第257章 瘋子的想法
重生日記江山美人我來我見我征服 作者：山村居 投票推薦 加入書簽 留言反饋
但就是年前年後這幾天，就會產生極大的變化。
等年後五號線公布，現在價值70億的六宗地塊，最起碼升值50%，至少價值一百億。
賣掉三塊，相當於白得三塊地，妥妥的利用先知先覺到市場裏麵撿錢。
留這三塊慢慢開發，四年過後，最起碼超過兩百億的利潤，甚至更多，因為京都房價的快速上漲已經拉開了大幕，並在奧運會之前形成了一個小高潮。
從現在的五環內均價幾千一平，借著奧運的東風，幾年之內，在07年五環內均價甚至達到了1.4萬左右。
就和平裏一塊地，如果真能拖到07年年底上市的話，單價最起碼超過3.5萬，甚至是4萬。
70萬平方的建麵，大約280億銷售額，18億地價，資金成本、也按照18億計算的話，這一個項目就是200億的毛利潤，扣除稅收相關等等，淨利潤也要有120億以上。
這僅僅是一個項目，如果留三個項目開發的話，利潤還要增加一倍，甚至可能超過300個小目標。
當然這些都是有前提條件的，前提條件就是要放緩開發速度，要把上市時間拖到2007年。
300個小目標！這是2007年的300個小目標，沒記錯的話，今年的首富應該是網易的丁首富，不到11億美元身價的首富，換算成人民幣，也就才不到90億。
這樣一對比就知道這是一筆多麽誇張的買賣，就會知道現階段的房地產是多麽暴利，完全享受到了國內經濟發展最豐厚的一波紅利。
但即使這樣，一想到這些企業不體麵的結局，李澤滄就是一陣唏噓。
真不知道初期如此暴利的地產公司，後期到底是如何在房價下跌的極短時間內，就敗光了所有積累、家業的，真不知道這些錢到底流向何方。
小李老板還在那兒暢享意淫呢，宋一平卻六神無主。
結束競拍，宋一平甚至都沒有心思參加接下來的交流會還有晚上的晚宴，走出人多的地方，也顧不上什麽禮節了，直接跟著李澤滄，拉開副駕駛的門就坐了上去。
夏青玄看著他，也沒有說什麽，直接坐到了後排，傅飛飛也尷尬的上了後排。
“李總，你這是瘋了嗎？你知道自己幹了些什麽嗎？”
宋一平一把扯開自己的領帶，用極為嚴肅口氣、正式的稱謂質問李澤滄，可見此刻他已經冷靜下來了，但仍然接受不了眼前的事實。
李澤滄卻笑了笑，也沒發動車，略微側身看著他，平靜的說道：
“我們不就是來買地的，現在一下子買到這麽多，不是應該高興嗎？”
“這不是去菜市場買菜，也不是去服裝批發市場進貨，這是房地產，你考慮過我們的資金嗎，不要說開發了，我們有錢支付這麽多的土地轉讓金嗎？這是70億，不是70塊，是華國錢、不是日元。”
“好了，老宋，有事說事，你先冷靜下來。”
看著情緒激動的宋一平，傅飛飛都看不下去了，雖然他也看不懂李澤滄的一係列操作，但他倒沒有那麽緊張。
看見宋一平略略冷靜了一些，李澤滄這才開口說道：
“你認為難度在哪？就是沒錢繳納土地出讓金？”
“這還不夠難度嗎？70億！”
“宋總，你難道不會以為今天所有拍地的企業，都是拿著真金白銀來的吧，你以為這是逛菜市場，必須現錢交易，要是如此的話那還要飛總坐在這兒幹嘛？還要銀行幹嘛？”
“你是說全部走銀行抵押貸款？”
“就算隻拍一塊兩三個億的小地塊，你就有錢開發了，不用銀行貸款了？”
李澤滄反問
“那當然不是，開發樓盤肯定是要使用銀行資金的。”
“那還有什麽問題嗎？”
“老弟，你的意思是……”
宋一平若有所思的好像有點明白了。
“哎呀，我說你怎麽這麽笨啊，就這還要搞地產公司，澤滄老弟的意思是，不管一塊地還是十塊地，我們都需要利用銀行的資金，既然如此為什麽不搞大一點，一塊和十塊有區別嗎？”
