迴到辦公室，打開郵件，我接到一封論壇的邀請函。
此論壇係由財政部、中國人民銀行以及住建部聯合主辦，每年一次。主要議題就是探討目前房地產市場的金融政策。
會議在京城一家五星級酒店舉行，出席會議的除了主辦方代表外，各大銀行以及商業銀行的有關高層領導也派代表參加，剩下的則是各大房地產公司的老總。
會議一開始，就形成涇渭分明的兩派。一派是樂觀派，一派是唱衰派。樂觀派認為中國房地產市場健康穩定發展，僅存在少許問題，談不上危機。而唱衰派則認為，近二十年的中國房地產一直處於野蠻生長階段，住宅價格已經與人均收入完全脫節，不但加重了購房者負擔，而且還影響了其他行業的正常發展。房價虛高不下，政府起了推波助瀾的作用。現在，必須充分認識房地產泡沫的存在以及泡沫即將破滅的危害性，危機已經不可避免，有關部門應該采取有力措施，降房價，穩市場，讓即將到來的房地產市場危機能“軟著陸”。
兩派你來我往，爭執不下。輪到我這位嘉賓發言時，兩派幾乎達到劍拔弩張的程度。我發言開始並未站隊，而是從“常識”出發，試圖把問題講透。
房地產是一個關鍵的行業，對經濟發展和社會穩定起著重要作用。以下是本人對房地產的評價：
1. 經濟影響：房地產產業是一個龐大的經濟部門，對國內生產總值（gdp）和就業率有著顯著的貢獻。它涉及房屋建設、土地開發、物業管理等各個環節，帶動了相關產業的發展，據統計，房地產市場直接或間接關聯行業種類有百餘種。房地產已經成為中國的支柱產業，這是不爭的事實。可以說，房地產市場出現危機，必定導致大範圍的經濟危機。
2. 投資價值：房地產通常被視為重要的投資資產之一。由於房價長期來說有上漲趨勢，許多人傾向於將資金投入到房地產市場。這也使得房地產市場成為了投資者追逐的熱點。如果，不通過抑製土地價格，阻止住房價格上漲，“房住不炒”的理念不會讓炒房者信服。
3. 住房需求：房地產滿足了人們對住房的需求。隨著人口的增加和城市化進程的推進，住房需求也相應增加。房地產行業提供了多種類型的住房選擇，滿足了不同人群的需求。剛需也好，剛改也罷，需求是存在的，關鍵在於現在百姓的實際購買力堪憂。
4. 城市規劃和發展：房地產在城市規劃和發展中扮演著重要角色。它促進了城市基礎設施建設、商業中心的發展，同時也推動了城市空間的合理利用和社區建設。現在全國範圍內，大搞基建工程，尤其遍布全國的高速公路、高鐵和機場，這種高投資需要有關部門慎重評價，據我所知，政府投入大量資金建設的這些項目，許多在投入運營後，連年虧損，連利息都難以按期承付。這種“基建大躍進”模式的發展，也許會製造更多和更大的財務窟窿，會影響金融市場的穩定發展，必須引起有關領導的足夠重視。
5. 波動風險：房地產市場受到多種因素的影響，包括經濟周期、政策調控、土地供應等。這也意味著房地產市場存在一定的波動風險，投資者需要對市場進行深入的分析和評估。現在各大房地產市場麵臨的主要危機就是高負債和高杠杆帶來的風險，倘若市場價格下降15%以上，這些企業將會麵臨著債務不能及時償還，企業現金流斷裂，資不抵債，瀕臨倒閉。如果這種情況大麵積發生，將直接給金融市場帶來損失，從而會影響整個社會的經濟發展。
如何化解即將到來的房地產危機？本人認為化解房地產金融危機是一個複雜的任務，需要綜合考慮政策、市場和金融等多個因素。以下是一些建議來化解房地產金融危機：
