當然，與此相關聯的是以市鎮為中心體現出來的鄉村的城市化，即介於縣城與鄉村之間的小城市的形成。
明清時期這一地區的大鎮，人口都在萬戶以上，例如南潯鎮、烏青鎮、盛澤鎮、羅店鎮、雙林鎮、濮院鎮等。
要知道當時這些市鎮，實際上已經具備縣城乃至府城的規模，正如康熙《烏青》卷一疆域、乾隆《烏青鎮誌》卷二形勢所說:“名為鎮而實具郡邑城郭之勢”。
而一些中小型市鎮也有數千戶人家，而且商賈輻輳，富庶繁華，迥然區別於鄉村，成為新興的小城市，這是特色的城市化模式。
像是美國學者繞濟凡(gilbertrozman)和趙岡的揭示了這點:英國及日本的城市人口集中於大中型城市，在英國占城市人口的74%，在日本占城市人口的71%。中國則不然，不足一半的人口是在大中型城市中，其餘都散居於小城市及市鎮中。
中國的7100個小型城市，大部分是市鎮。
此外就是江南市鎮的外部變革了，主要包括地權的分散化趨勢，田麵權與田底權的分離。
的確，隨著江南市鎮的早期工業化，在江南市鎮的四鄉，已經出現了土地所有權的分散化趨勢。
這種現象在道光、鹹豐以後變得更加明朗化。
如曹幸穗的論文《論舊中國蘇南土地占有關係的演變及其推動力》，就非常詳細的論述了這一點。
在文中，他指出，隨著近代化的步伐，新興工商業城鎮的發展，使得“鄉居地主”向“城居地主”轉化，離鄉地主攜帶著從土地上積累起來的財富進入城鎮，把土地資本轉化為工商業資本。
同時與工商業利潤比較的話，出租土地所得的地租就顯得微不足道了。
因此最富有者對購買土地已不感興趣，地權的分散化趨勢就成為的必然。
由於土地關係變化比較緩慢，我們不妨透過民國時代及稍後的調查資料，來看清代至少是晚清時期江南市鎮四鄉的這種變革。
據20世紀30年代初中央研究院社會研究所對無錫20個村1035農家土地占有狀況的調查，地主所有的土地，在耕地總麵積中隻占有47，，平均每戶占地不過54畝，與其他農戶相比，不占很大優勢。
據1923年南京東南大學的調查，上海周邊地區農村的地權更加分散化。
上海洋涇、陸行、漕河涇、蒲淞、法華，川沙九團，嘉定第七區、第十四區，寶山城區，占地50畝以上的農戶為零，青浦章練塘、寶山江灣占地50畝以上的農戶為1。
上海閔行，青浦金澤、七寶，寶山真如、劉行占地50畝以上的農戶為2，;大多數農戶占地都在30畝以下。
1991年本人與日本學者濱島敦俊、潼山岡曾在嘉定縣調查，所得土地改革檔案資料見，1950年土地改革以前，清末民初的嘉定縣土地所有權分散化狀況十分明顯。地主所有土地占全部耕地的21，人均占有20畝，富農所有土地占全部耕地的80%，人均占有55畝;中農所有土地占全部耕地的38%，人均占有26畝。
而貧農所有土地占全部耕地的21%，人均占有10畝。
中農和貧農所有土地占全部耕地的60%，很顯然，這是一個自耕農占優勢，而地主不占優勢的地區。
如果具體到一個鎮的話——嘉定縣婁塘鎮，這種情況更加明顯。
地主所有的土地僅僅占全部耕地的14%，合計1163123畝，其中自耕863252畝，出租299877畝，絕大多數土地是自耕，隻有少數出租，可見這是一些小地主，從他們所有土地隻占14%，來看，地主經濟在那裏處於弱勢地位。
而富農所有土地占全部耕地的10%，中農所有土地占全部耕地的37%，貧農所有土地占全部耕地的27%，中農和貧農的土地占到64%，如果加上富農的10%，，自耕農經濟占有絕對優勢75%。