傅飛飛都替宋一平著急。
“話是這樣說，道理也是這個道理，可是你們考慮過沒有，就算是從銀行貸款，擺在我們麵前的還是有兩道跨不過去的坎，一個就是第一塊土地的出讓金我們哪來，按照你的思路，第一塊要支付的必須是價格最高的，也就是18億，差的錢哪去搞，別說讓飛少違規操作吧，你之前是說過的不違規的，還有第二點，就算這筆錢可以拆借出來，70個億的盤子，銀行能貸出來多少，80%還是90%，這其中的差額呢？”
“還有，就算是這些都搞定了，我們還有錢開發這些地塊嗎？總不能就放在那兒，一天一天的支付利息吧，不說政府有時間要求，就算是沒有，資金成本也把我們壓死了。”
說到這兒，李澤滄也煩了，到底是自己太超前，還是隊友太無能，不敢做難道也看不懂嗎？
泥人都有火氣，何況是年輕氣盛的小李同學，你以為你是大少、家世牛逼你就厲害了，其實你也就是那樣，李澤滄心中想到。
原本自己正高興了，現在直接被掃興了，李澤滄看了傅飛飛一眼，看見這位表情還算正常，又看了宋一平一眼，這才嚴肅的說到：
“宋總，下麵的話我隻說一次，但等我說完了，我不希望你還有問題，讚同我的思路你就去執行，不讚同我的思路，憋著也請你繼續執行，當然我現在還可以給你一個其他選項，你可以直接退出，我按照4個億的估值收購你的股份，十幾天的時間百分之十的收益，你也不算白忙活，還可以躲避你所認為的風險。”
“老宋，你冷靜一點，澤滄老弟像是傻子嗎？他比我們聰明，說好的戰略方麵由他把控，你隻負責執行，你就先聽他怎麽說。”
傅飛飛看見李澤滄已經說的如此嚴重，很明顯是生氣了，再次出言相勸。
“再說一次，我隻說一遍，地產行業原本就是空手套白狼的遊戲，成本基本上就是三塊組成：土地、開發成本、資金成本，這六塊土地值多少錢，我認為現在最少值100億”
“那……”
宋一平還想反駁，被李澤滄和傅飛飛兩人同時瞪了一眼，這才閉嘴。
等年後五號線公布，現在價值70億的六宗地塊，最起碼升值50%，至少價值一百億。
賣掉三塊，相當於白得三塊地，妥妥的利用先知先覺到市場裏麵撿錢。
留這三塊慢慢開發，四年過後，最起碼超過兩百億的利潤，甚至更多，因為京都房價的快速上漲已經拉開了大幕，並在奧運會之前形成了一個小高潮。
從現在的五環內均價幾千一平，借著奧運的東風，幾年之內，在07年五環內均價甚至達到了1.4萬左右。
就和平裏一塊地，如果真能拖到07年年底上市的話，單價最起碼超過3.5萬，甚至是4萬。
70萬平方的建麵，大約280億銷售額，18億地價，資金成本、也按照18億計算的話，這一個項目就是200億的毛利潤，扣除稅收相關等等，淨利潤也要有120億以上。
這僅僅是一個項目，如果留三個項目開發的話，利潤還要增加一倍，甚至可能超過300個小目標。
當然這些都是有前提條件的，前提條件就是要放緩開發速度，要把上市時間拖到2007年。
300個小目標！這是2007年的300個小目標，沒記錯的話，今年的首富應該是網易的丁首富，不到11億美元身價的首富，換算成人民幣，也就才不到90億。
這樣一對比就知道這是一筆多麽誇張的買賣，就會知道現階段的房地產是多麽暴利，完全享受到了國內經濟發展最豐厚的一波紅利。
但即使這樣，一想到這些企業不體麵的結局，李澤滄就是一陣唏噓。
真不知道初期如此暴利的地產公司，後期到底是如何在房價下跌的極短時間內，就敗光了所有積累、家業的，真不知道這些錢到底流向何方。
小李老板還在那兒暢享意淫呢，宋一平卻六神無主。
結束競拍，宋一平甚至都沒有心思參加接下來的交流會還有晚上的晚宴，走出人多的地方，也顧不上什麽禮節了，直接跟著李澤滄，拉開副駕駛的門就坐了上去。
