第138章 深聊
漢東趙瑞龍：堅如磐石，隻手遮天 作者：人我兩忘 投票推薦 加入書簽 留言反饋
黎光疑惑道：“趙老板，你家是不是有人做過地產領域這一行，咋內行套路知道的這麽多？”
趙瑞龍嗬嗬一聲：“沒吃過豬肉，還沒看過豬跑嗎？你們這個行業玩的什麽貓膩，我看一眼就知道個大概，那些地產公司的老總，他們吃完飯拉出來的屎是什麽形狀，我不用想也能猜個八九不離十……”
“哦？是嗎？”黎光覺得趙瑞龍是在吹牛b，他想看看趙瑞龍對地產領域是真的深入了解，還是道聽途說的泛泛而談：“趙老板，那你覺得房產領域未來的前景，會怎麽樣？我們這些房產公司，生存環境會如何？”
趙瑞龍如實說道：“如今全國的城市化率18.3%，連20%都不到！這意味著所有從事房產領域的企業，都走在了順勢而為的趨勢中，因為提高城市化率，是時代的必然！這一點可以參考美利堅房產行業的發展！正所謂站在風口上，豬都能飛，所有深耕房產領域的企業，未來20年之內，都能閉著眼睛賺錢！”
黎光聽到趙瑞龍的分析，點頭表示讚同。
趙瑞龍話鋒一轉：“但天有不測風雲，雖然國內的房產行業必將走向一波高~~巢，可行進過程中，也要未雨綢繆考慮到國際環境。如果在此期間全球出現金融危機，或者是亞洲局部的金融危機，那麽以當前所有房產公司資金鏈緊繃的運作模式，很容易就會淘汰出局一批企業！因此，我們必須眼觀六路耳聽八方，時刻關注著國際局勢，務必要做好極端條件下的應急預案，絕對不能被突如其來的意外打的措手不及！”
聽到此，黎光衝趙瑞龍豎起了大拇指。
趙瑞龍則是繼續話鋒一轉說道：“隻要有了應急預案，隻要一切都在預料之中，那麽企業便不會脫離掌控淘汰出局。經營上遇到困難，都是暫時的，假使金融危機來臨，即使當前大環境造成房產領域經營困難，但隻要全國城市化率沒有提上來，那麽房地產領域崛起的周期便沒有終結，隻要堅持下去，必然會等來輝煌的曙光！！！
宏觀調控的政策，到時一定會出台，各種房地產領域的利好，都一定會陸續出現，比如購房補貼、購房不扣稅、買房首付降低、以及借貸還款期限的延長……我說的這些政策，早晚有一天必然會一一出台！”
當黎光聽到趙瑞龍剛剛的一段話，暗自佩服：不愧是省~萎~書~記家的二代，眼光真的很超前、很獨到！
趙瑞龍衝黎光語重心長道：“黎總，我讓你現在從住宅地產項目著手嚐試在漢東京州搞商業地產，其實也是間接給你指出了未來【黎明集團】的發展方向。房地產住宅這個項目，再做個三四年之後，必然雨後春筍一般全國開花，到時上萬家資質不一的房產公司一頭紮進這個領域，競爭必然非常激烈，唯有轉型才能獲得更好的發展！
當你商業地產做到一定程度，又會有其他房地產公司跟風，而那時你的公司，相信已經做到了絕對的龍頭地位，你必須要著手考慮從商業地產逐步率先轉型到現代服務業……”
“轉型到服務業？啥意思？”黎光表示不解：“既然那時已經做到了絕對的龍頭，為何還要否定自身已經做的不錯的商業模式？冒險邁入跟房產幾乎關係不大的服務業？你這不是在不斷折騰自己嗎？！”
“原因很簡單。”趙瑞龍嘴角劃過一道弧度：“房產行業有兩個大缺陷，其一，它周期性強，它在世界範圍內，都是永遠受政策、金融、以及各方麵綜合影響的領域，在周期波動時，壁壘不堅固的房產企業，大概率會死掉，非常不穩定！
