業街。一邊是步行街，一邊從兩側街巷出來，就是中央大街。
現在的房子，實際上一天一個價。
他要780一個平方，你可以直接給他；甚至給他790甚至800，也不是不行。
隻要定金可以少付一點，比如先付15%；然後尾款周期，能拉長一點就行。
三個月付多少？6個月付多少？一年付多少？
這都可以根據他的出價來調整。
你甚至都可以給他810 820 830塊錢一個平方。
然後把定金調得更少。
把尾款得周期拉得更長。
反正像這種中心地段的房子。
目前幾年內，在城鎮化率沒有達到百分之六七十之前。
房子肯定是越捂越漲。”
“萬一就捂跌了呢？”
“這個是可以看周期的。
等房地產成長到一定年齡，確實是有可能捂跌。
但是就目前這個階段，隻要銷售不錯的地段，質檢合格；不存在捂跌的可能。
這就像你們女孩子待嫁而沽。
22歲之前，拿的時間，越長可能越值錢；因為可以選最多的對象。
但在這之後。
就說不好了。
越等越老。
最後沒人要都有可能。
現在的房地產，就像十三四歲的青春少女一樣。
買來捂在手裏五六年。
隻要不是渣巴爛眼
根本都不愁嫁出去。
隨著物價上漲。
在保鮮期之內。
反而很可能越捂越值錢。”
“嘿嘿……這迴我好像聽懂了。”
“懂了隻是100分。
100分之上還有200分，300分500分1000分1萬分1億分，上不封頂。
那些千億富翁，萬億富翁，就是這樣來的。
實際戰場，不可能像考試一樣。
什麽都能給你限製在100分以內。”
“項目100分以上的講究是什麽？”
張素芬內心震撼不已。
元辰這個說法，對她來說，太新鮮。
100分對他來說，就好像是個渣一樣。
“這個項目，100分以上的講究，就是你的地產銷售公司。
實際上還可以變成一家銀行，變成一家炒股集資公司。
你可以高價拿那些優質項目。
但是開發商或者業主對應的代價是，更長時間的尾款周期。
這樣有利於你在更好的時間賣出獲得更高的賣價，確保你不虧錢。
這是傳統地產銷售的慣性思路的極限。
打破這個極限，就是另辟蹊徑。
你高價向業主和房開商購入，就可以延期付尾款，少付定金。
那反過來。
你盡可能便宜地賣出去，甚至虧本賣出去。
是不是就可以快速從購房者那裏獲得現金？”
“是。”
“你快速獲得現金，又不著急付給賣家。
那這些錢在你手上三個月5個月，一年半載的。
你不就可以拿來給我炒股了嗎？
那你的地產銷售公司。
不就變成了一個影子銀行集資平台了嗎？”
“這也太不可思議了！”
張素芬陷入深深的震撼，“原來還可以這樣玩！聽起來好像也不是多高深，但是為什麽我們普通人想都沒想到呢？”
“這就像你沒見過一種動物，你身邊的人也沒見過；哪怕那種動物長得特別簡單，隻是像蚯蚓一樣，就是一條線。
你們又如何想到？
這就是見多識廣，少見多怪的原因。”
“嗯嗯。你說的對。但是，你炒股可以一直這樣賺錢嗎？如果我們賣房募集資金投入股市，最後虧了怎麽辦？”
“我隻是打個比喻。
我在股市沒有確定機會的情況下，肯定不會隨便動用這種資金。
現在實際一些確定的搞迴報投資機會，還很多。
你看你現在這些借貸資金利息成本。
隨便都是20%甚至30%以上的年利息。
而且都還有優質項目抵押。
你買的時候拉高10%，賣的時候降低10%。
兩頭加起來，虧20%。
但是獲得的資金，可以在你手上放半年甚至一年。
你用來貸給那些優質項目。
三十個點的年利息，都有的是人要。
你看這迴我救你爸這個項目。
即便沒有我的人脈，眼光和銷售戰略。
就是按你爸的傳統做法。
這個項目的最終預期利潤，也能輕鬆達到五六千萬元。
但我也就大致出過2,000萬左右。
等他可以開始賣期房，也就是樓花。
有收入後。
就不需要我再繼續掏錢。
那也就意味著。
如果現在你有這2,000萬，給他用半年。
你給他要50%的利息，甚至100%的利息。
他都得給。
他這個項目按正常的資產抵押評估。
在銀行貸不到錢。
因為他的公司是空殼，他個人還有上千萬負債；而且項目一半都還沒建設到。
但是，他這個地段。
行家一看，就知道是能賺錢的。
所以你投錢的時候。
也不用像傳統貸款方那樣去死板地評估。
你就以你自己的眼光看。
然後在股份和利潤分成上，跟他討價還價。
拿到足夠多的風險預期收益。
就可以把錢給他。
這樣你的地產銷售公司。
就會因為兩頭虧錢，但是有充足的現金流；從而在實際上變成一個人銀行或者投資公司。”
“我的天哪！
難怪有人一天賺一億元都還很輕鬆。
但是我們大多數人一天，100塊都賺不到。
這些認識往下刨，竟然都是深不見底的。”
“要不然為什麽那麽多人要花那麽多年的青春來學習呢？”
“嗯。”
張素芬突然笑得很開心像，“我這麽笨的人，能得到你這麽厲害的高人指點。
也不知道是多少年修來的福分。”
“那怎麽也得是1000年以上吧。”
元辰也看著她笑道。
“嘿嘿……那就可以共枕眠了。”
“這個再說吧。”
“嗯嗯。那我先去把這個新公司注冊下來。”
“嗯。去忙吧！美麗的女神。”
“也就你這麽稀罕我。”
張素芬歡快的起身離去，走了幾步，又迴身，一臉幸福地對元辰認真道：“別人我還沒聽見誰，這麽誇過我。”
“都是農村人，不是關心你幹活厲不厲害，就是看你讀書行不行；審美條件有限，可以理解。”
“……”
看到張素芬起身離開。
等在一邊的田芳，上前坐在元辰身邊，對她風情萬種地道：
“我已經找賈校長租了酒店1樓，用來開我們的第1家汽車銷售店。”
“哈哈……”
元辰笑得很歡，“賈老頭這棟酒樓，再這樣下去，要被我們全麵入侵了。”
“嘿嘿……我們不是在這裏形成集聚效應了嘛！
現在每天來我們公司拜訪的。
不是達官，就是顯貴。
在1樓賣汽車，再合適不過。”
“你這腦子不知道是怎麽長的，這都能想得到！”
元辰無比喜愛地摸摸田芳的秀發。
“你把這麽大的場子都能撐起來。”
田芳幸福地歡笑道，“我們順著你創造的條件，謀劃點小生意。
不是很正常嗎？”
“嗬……境界都上來了！
開汽車銷售公司，都已經成了你口中的小生意。”
“哈哈。這不都是因為你教得好嘛！”
“真是個好寶寶。嗯嘛……”
元辰掰過田芳，給她一個甜蜜的吻。
田芳配合著享受完，繼續道：“裝修公司今天進場，你要不要去看看？給點建議什麽的。”