夏青玄看著他，也沒有說什麽，直接坐到了後排，傅飛飛也尷尬的上了後排。
“李總，你這是瘋了嗎？你知道自己幹了些什麽嗎？”
宋一平一把扯開自己的領帶，用極為嚴肅口氣、正式的稱謂質問李澤滄，可見此刻他已經冷靜下來了，但仍然接受不了眼前的事實。
李澤滄卻笑了笑，也沒發動車，略微側身看著他，平靜的說道：
“我們不就是來買地的，現在一下子買到這麽多，不是應該高興嗎？”
“這不是去菜市場買菜，也不是去服裝批發市場進貨，這是房地產，你考慮過我們的資金嗎，不要說開發了，我們有錢支付這麽多的土地轉讓金嗎？這是70億，不是70塊，是華國錢、不是日元。”
“好了，老宋，有事說事，你先冷靜下來。”
看著情緒激動的宋一平，傅飛飛都看不下去了，雖然他也看不懂李澤滄的一係列操作，但他倒沒有那麽緊張。
看見宋一平略略冷靜了一些，李澤滄這才開口說道：
“你認為難度在哪？就是沒錢繳納土地出讓金？”
“這還不夠難度嗎？70億！”
“宋總，你難道不會以為今天所有拍地的企業，都是拿著真金白銀來的吧，你以為這是逛菜市場，必須現錢交易，要是如此的話那還要飛總坐在這兒幹嘛？還要銀行幹嘛？”
“你是說全部走銀行抵押貸款？”
“就算隻拍一塊兩三個億的小地塊，你就有錢開發了，不用銀行貸款了？”
李澤滄反問
“那當然不是，開發樓盤肯定是要使用銀行資金的。”
“那還有什麽問題嗎？”
“老弟，你的意思是……”
宋一平若有所思的好像有點明白了。
“哎呀，我說你怎麽這麽笨啊，就這還要搞地產公司，澤滄老弟的意思是，不管一塊地還是十塊地，我們都需要利用銀行的資金，既然如此為什麽不搞大一點，一塊和十塊有區別嗎？”
傅飛飛都替宋一平著急。
“話是這樣說，道理也是這個道理，可是你們考慮過沒有，就算是從銀行貸款，擺在我們麵前的還是有兩道跨不過去的坎，一個就是第一塊土地的出讓金我們哪來，按照你的思路，第一塊要支付的必須是價格最高的，也就是18億，差的錢哪去搞，別說讓飛少違規操作吧，你之前是說過的不違規的，還有第二點，就算這筆錢可以拆借出來，70個億的盤子，銀行能貸出來多少，80%還是90%，這其中的差額呢？”
“還有，就算是這些都搞定了，我們還有錢開發這些地塊嗎？總不能就放在那兒，一天一天的支付利息吧，不說政府有時間要求，就算是沒有，資金成本也把我們壓死了。”
說到這兒，李澤滄也煩了，到底是自己太超前，還是隊友太無能，不敢做難道也看不懂嗎？
泥人都有火氣，何況是年輕氣盛的小李同學，你以為你是大少、家世牛逼你就厲害了，其實你也就是那樣，李澤滄心中想到。
原本自己正高興了，現在直接被掃興了，李澤滄看了傅飛飛一眼，看見這位表情還算正常，又看了宋一平一眼，這才嚴肅的說到：
“宋總，下麵的話我隻說一次，但等我說完了，我不希望你還有問題，讚同我的思路你就去執行，不讚同我的思路，憋著也請你繼續執行，當然我現在還可以給你一個其他選項，你可以直接退出，我按照4個億的估值收購你的股份，十幾天的時間百分之十的收益，你也不算白忙活，還可以躲避你所認為的風險。”
“老宋，你冷靜一點，澤滄老弟像是傻子嗎？他比我們聰明，說好的戰略方麵由他把控，你隻負責執行，你就先聽他怎麽說。”
傅飛飛看見李澤滄已經說的如此嚴重，很明顯是生氣了，再次出言相勸。
“再說一次，我隻說一遍，地產行業原本就是空手套白狼的遊戲，成本基本上就是三塊組成：土地、開發成本、資金成本，這六塊土地值多少錢，我認為現在最少值100億”
“那……”
宋一平還想反駁，被李澤滄和傅飛飛兩人同時瞪了一眼，這才閉嘴。