1. 加強監管和政策調控：加強對房地產市場的監管，確保市場秩序良好。政府可以采取措施限製房價上漲，加大土地供應麵積，將房價真正的降下來，而不是期望房價還能繼續穩步上漲，最好每年房價的降幅控製在5%左右，大家齊心合力拆房地產泡沫蓄水池的磚頭，慢慢拆，一層層拆，慢慢地捅泡沫，這樣才能有效地抑製投機行為。現在各級政府主要依靠土地財政，有關領導必須看到這種嚴重的弊端，建立中央和地方的合理有效的財稅分配體係，讓各地政府及早擺脫土地財政這種“財政鴉片”。時不我待，刻不容緩，否則後患無窮。
2. 穩定金融體係：確保金融係統的穩定和健康發展。監管機構應加強對金融機構的監督，規範房地產相關貸款和金融產品的發放，防止風險積聚。據說最近要公布房地產金融領域的“三條紅線政策”，第一條紅線是不含墊款的資產負債率不應大於70%；第二條紅線是淨負債率不應大於100%；第三條紅線是現金與短債之比不應小於1倍。
根據“三道紅線”的觸線情況，將分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
設立這三條紅線的初衷是好的，這些紅線的設定旨在遏製過度的借貸和風險積累，以控製房地產市場的泡沫化和金融風險。通過嚴格執行這些紅線，政府可以促使房地產企業更加謹慎地運營和融資，有助於維護金融穩定和市場健康發展。
但是，製定政策者並沒有考慮到市場的實際情況，而是慣性地采用“一刀切”的辦法，其實施後果令人堪憂。
首先，資金來源紅線。房地產企業的資金來源不得過度依賴銀行貸款。這意味著房地產企業在資金方麵需要多元化，不能過度依賴銀行貸款來進行樓市投資和開發。實際上，房企尤其民營房企，由於拿不到國企那種低息貸款，早就在各種金融市場融資，最高利息已經達到20%以上。至於資產負債率，在各家上市房企的年度中期報表可看出，80%的企業的資產負債率超過了70%。這些企業的現金流基本依靠融資，現在斷了融資這條生命線，如同宣告這些企業破產。
對這樣的企業，我們不應該“一刀切”地斷血，而是應該想方設法降低這些房企的資產負債率。譬如，這些房企均囤積了大量的土地資源，政府能不能采取一些手段，將這些積壓的土地通過市場盤活換取現金，從而降低企業的負債。當然，處理這些舊地，不如拍賣新地塊溢價高，然而，大家應該明確，政府可是非盈利的機構，為公民服務才是其根本。還有，有關部門可以協調組織將資產負債率過高的企業，通過資產打包形式，在金融市場流通，尤其是國際金融市場。因為中國的房企在國際金融市場的融資比例最大，國際金融機構為了自身利益，會傾力合作的。通過國家金融市場分擔風險，也是最好的辦法之一。
隻要有關部門能真心協助降低房企的資產負債率，至於杠杆率紅線和債務償還紅線問題也就迎刃而解。
3. 優化土地供應：合理規劃土地供應，確保土地資源的合理利用和平穩供應。政府可以加大土地開發力度，增加供應量，降低房價波動性。改革開放以來，中國的經濟永遠是過剩經濟。隻要看到某個行業有前途，各種資本就會蜂擁而至，近年的光電產業、led、風電等，都是過度競爭的結果。房地產市場也一樣，增加供應量，優化相應的地塊基礎設施配置，房價必然會降下來，泡沫就會越來越小。
4. 多元化產業結構：鼓勵城市多元化發展，減少對房地產行業的過度依賴。引導資金流向多樣化的產業，促進經濟的可持續發展。
5. 國際合作與交流：加強國際間的合作與交流，借鑒其他國家的經驗和教訓。利用國際資源和資金，化解金融危機，共同應對全球房地產挑戰。這方麵問題，本人在前麵有所闡述，這裏就不多贅述了。