其二，它的現金流太差，房子它永遠不會跟快消品一樣，更換速度也不可能跟汽車一樣，除了投資炒房的人，正常人買房子基本就住半輩子、一輩子，甚至還流傳兩三代人……當城市化率達到百分之八十左右時，房地產行業就一定會迅速萎靡，隻有極少數的房產企業，能活下去幾十甚至上百年……
另外，現在房產經營的套路，建築商成本10%左右，房地產利潤15%到30%左右，剩下55%左右都是土地加稅費，房地產相當於在以高周轉、低毛利的快消品模式在做房地產領域，這中間風險極大，一旦高周轉轉不下去，那麽低毛利就不可能賺錢了，到後麵房地產企業經營的越大，當高周轉周轉不下去時，它虧損的也就越多……
鑒於此，未來唯有主動轉型，主動壯士斷腕！比如從商業地產轉型服務方麵做個收租的‘物業’……保持自身長期穩定的現金流，這樣才能活的長遠！！！”
趙瑞龍作為過來人，他深知未來20多年之後，隨著市場飽和與政策的限製，會有眾多房產公司暴雷。
趙瑞龍認為，這不是某個人的問題，而是時代的問題。房產領域這種商業模式，從一開始就是有問題的。
上麵的人，在後期雖然出台政策限製不給房地產企業發放貸款，但下有對策，人們的智慧是無窮的，他們通過信托公司去借貸。
這中間的套路就是房地產公司拿自己的某個建築項目做抵押，交一筆手續費去信托公司發信托，信托公司再把這個發出來的信托產品賣給銀行，然後房產公司通過信托公司的通道得到了銀行的錢，這完全就是自欺欺人的把戲。
中間讓信托公司白白賺了錢，變向增加了房產公司的融資成本。說白了，信托公司就是個拉~~皮~~條~~~的，他把房產公司發布的信托包裝一下拿到銀行麵前，銀行都不用認真審核，就給了錢買了信托……
這種套路，唯有日後資產管理新規定關閉了信托這個吸血鬼通道之後，才能斷絕這條路。可一旦這條路斷了，那麽那些大型地產公司，大概率都會一個個暴雷。失去了這條路，房地產公司想單純依靠預售賣房來活下去，難如登天，大部分預售完之後連房子都蓋不起來，直接成了爛尾項目。
其實在房產領域的大佬，公司負債率都很高，不說出頭鳥老許的兩萬多億，這其實都是小數目，城投欠的64萬億，比老許欠的多了30多倍，那才是真的牛b……總而言之，無論這幫大佬怎麽折騰，上麵都睜一隻眼閉一隻眼當作看不見，隻要不涉及到資產轉移，那麽就任他們這些企業家胡jb折騰。因為對上麵來說，內債不算債務，都是一種稅收手段罷了。
像典型的案例老許，他如果不去私下轉移資產，那還不會有人找他事，畢竟這2萬多億的債務形成過程中，他讓一些人賺了錢，也創造了眾多稅收和~g~d~~p，但他偏偏作死，在海外借美債，讓國內銀行熟人給他做擔保，國內銀行又拿老許在國內正在建設的各種即將爛尾的項目做抵押……
一旦老許不還錢了，國內銀行隻能拿到老許國內那些爛尾工程的爛資產，根本沒機會迴本，同時還要真金白銀的掏錢給老許還國外的美債。
這等於老許的身份成了間諜了，幫美利堅盜取國內的財庫！
之後國內資本接手這爛攤子，對外發債務票據，這個票據由秧行【刃民銀行】買單形成逆迴購，這就變向等於全國所有人給老許留下的爛攤子買單。
唉！趙瑞龍想到房地產領域未來的糟心事兒，也是很無奈。
個人的力量終究有限，曆史的車輪滾滾向前，不會因任何人而停止。
所以趙瑞龍能做的，就是在車輪向前衝時~順勢而為，在大廈將傾時，及早抽身，成功吃下這段時間的紅利。