這些數據給予人們一個強烈的印象:土地所有權高度分散化，自耕農經濟占有絕對優勢，決非一朝一夕形成的。
包括鬆江縣的情況也是如此，在1950年土地改革前對鬆江縣新農鄉的調查顯示，各階層所有的土地占全部耕地的比率分別是:地主27(34，，富農20(77，，中農39(44，，貧農11(94，。
富農、中農、貧農所有的土地占全部耕地的72%，，大大超過地主的27%，自耕農經濟占明顯優勢。
而且該鄉地主所有土地的將近一半是自耕田，還有19%的土地是佃人田，可見是規模不大的小地主。
195個地主，平均每戶出租土地37畝，這些地主中，54戶在上海市，49戶在鬆江縣城，62戶在泗涇鎮，都屬於“城居地主”。
1950年對南匯、川沙、上海三縣各階層土地占有狀況的調查表明，地主所有土地的比率，比嘉定、鬆江地區更低:南匯13%，，川沙14%，，上海18%。
這三個縣地主所有土地的比率都不超過20%，大大低於中農所有土地的比率，而且也低於貧農所有土地的比率。
這三個縣地主所有土地的絕對數也很低，每戶平均低於50畝，分別是:南匯地主戶均3215畝，川沙地主戶均4463畝，上海地主戶均3225畝。
這種令人驚訝的事實，恐怕是大大出於一般人的意料的。
因為長期以來我們已經接受了一個權威的論斷:“大量土地集中在地主階級手中，廣大農民，隻有少量土地或沒有土地”。
然而，由於經濟發展的不平衡，情況是複雜的，不可一概而論。
在工商業高度發達的蘇南地區，就不是如此。
但20世紀50年代初，一些學者鑒於蘇南的特殊性，提出“蘇南無封建”的看法，結果遭到嚴厲的批判。
其實作為一個學術問題，“蘇南無封建”是可以探討的，不必一棍子打死。
如果把這種現象與江南市鎮的早期工業化聯係起來，並且進一步把它與上海等大城市的近代化聯係起來，問題就迎刃而解了。
基於同樣的背景，隨著地權的分散化趨勢，江南市鎮四鄉普遍出現田麵權與田底權分離的現象，也就是說，在同一塊土地上，形成兩個所有權——田麵權與田底權，以及兩個所有權人——田麵業主與田底業主。
這種現象被當時人稱為“一田二主”。
最為典型的史料就是光緒《周莊鎮誌》卷四風俗中的一段話:
“俗有田底、田麵之稱，田麵者佃農之所有，田主隻有田底而已。蓋與佃農各有其半，故田主雖易，而佃農不易;佃農或易，而田主亦不易。有時購田建公署，架民屋，而田價必田主與佃農兩議而瓜分之，至少亦十分之四也。”
《周莊鎮誌》的編者陶煦先生是一個很有學問的人，他敏銳而精確地把田麵權與田底權分離後形成的“一田二主”的本質揭示出來，實屬難能可貴。
因為直至今日，一些學者對於這個問題的認識，還沒有達到陶煦的水平，不承認有“一田二主”的存在，不承認田麵權是一種所有權，武斷的下結論:“田麵權就是永佃權”。
這種看法，由來已久，也事出有因。
在許多學者看來，田麵權與永佃權是既有聯係又有區別的兩個概念，是兩種不同的物權，簡單地說，前者是所有權，後者是使用權。
從陶煦的話中可以知道，當一塊耕地被征用於建造公署民屋時，它的田價必須由田底業主(田主)與田麵業主(佃農)均分，不能由田底業主(田主)一人獨吞。
所謂“兩議而瓜分之”，就是田底業主與田麵業主各占50，，最低限度田麵業主也要占40，，也就是說，田麵的價格與田底的價格相差無幾。
如果“田麵權就是永佃權”，永佃權人可以獲得50，至40，的地價，豈非咄咄怪事!