需要注意的是，解決房地產金融危機是一個持續的過程，並不僅限於上述建議。在實際操作中，需要權衡各種因素，綜合采取有效措施，確保經濟和金融係統的穩定。
最後，我需要說明的是，政府應該在擴大就業、降低失業率、增加百姓收入、建立有效的社會保障體係為目標。所有的市場蓬勃發展都是建立在有效需求的活躍方麵。百姓沒錢，何談擴大內需？百姓被房貸壓得喘不過氣來，何談內需消費升級？
我的講演得到了大多數與會者的讚同，贏得了不少掌聲。
到了提問環節，此時台上的嘉賓，除了主持人以外，就剩下包括我本人在內的共五名嘉賓。
我的講演顯然刺痛了某些人的神經，因為其他講演者大都是停留於理論層麵，不像我這個無名小卒，直接指出問題所在。
住建部一位領導還算客氣地說道：“張總，你說應該有針對性地協助房企降低資產負債率，應該優先幫助哪些企業？”
我直截了當地迴答道：“當然優先考慮大型房企，尤其是頭部房企。他們絕對不能倒閉，否則會導致一些商業銀行倒閉。也許會導致金融危機。”
住建部領導又接著說道：“你可能有所不知，有些房企的負債總數驚人，很難處理。”
我沉著地答道：“這方麵我有所研究，最多負債竟然達到驚人的兩萬億。對於這樣的企業，必須分拆處理，通過項目來引進合作者，化解危機，度過難關。”
有記者問道：“張總，你說政府應該在擴大就業、降低失業率、增加百姓收入、建立有效的社會保障體係為目標，這方麵，這幾年政府一直在做，而且有所改善。針對這些事實，您又該如何解釋？”
我不客氣地迴答道：“有關部門的失業率統計存在大量問題，可以說存在常識性的‘錯誤’，各位心照不宣，我這裏就不挑明說了。至於老百姓普遍收入問題，有人統計，中國有6億人每月收入1000元，也就是說中國大約有一半以上的人，每天為溫飽擔憂，何談擴大內需？在歐美的一些發達國家中，其工資在gdp中的比重大都在50%左右。各國勞動者報酬在gdp中所占份額最大的前五位經濟體為瑞士（59.2%），美國（53.57%），德國（53.13%）和冰島（53.12%）、斯洛文尼亞（52.76%）。此外，英國、法國、丹麥、加拿大、奧地利等國家勞動者報酬在gdp中所占比例均超過50%。而我國的居民工資性收入總額在gdp中的比重更僅為24%左右。這裏還包括20%的高薪者拿走了近80%的報酬。至於我國的社會保障體係如何，這裏就不便展開說明。‘一人病倒，全家返貧’的案例，已經屢見不鮮。我們許多人笑話發達國家的百姓沒有存款，而這卻恰恰說明人家的社會保障體係好，百姓沒有後顧之憂，可以盡情消費。”
我當天講演和答問的所有內容，都通過幾大平台直播了出去。轉載者和討論者雲集。評論欄中，分成兩派，讚揚者有之，謾罵者也不計其數。盡管有小編如此規勸道：
在評論欄中，人們可以自由地表達自己的意見和觀點，但有時也可能導致激烈的爭論和謾罵。這不可避免，因為意見分歧和不同立場是正常的社會現象。然而，重要的是保持理性和尊重，進行有建設性的討論，以促進更深入的理解和解決問題的努力。
對於謾罵者，重要的是不被其情緒所左右，堅持自己的觀點，並嚐試與他們進行理性的交流。而對於讚揚者，也應保持開放的態度，聽取不同意見，並思考其中的合理之處。
最終，通過平等和尊重的對話，我們可以更好地理解各方觀點，推動問題解決和改進。
然而次日我的微信賬號被“永久禁朋友圈和群聊”。為此我哭笑不得，不禁想起我的朋友，筆名歸去來兮的一首早年作品：
青燈青瓦青山青，醉臥柴門任雨蒙。