趙瑞龍點撥黎光說道：“你從事的房地產領域，各種借貸和償還，可以說全都上了發條，有一個環節出現問題，就是多米諾骨牌倒塌的連鎖反應。所以我建議你日後公司做大做強了，收購買入至少一個證券公司，取得牌照之後讓其成為你拆東牆補西牆的後備保障。一旦因為不可抗拒的意外因素導致你某個還款無法按時償還，可以即使通過證券公司充足的資金，短暫挪移一下彌補漏洞，然後後續再想辦法一步步填上窟窿……”
黎光聽趙瑞龍一席話，受益匪淺。他對未來經營房地產企業的思路，也有了明確的路徑：“嗯，未來確實有必要進軍證券領域，畢竟這些金融機構可是擁有龐大的現金流……”
趙瑞龍跟黎光聊了很久，黎光發現隨著聊天的深入，他越來越覺得趙瑞龍仿佛擁有上帝視角，在房產領域內的各種問題，全都考慮的麵麵俱到，遠超他這個多年一步步打拚出來的實戰派。
黎光越聊越過癮，直接不讓趙瑞龍走了，他在附近酒店開了一個商務套房，要多聽趙瑞龍說說房地產方麵的事兒……
（感謝愛吃零食玉米餅的林國打賞！）
趙瑞龍嗬嗬一聲：“沒吃過豬肉，還沒看過豬跑嗎？你們這個行業玩的什麽貓膩，我看一眼就知道個大概，那些地產公司的老總，他們吃完飯拉出來的屎是什麽形狀，我不用想也能猜個八九不離十……”
“哦？是嗎？”黎光覺得趙瑞龍是在吹牛b，他想看看趙瑞龍對地產領域是真的深入了解，還是道聽途說的泛泛而談：“趙老板，那你覺得房產領域未來的前景，會怎麽樣？我們這些房產公司，生存環境會如何？”
趙瑞龍如實說道：“如今全國的城市化率18.3%，連20%都不到！這意味著所有從事房產領域的企業，都走在了順勢而為的趨勢中，因為提高城市化率，是時代的必然！這一點可以參考美利堅房產行業的發展！正所謂站在風口上，豬都能飛，所有深耕房產領域的企業，未來20年之內，都能閉著眼睛賺錢！”
黎光聽到趙瑞龍的分析，點頭表示讚同。
趙瑞龍話鋒一轉：“但天有不測風雲，雖然國內的房產行業必將走向一波高~~巢，可行進過程中，也要未雨綢繆考慮到國際環境。如果在此期間全球出現金融危機，或者是亞洲局部的金融危機，那麽以當前所有房產公司資金鏈緊繃的運作模式，很容易就會淘汰出局一批企業！因此，我們必須眼觀六路耳聽八方，時刻關注著國際局勢，務必要做好極端條件下的應急預案，絕對不能被突如其來的意外打的措手不及！”
聽到此，黎光衝趙瑞龍豎起了大拇指。
趙瑞龍則是繼續話鋒一轉說道：“隻要有了應急預案，隻要一切都在預料之中，那麽企業便不會脫離掌控淘汰出局。經營上遇到困難，都是暫時的，假使金融危機來臨，即使當前大環境造成房產領域經營困難，但隻要全國城市化率沒有提上來，那麽房地產領域崛起的周期便沒有終結，隻要堅持下去，必然會等來輝煌的曙光！！！
宏觀調控的政策，到時一定會出台，各種房地產領域的利好，都一定會陸續出現，比如購房補貼、購房不扣稅、買房首付降低、以及借貸還款期限的延長……我說的這些政策，早晚有一天必然會一一出台！”
當黎光聽到趙瑞龍剛剛的一段話，暗自佩服：不愧是省~萎~書~記家的二代，眼光真的很超前、很獨到！
趙瑞龍衝黎光語重心長道：“黎總，我讓你現在從住宅地產項目著手嚐試在漢東京州搞商業地產，其實也是間接給你指出了未來【黎明集團】的發展方向。房地產住宅這個項目，再做個三四年之後，必然雨後春筍一般全國開花，到時上萬家資質不一的房產公司一頭紮進這個領域，競爭必然非常激烈，唯有轉型才能獲得更好的發展！