田麵權是一種所有權，田麵具有獨立的價格，被民國時期的調查所進一步證實。
1918年關於江～蘇～省物權習慣的調查報告，其中一則為“一田畝上設定兩個所有權”，說得很透徹:“查江蘇佃戶租種田畝，有肥土之稱，又唿為田麵，即佃戶於業主田畝上有相當之地價，不啻一田畝而設定兩個所有權人於其上”。
你看，明白無誤的寫著:“一田畝設定兩個所有權人於其上”，即田底所有權人與田麵所有權人，也就是“一田二主”。如果“田麵權就是永佃權”，就無法解釋該調查報告所揭示的現象。
這也證明了陶煦的論斷在蘇南是有普遍性的。
1934年10月10日上海《大晚報》刊登一篇俞覲撰寫的《常熟農村現狀調查》，從另一個側麵證實了陶煦的觀點。
該調查報告指出:“田麵權是與地主所有權並行的，與所有權分離而獨立存在。田麵權屬佃農所有，其轉移價常較(田底)所有權為高。
如現在田畝所有權(田底權)的買賣，每畝稻田最高三十元，田麵權尚值六十元;棉田(田底)所有權最高二十元，田麵權值三十元”。
田麵價格明顯高於田底價格，如果田麵權僅僅是使用權(永佃權)，那就難以理解，為何使用權價格反而高於所有權價格?
田麵權價格高於田底權價格，是最值得注意的一種變化，問題就在於，隨著工商業的發展，城市化的加速，耕地日益減少，田麵權愈加顯得珍貴。
因為田麵所有權人有經營土地的權力，而田底所有權人隻有收取地租的權力。
關於這一點，30年代有的學者在考察了蘇州、無錫、常熟農村後悟出了其中的道理，如此寫道:“所謂田底田麵，同時因其所有主體不同，亦有田底權、田麵權之分，前者歸地主所有，後者歸佃戶所有。田底權固為產權之一種，田麵權因有獨立之價格，所有者可以自由買賣，故亦為產權之一種”。
“該田底麵製其最大之特點在此，即田底田麵權之分裂，而田麵權為產權之一種，而可以移轉變更，比之其他租佃製度下佃戶所有之佃種或耕種隻能使用或收益者，判然不同”。
田麵權並非永佃權的另一最有力證據，是民國初年的《民商事習慣調查報告錄》，它從法理上分析，指出田麵權與永佃權“相異之點有二”。
其一是永佃權有存續期間的限製，而田麵權沒有存續期間的限製，如果田底業主不把田麵權“一並收買”，則田麵權將永遠存在;其二是永佃權人使用土地隻能從事耕種或畜牧，但是田麵權人使用土地，可以耕種、畜牧，也可以用於“造屋置墳”、“掘坑燒窯”，田底權人不得過問。
該調查報告援引《民律草案》關於永佃權的規定——永佃權的存續期間為二十年以上、五十年以下;永佃權人隻能利用他人土地耕作、畜牧——與上述田麵權的習慣格格不入。
20世紀50年代以來的幾十年中，學者們之所以迴避田麵權是產權(所有權)這一事實，是被預設的某種觀念所束縛:既然田麵權大多在佃農手中，隻能說成是使用權(永佃權)，否則地主與佃農的階級關係豈不混淆!其實學術研究需尊重事實，不必有所忌諱。
隻要解釋清楚，人們是能夠理解的。
對江南地區田麵權的由來稍加考察，就可以知道，它主要是兩種:一種是農民出賣田地時，為了保存經營權，隻賣田底，不賣田麵，雖然成了田底業主(地主)的佃戶，但自身仍是田麵業主;另一種是農民為了得到土地，用高價從地主手中買得田麵，其價格往往高於田底價。
在這種情況下，田麵權成為一種產權(所有權)，便不足為奇了。
像是日本滿鐵在20世紀30年代末關於鬆江縣的抽樣調查表明，有田麵權的達137件，沒有田麵權的僅9件，田麵與田底的分離十分普遍。
田麵買賣與田底買賣大體相似。
1950年鬆江新農鄉的調查報告也指出，該鄉大部分土地有“田麵權”與“田底權”之分;田麵權可以自由出租、出典或買賣;張家村的村民擁有田麵權的土地占佃人田的98%。