踏雪無痕梅半掩，落霞秋水漫聲聲。
此論壇係由財政部、中國人民銀行以及住建部聯合主辦，每年一次。主要議題就是探討目前房地產市場的金融政策。
會議在京城一家五星級酒店舉行，出席會議的除了主辦方代表外，各大銀行以及商業銀行的有關高層領導也派代表參加，剩下的則是各大房地產公司的老總。
會議一開始，就形成涇渭分明的兩派。一派是樂觀派，一派是唱衰派。樂觀派認為中國房地產市場健康穩定發展，僅存在少許問題，談不上危機。而唱衰派則認為，近二十年的中國房地產一直處於野蠻生長階段，住宅價格已經與人均收入完全脫節，不但加重了購房者負擔，而且還影響了其他行業的正常發展。房價虛高不下，政府起了推波助瀾的作用。現在，必須充分認識房地產泡沫的存在以及泡沫即將破滅的危害性，危機已經不可避免，有關部門應該采取有力措施，降房價，穩市場，讓即將到來的房地產市場危機能“軟著陸”。
兩派你來我往，爭執不下。輪到我這位嘉賓發言時，兩派幾乎達到劍拔弩張的程度。我發言開始並未站隊，而是從“常識”出發，試圖把問題講透。
房地產是一個關鍵的行業，對經濟發展和社會穩定起著重要作用。以下是本人對房地產的評價：
1. 經濟影響：房地產產業是一個龐大的經濟部門，對國內生產總值（gdp）和就業率有著顯著的貢獻。它涉及房屋建設、土地開發、物業管理等各個環節，帶動了相關產業的發展，據統計，房地產市場直接或間接關聯行業種類有百餘種。房地產已經成為中國的支柱產業，這是不爭的事實。可以說，房地產市場出現危機，必定導致大範圍的經濟危機。
2. 投資價值：房地產通常被視為重要的投資資產之一。由於房價長期來說有上漲趨勢，許多人傾向於將資金投入到房地產市場。這也使得房地產市場成為了投資者追逐的熱點。如果，不通過抑製土地價格，阻止住房價格上漲，“房住不炒”的理念不會讓炒房者信服。
3. 住房需求：房地產滿足了人們對住房的需求。隨著人口的增加和城市化進程的推進，住房需求也相應增加。房地產行業提供了多種類型的住房選擇，滿足了不同人群的需求。剛需也好，剛改也罷，需求是存在的，關鍵在於現在百姓的實際購買力堪憂。
4. 城市規劃和發展：房地產在城市規劃和發展中扮演著重要角色。它促進了城市基礎設施建設、商業中心的發展，同時也推動了城市空間的合理利用和社區建設。現在全國範圍內，大搞基建工程，尤其遍布全國的高速公路、高鐵和機場，這種高投資需要有關部門慎重評價，據我所知，政府投入大量資金建設的這些項目，許多在投入運營後，連年虧損，連利息都難以按期承付。這種“基建大躍進”模式的發展，也許會製造更多和更大的財務窟窿，會影響金融市場的穩定發展，必須引起有關領導的足夠重視。
5. 波動風險：房地產市場受到多種因素的影響，包括經濟周期、政策調控、土地供應等。這也意味著房地產市場存在一定的波動風險，投資者需要對市場進行深入的分析和評估。現在各大房地產市場麵臨的主要危機就是高負債和高杠杆帶來的風險，倘若市場價格下降15%以上，這些企業將會麵臨著債務不能及時償還，企業現金流斷裂，資不抵債，瀕臨倒閉。如果這種情況大麵積發生，將直接給金融市場帶來損失，從而會影響整個社會的經濟發展。
如何化解即將到來的房地產危機？本人認為化解房地產金融危機是一個複雜的任務，需要綜合考慮政策、市場和金融等多個因素。以下是一些建議來化解房地產金融危機：