當你商業地產做到一定程度，又會有其他房地產公司跟風，而那時你的公司，相信已經做到了絕對的龍頭地位，你必須要著手考慮從商業地產逐步率先轉型到現代服務業……”
“轉型到服務業？啥意思？”黎光表示不解：“既然那時已經做到了絕對的龍頭，為何還要否定自身已經做的不錯的商業模式？冒險邁入跟房產幾乎關係不大的服務業？你這不是在不斷折騰自己嗎？！”
“原因很簡單。”趙瑞龍嘴角劃過一道弧度：“房產行業有兩個大缺陷，其一，它周期性強，它在世界範圍內，都是永遠受政策、金融、以及各方麵綜合影響的領域，在周期波動時，壁壘不堅固的房產企業，大概率會死掉，非常不穩定！
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另外，現在房產經營的套路，建築商成本10%左右，房地產利潤15%到30%左右，剩下55%左右都是土地加稅費，房地產相當於在以高周轉、低毛利的快消品模式在做房地產領域，這中間風險極大，一旦高周轉轉不下去，那麽低毛利就不可能賺錢了，到後麵房地產企業經營的越大，當高周轉周轉不下去時，它虧損的也就越多……
鑒於此，未來唯有主動轉型，主動壯士斷腕！比如從商業地產轉型服務方麵做個收租的‘物業’……保持自身長期穩定的現金流，這樣才能活的長遠！！！”
趙瑞龍作為過來人，他深知未來20多年之後，隨著市場飽和與政策的限製，會有眾多房產公司暴雷。
趙瑞龍認為，這不是某個人的問題，而是時代的問題。房產領域這種商業模式，從一開始就是有問題的。
上麵的人，在後期雖然出台政策限製不給房地產企業發放貸款，但下有對策，人們的智慧是無窮的，他們通過信托公司去借貸。
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這種套路，唯有日後資產管理新規定關閉了信托這個吸血鬼通道之後，才能斷絕這條路。可一旦這條路斷了，那麽那些大型地產公司，大概率都會一個個暴雷。失去了這條路，房地產公司想單純依靠預售賣房來活下去，難如登天，大部分預售完之後連房子都蓋不起來，直接成了爛尾項目。
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趙瑞龍點撥黎光說道：“你從事的房地產領域，各種借貸和償還，可以說全都上了發條，有一個環節出現問題，就是多米諾骨牌倒塌的連鎖反應。所以我建議你日後公司做大做強了，收購買入至少一個證券公司，取得牌照之後讓其成為你拆東牆補西牆的後備保障。一旦因為不可抗拒的意外因素導致你某個還款無法按時償還，可以即使通過證券公司充足的資金，短暫挪移一下彌補漏洞，然後後續再想辦法一步步填上窟窿……”
黎光聽趙瑞龍一席話，受益匪淺。他對未來經營房地產企業的思路，也有了明確的路徑：“嗯，未來確實有必要進軍證券領域，畢竟這些金融機構可是擁有龐大的現金流……”
趙瑞龍跟黎光聊了很久，黎光發現隨著聊天的深入，他越來越覺得趙瑞龍仿佛擁有上帝視角，在房產領域內的各種問題，全都考慮的麵麵俱到，遠超他這個多年一步步打拚出來的實戰派。
黎光越聊越過癮，直接不讓趙瑞龍走了，他在附近酒店開了一個商務套房，要多聽趙瑞龍說說房地產方麵的事兒……
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