這種情況是江南以外的其他地區所沒有的。
之所以會出現大量的田麵權與田底權的分離，與這一地區市鎮經濟繁榮，工商業發達，城居地主較多，地權高度分散，有著密切的關係。
在農業集約化的上海周邊地區，城居地主大多經營工商業，無暇經營田產;而佃農(包括佃中農、佃富農)多致力於獲取田麵權，使自己可以較為穩定的經營土地，增加對土地的投入，對農業經濟的發展具有積極意義。
……
……
……
明清時期這一地區的大鎮，人口都在萬戶以上，例如南潯鎮、烏青鎮、盛澤鎮、羅店鎮、雙林鎮、濮院鎮等。
要知道當時這些市鎮，實際上已經具備縣城乃至府城的規模，正如康熙《烏青》卷一疆域、乾隆《烏青鎮誌》卷二形勢所說:“名為鎮而實具郡邑城郭之勢”。
而一些中小型市鎮也有數千戶人家，而且商賈輻輳，富庶繁華，迥然區別於鄉村，成為新興的小城市，這是特色的城市化模式。
像是美國學者繞濟凡(gilbertrozman)和趙岡的揭示了這點:英國及日本的城市人口集中於大中型城市，在英國占城市人口的74%，在日本占城市人口的71%。中國則不然，不足一半的人口是在大中型城市中，其餘都散居於小城市及市鎮中。
中國的7100個小型城市，大部分是市鎮。
此外就是江南市鎮的外部變革了，主要包括地權的分散化趨勢，田麵權與田底權的分離。
的確，隨著江南市鎮的早期工業化，在江南市鎮的四鄉，已經出現了土地所有權的分散化趨勢。
這種現象在道光、鹹豐以後變得更加明朗化。
如曹幸穗的論文《論舊中國蘇南土地占有關係的演變及其推動力》，就非常詳細的論述了這一點。
在文中，他指出，隨著近代化的步伐，新興工商業城鎮的發展，使得“鄉居地主”向“城居地主”轉化，離鄉地主攜帶著從土地上積累起來的財富進入城鎮，把土地資本轉化為工商業資本。
同時與工商業利潤比較的話，出租土地所得的地租就顯得微不足道了。
因此最富有者對購買土地已不感興趣，地權的分散化趨勢就成為的必然。
由於土地關係變化比較緩慢，我們不妨透過民國時代及稍後的調查資料，來看清代至少是晚清時期江南市鎮四鄉的這種變革。
據20世紀30年代初中央研究院社會研究所對無錫20個村1035農家土地占有狀況的調查，地主所有的土地，在耕地總麵積中隻占有47，，平均每戶占地不過54畝，與其他農戶相比，不占很大優勢。
據1923年南京東南大學的調查，上海周邊地區農村的地權更加分散化。
上海洋涇、陸行、漕河涇、蒲淞、法華，川沙九團，嘉定第七區、第十四區，寶山城區，占地50畝以上的農戶為零，青浦章練塘、寶山江灣占地50畝以上的農戶為1。
上海閔行，青浦金澤、七寶，寶山真如、劉行占地50畝以上的農戶為2，;大多數農戶占地都在30畝以下。
1991年本人與日本學者濱島敦俊、潼山岡曾在嘉定縣調查，所得土地改革檔案資料見，1950年土地改革以前，清末民初的嘉定縣土地所有權分散化狀況十分明顯。地主所有土地占全部耕地的21，人均占有20畝，富農所有土地占全部耕地的80%，人均占有55畝;中農所有土地占全部耕地的38%，人均占有26畝。
而貧農所有土地占全部耕地的21%，人均占有10畝。
中農和貧農所有土地占全部耕地的60%，很顯然，這是一個自耕農占優勢，而地主不占優勢的地區。
如果具體到一個鎮的話——嘉定縣婁塘鎮，這種情況更加明顯。
地主所有的土地僅僅占全部耕地的14%，合計1163123畝，其中自耕863252畝，出租299877畝，絕大多數土地是自耕，隻有少數出租，可見這是一些小地主，從他們所有土地隻占14%，來看，地主經濟在那裏處於弱勢地位。