1. 加強監管和政策調控：加強對房地產市場的監管，確保市場秩序良好。政府可以采取措施限製房價上漲，加大土地供應麵積，將房價真正的降下來，而不是期望房價還能繼續穩步上漲，最好每年房價的降幅控製在5%左右，大家齊心合力拆房地產泡沫蓄水池的磚頭，慢慢拆，一層層拆，慢慢地捅泡沫，這樣才能有效地抑製投機行為。現在各級政府主要依靠土地財政，有關領導必須看到這種嚴重的弊端，建立中央和地方的合理有效的財稅分配體係，讓各地政府及早擺脫土地財政這種“財政鴉片”。時不我待，刻不容緩，否則後患無窮。
2. 穩定金融體係：確保金融係統的穩定和健康發展。監管機構應加強對金融機構的監督，規範房地產相關貸款和金融產品的發放，防止風險積聚。據說最近要公布房地產金融領域的“三條紅線政策”，第一條紅線是不含墊款的資產負債率不應大於70%；第二條紅線是淨負債率不應大於100%；第三條紅線是現金與短債之比不應小於1倍。
根據“三道紅線”的觸線情況，將分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
設立這三條紅線的初衷是好的，這些紅線的設定旨在遏製過度的借貸和風險積累，以控製房地產市場的泡沫化和金融風險。通過嚴格執行這些紅線，政府可以促使房地產企業更加謹慎地運營和融資，有助於維護金融穩定和市場健康發展。
但是，製定政策者並沒有考慮到市場的實際情況，而是慣性地采用“一刀切”的辦法，其實施後果令人堪憂。
首先，資金來源紅線。房地產企業的資金來源不得過度依賴銀行貸款。這意味著房地產企業在資金方麵需要多元化，不能過度依賴銀行貸款來進行樓市投資和開發。實際上，房企尤其民營房企，由於拿不到國企那種低息貸款，早就在各種金融市場融資，最高利息已經達到20%以上。至於資產負債率，在各家上市房企的年度中期報表可看出，80%的企業的資產負債率超過了70%。這些企業的現金流基本依靠融資，現在斷了融資這條生命線，如同宣告這些企業破產。
對這樣的企業，我們不應該“一刀切”地斷血，而是應該想方設法降低這些房企的資產負債率。譬如，這些房企均囤積了大量的土地資源，政府能不能采取一些手段，將這些積壓的土地通過市場盤活換取現金，從而降低企業的負債。當然，處理這些舊地，不如拍賣新地塊溢價高，然而，大家應該明確，政府可是非盈利的機構，為公民服務才是其根本。還有，有關部門可以協調組織將資產負債率過高的企業，通過資產打包形式，在金融市場流通，尤其是國際金融市場。因為中國的房企在國際金融市場的融資比例最大，國際金融機構為了自身利益，會傾力合作的。通過國家金融市場分擔風險，也是最好的辦法之一。
隻要有關部門能真心協助降低房企的資產負債率，至於杠杆率紅線和債務償還紅線問題也就迎刃而解。
3. 優化土地供應：合理規劃土地供應，確保土地資源的合理利用和平穩供應。政府可以加大土地開發力度，增加供應量，降低房價波動性。改革開放以來，中國的經濟永遠是過剩經濟。隻要看到某個行業有前途，各種資本就會蜂擁而至，近年的光電產業、led、風電等，都是過度競爭的結果。房地產市場也一樣，增加供應量，優化相應的地塊基礎設施配置，房價必然會降下來，泡沫就會越來越小。
4. 多元化產業結構：鼓勵城市多元化發展，減少對房地產行業的過度依賴。引導資金流向多樣化的產業，促進經濟的可持續發展。
5. 國際合作與交流：加強國際間的合作與交流，借鑒其他國家的經驗和教訓。利用國際資源和資金，化解金融危機，共同應對全球房地產挑戰。這方麵問題，本人在前麵有所闡述，這裏就不多贅述了。