而富農所有土地占全部耕地的10%，中農所有土地占全部耕地的37%，貧農所有土地占全部耕地的27%，中農和貧農的土地占到64%，如果加上富農的10%，，自耕農經濟占有絕對優勢75%。
這些數據給予人們一個強烈的印象:土地所有權高度分散化，自耕農經濟占有絕對優勢，決非一朝一夕形成的。
包括鬆江縣的情況也是如此，在1950年土地改革前對鬆江縣新農鄉的調查顯示，各階層所有的土地占全部耕地的比率分別是:地主27(34，，富農20(77，，中農39(44，，貧農11(94，。
富農、中農、貧農所有的土地占全部耕地的72%，，大大超過地主的27%，自耕農經濟占明顯優勢。
而且該鄉地主所有土地的將近一半是自耕田，還有19%的土地是佃人田，可見是規模不大的小地主。
195個地主，平均每戶出租土地37畝，這些地主中，54戶在上海市，49戶在鬆江縣城，62戶在泗涇鎮，都屬於“城居地主”。
1950年對南匯、川沙、上海三縣各階層土地占有狀況的調查表明，地主所有土地的比率，比嘉定、鬆江地區更低:南匯13%，，川沙14%，，上海18%。
這三個縣地主所有土地的比率都不超過20%，大大低於中農所有土地的比率，而且也低於貧農所有土地的比率。
這三個縣地主所有土地的絕對數也很低，每戶平均低於50畝，分別是:南匯地主戶均3215畝，川沙地主戶均4463畝，上海地主戶均3225畝。
這種令人驚訝的事實，恐怕是大大出於一般人的意料的。
因為長期以來我們已經接受了一個權威的論斷:“大量土地集中在地主階級手中，廣大農民，隻有少量土地或沒有土地”。
然而，由於經濟發展的不平衡，情況是複雜的，不可一概而論。
在工商業高度發達的蘇南地區，就不是如此。
但20世紀50年代初，一些學者鑒於蘇南的特殊性，提出“蘇南無封建”的看法，結果遭到嚴厲的批判。
其實作為一個學術問題，“蘇南無封建”是可以探討的，不必一棍子打死。
如果把這種現象與江南市鎮的早期工業化聯係起來，並且進一步把它與上海等大城市的近代化聯係起來，問題就迎刃而解了。
基於同樣的背景，隨著地權的分散化趨勢，江南市鎮四鄉普遍出現田麵權與田底權分離的現象，也就是說，在同一塊土地上，形成兩個所有權——田麵權與田底權，以及兩個所有權人——田麵業主與田底業主。
這種現象被當時人稱為“一田二主”。
最為典型的史料就是光緒《周莊鎮誌》卷四風俗中的一段話:
“俗有田底、田麵之稱，田麵者佃農之所有，田主隻有田底而已。蓋與佃農各有其半，故田主雖易，而佃農不易;佃農或易，而田主亦不易。有時購田建公署，架民屋，而田價必田主與佃農兩議而瓜分之，至少亦十分之四也。”
《周莊鎮誌》的編者陶煦先生是一個很有學問的人，他敏銳而精確地把田麵權與田底權分離後形成的“一田二主”的本質揭示出來，實屬難能可貴。
因為直至今日，一些學者對於這個問題的認識，還沒有達到陶煦的水平，不承認有“一田二主”的存在，不承認田麵權是一種所有權，武斷的下結論:“田麵權就是永佃權”。
這種看法，由來已久，也事出有因。
在許多學者看來，田麵權與永佃權是既有聯係又有區別的兩個概念，是兩種不同的物權，簡單地說，前者是所有權，後者是使用權。
從陶煦的話中可以知道，當一塊耕地被征用於建造公署民屋時，它的田價必須由田底業主(田主)與田麵業主(佃農)均分，不能由田底業主(田主)一人獨吞。
所謂“兩議而瓜分之”，就是田底業主與田麵業主各占50，，最低限度田麵業主也要占40，，也就是說，田麵的價格與田底的價格相差無幾。
如果“田麵權就是永佃權”，永佃權人可以獲得50，至40，的地價，豈非咄咄怪事!