需要注意的是，解決房地產金融危機是一個持續的過程，並不僅限於上述建議。在實際操作中，需要權衡各種因素，綜合采取有效措施，確保經濟和金融係統的穩定。
最後，我需要說明的是，政府應該在擴大就業、降低失業率、增加百姓收入、建立有效的社會保障體係為目標。所有的市場蓬勃發展都是建立在有效需求的活躍方麵。百姓沒錢，何談擴大內需？百姓被房貸壓得喘不過氣來，何談內需消費升級？
我的講演得到了大多數與會者的讚同，贏得了不少掌聲。
到了提問環節，此時台上的嘉賓，除了主持人以外，就剩下包括我本人在內的共五名嘉賓。
我的講演顯然刺痛了某些人的神經，因為其他講演者大都是停留於理論層麵，不像我這個無名小卒，直接指出問題所在。
住建部一位領導還算客氣地說道：“張總，你說應該有針對性地協助房企降低資產負債率，應該優先幫助哪些企業？”
我直截了當地迴答道：“當然優先考慮大型房企，尤其是頭部房企。他們絕對不能倒閉，否則會導致一些商業銀行倒閉。也許會導致金融危機。”
住建部領導又接著說道：“你可能有所不知，有些房企的負債總數驚人，很難處理。”
我沉著地答道：“這方麵我有所研究，最多負債竟然達到驚人的兩萬億。對於這樣的企業，必須分拆處理，通過項目來引進合作者，化解危機，度過難關。”
有記者問道：“張總，你說政府應該在擴大就業、降低失業率、增加百姓收入、建立有效的社會保障體係為目標，這方麵，這幾年政府一直在做，而且有所改善。針對這些事實，您又該如何解釋？”
我不客氣地迴答道：“有關部門的失業率統計存在大量問題，可以說存在常識性的‘錯誤’，各位心照不宣，我這裏就不挑明說了。至於老百姓普遍收入問題，有人統計，中國有6億人每月收入1000元，也就是說中國大約有一半以上的人，每天為溫飽擔憂，何談擴大內需？在歐美的一些發達國家中，其工資在gdp中的比重大都在50%左右。各國勞動者報酬在gdp中所占份額最大的前五位經濟體為瑞士（59.2%），美國（53.57%），德國（53.13%）和冰島（53.12%）、斯洛文尼亞（52.76%）。此外，英國、法國、丹麥、加拿大、奧地利等國家勞動者報酬在gdp中所占比例均超過50%。而我國的居民工資性收入總額在gdp中的比重更僅為24%左右。這裏還包括20%的高薪者拿走了近80%的報酬。至於我國的社會保障體係如何，這裏就不便展開說明。‘一人病倒，全家返貧’的案例，已經屢見不鮮。我們許多人笑話發達國家的百姓沒有存款，而這卻恰恰說明人家的社會保障體係好，百姓沒有後顧之憂，可以盡情消費。”
我當天講演和答問的所有內容，都通過幾大平台直播了出去。轉載者和討論者雲集。評論欄中，分成兩派，讚揚者有之，謾罵者也不計其數。盡管有小編如此規勸道：
在評論欄中，人們可以自由地表達自己的意見和觀點，但有時也可能導致激烈的爭論和謾罵。這不可避免，因為意見分歧和不同立場是正常的社會現象。然而，重要的是保持理性和尊重，進行有建設性的討論，以促進更深入的理解和解決問題的努力。
對於謾罵者，重要的是不被其情緒所左右，堅持自己的觀點，並嚐試與他們進行理性的交流。而對於讚揚者，也應保持開放的態度，聽取不同意見，並思考其中的合理之處。
最終，通過平等和尊重的對話，我們可以更好地理解各方觀點，推動問題解決和改進。
然而次日我的微信賬號被“永久禁朋友圈和群聊”。為此我哭笑不得，不禁想起我的朋友，筆名歸去來兮的一首早年作品：
青燈青瓦青山青，醉臥柴門任雨蒙。
踏雪無痕梅半掩，落霞秋水漫聲聲。