田麵權是一種所有權，田麵具有獨立的價格，被民國時期的調查所進一步證實。
1918年關於江～蘇～省物權習慣的調查報告，其中一則為“一田畝上設定兩個所有權”，說得很透徹:“查江蘇佃戶租種田畝，有肥土之稱，又唿為田麵，即佃戶於業主田畝上有相當之地價，不啻一田畝而設定兩個所有權人於其上”。
你看，明白無誤的寫著:“一田畝設定兩個所有權人於其上”，即田底所有權人與田麵所有權人，也就是“一田二主”。如果“田麵權就是永佃權”，就無法解釋該調查報告所揭示的現象。
這也證明了陶煦的論斷在蘇南是有普遍性的。
1934年10月10日上海《大晚報》刊登一篇俞覲撰寫的《常熟農村現狀調查》，從另一個側麵證實了陶煦的觀點。
該調查報告指出:“田麵權是與地主所有權並行的，與所有權分離而獨立存在。田麵權屬佃農所有，其轉移價常較(田底)所有權為高。
如現在田畝所有權(田底權)的買賣，每畝稻田最高三十元，田麵權尚值六十元;棉田(田底)所有權最高二十元，田麵權值三十元”。
田麵價格明顯高於田底價格，如果田麵權僅僅是使用權(永佃權)，那就難以理解，為何使用權價格反而高於所有權價格?
田麵權價格高於田底權價格，是最值得注意的一種變化，問題就在於，隨著工商業的發展，城市化的加速，耕地日益減少，田麵權愈加顯得珍貴。
因為田麵所有權人有經營土地的權力，而田底所有權人隻有收取地租的權力。
關於這一點，30年代有的學者在考察了蘇州、無錫、常熟農村後悟出了其中的道理，如此寫道:“所謂田底田麵，同時因其所有主體不同，亦有田底權、田麵權之分，前者歸地主所有，後者歸佃戶所有。田底權固為產權之一種，田麵權因有獨立之價格，所有者可以自由買賣，故亦為產權之一種”。
“該田底麵製其最大之特點在此，即田底田麵權之分裂，而田麵權為產權之一種，而可以移轉變更，比之其他租佃製度下佃戶所有之佃種或耕種隻能使用或收益者，判然不同”。
田麵權並非永佃權的另一最有力證據，是民國初年的《民商事習慣調查報告錄》，它從法理上分析，指出田麵權與永佃權“相異之點有二”。
其一是永佃權有存續期間的限製，而田麵權沒有存續期間的限製，如果田底業主不把田麵權“一並收買”，則田麵權將永遠存在;其二是永佃權人使用土地隻能從事耕種或畜牧，但是田麵權人使用土地，可以耕種、畜牧，也可以用於“造屋置墳”、“掘坑燒窯”，田底權人不得過問。
該調查報告援引《民律草案》關於永佃權的規定——永佃權的存續期間為二十年以上、五十年以下;永佃權人隻能利用他人土地耕作、畜牧——與上述田麵權的習慣格格不入。
20世紀50年代以來的幾十年中，學者們之所以迴避田麵權是產權(所有權)這一事實，是被預設的某種觀念所束縛:既然田麵權大多在佃農手中，隻能說成是使用權(永佃權)，否則地主與佃農的階級關係豈不混淆!其實學術研究需尊重事實，不必有所忌諱。
隻要解釋清楚，人們是能夠理解的。
對江南地區田麵權的由來稍加考察，就可以知道，它主要是兩種:一種是農民出賣田地時，為了保存經營權，隻賣田底，不賣田麵，雖然成了田底業主(地主)的佃戶，但自身仍是田麵業主;另一種是農民為了得到土地，用高價從地主手中買得田麵，其價格往往高於田底價。
在這種情況下，田麵權成為一種產權(所有權)，便不足為奇了。
像是日本滿鐵在20世紀30年代末關於鬆江縣的抽樣調查表明，有田麵權的達137件，沒有田麵權的僅9件，田麵與田底的分離十分普遍。
田麵買賣與田底買賣大體相似。
1950年鬆江新農鄉的調查報告也指出，該鄉大部分土地有“田麵權”與“田底權”之分;田麵權可以自由出租、出典或買賣;張家村的村民擁有田麵權的土地占佃人田的98%。
這種情況是江南以外的其他地區所沒有的。
之所以會出現大量的田麵權與田底權的分離，與這一地區市鎮經濟繁榮，工商業發達，城居地主較多，地權高度分散，有著密切的關係。
在農業集約化的上海周邊地區，城居地主大多經營工商業，無暇經營田產;而佃農(包括佃中農、佃富農)多致力於獲取田麵權，使自己可以較為穩定的經營土地，增加對土地的投入，對農業經濟的發展具有積極意義。
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