第250章 誰逼誰?舊改項目的利潤估算
體會牛市:重生到2007年炒股 作者:楊聖佛 投票推薦 加入書簽 留言反饋
元虛忍不住在心中感歎:
“果然是商場如戰場,才見麵,就劍拔弩張。”
張九發:“說起來,我的生意原本不會遇到問題的。
因為你強大的炒股能力,幾乎已經吸走了我們全縣的每一份資金。
原來承諾給我們放款的地方信用社,已經拿不出一分錢給我們。
原來可以拖欠費用的承建商和建材商。
他們的員工也逼著他們要工資拿來給你炒股。
不給錢就要罷工。
我也這是因為你們,被兩頭夾擊,才陷入困難。
所以還望元辰老弟,看在事出有因,也看在老鄉的麵子上。
拉老哥一把。
老哥以後必定感激不盡。
以後你若有困難。
老哥必將全力支持你。”
元辰:“你現在的生意出問題,就是我給你逼的。
你們聯合銀行,拉高貸款利息,拉高房價。
我們這種普通人,去銀行貸款,別說貸不到;就是貸到,也是被銀行吸血。
然後到你們那裏。
別說買不起房。
就是買得起,也是給你們打半輩子工。
那我是不是要說,我以前貸不起款,買不起房。
是不是也是被你們兩頭逼的?
全縣大多數父老鄉親。
都貸不起款,都買不起你們的房。
是不是都是被你們逼的?”
“說得好!”
啪啪啪啪啪啪……
李正陽大喊一聲,帶頭鼓掌。
元辰這邊。
包括大哥元虛,都不自覺一起鼓起掌。
雷道林和賈興豪顧忌到張九發他們這邊的麵子。
保持沉默。
“元虛老弟。”
張九發見元辰毫無人性,把求助的希望看他大哥,“老哥這迴是真的遇到困難了,請你一定要幫我給你小弟說說情。”
元虛:“在商言商。
小辰說的對,商業就不應該摻雜感情。
如果是生活中的事情,村裏的事情。
你要是遇到什麽困難。
你給我說。
能幫的,我一定不推遲。
但是賺錢的事。
我本身也傾向於,要麽有錢一起賺;要麽各幹各的。
可能跟你們商人不同。
我們這些闖江湖的人。
更看重義氣和公平。
利益放在它們後麵。”
“大哥說得真好。”
李文娟一臉欣賞地看著元虛誇獎。
“大哥就是大哥!”元辰也是欣賞地看向元虛。
“大哥v5!”
“果然不愧是老大的老大!”
“……”
小夥伴們也紛紛誇讚。
元虛一臉得意。
他比較介意自己的形象,比較介意別人對自己的看法。
張九發一陣尷尬。
不知道怎麽開口。
炎炎夏日,20多個人的會議室,進一步冷清。
這種狀況,對他們來說。
可能比寒冬臘月,還讓他們心涼。
元辰連15年後的地產巨頭永大倒下,2萬億元資金斷裂的盛大場麵都見過。
自然不會對他這個小地產老板的危機,有任何單純的感情憐憫。
雷道林:“還是好好談談商業合作吧,談得攏就談。
談不攏,也確實隻能各做各的。
商業上的事情。
能不能得到感情道德眷顧,這個也要看緣分和運氣。
九發先詳細介紹一下你們的項目,還有你們的注資迴饋方案。
用可行的商業方案來尋找你的合作夥伴,一起把項目健康推進完成。”
張九發鬱悶地目視他的屬下。
一名男子掏出公文包。
把準備好的項目資料,遞給元辰。
江小慧自告奮勇,接過資料,轉交給元辰。
元辰快速瀏覽幾個關鍵數據。
就隨手交給小夥伴們,給張久發一種很不在意他這個項目的印象。
張九發無奈,示意秘書繼續口頭簡述。
張九發秘書王帆帆:
“我們的山水四季舊改項目,土地麵積,一共11.8萬平方米;建設樓層,11層。
每平方米基礎建設成本,大約300元。
稅費大約100元。
舊改征收舊樓4層,償還5層。
這一部分沒有稅收。
每層建設成本,3,540萬元。
5層一共1.75億元。
剩餘6層麵向市場銷售。
預期能達到750元每平方。
扣除400元稅費。
每平方毛利潤350元。
每一層毛利潤,4130萬元。
6層毛利,2.478億元。
扣除1.75億元舊樓償付建設成本。
剩餘毛利,7,280萬元。
減去25%公司所得稅。
剩餘5,460萬元。
扣除20%銷售費用和貸款利息。
剩餘4,368萬元。
在除去各種隱性活動禮品支出,大約500萬元。
剩餘3,868萬元。
這個就是本項目最後預期可以賺到的純利潤。”
“元辰老弟,你看這樣如何?”
張九發看向元辰試探性拋出新方案:“你既然不同意12%的借款利率。
你就給我2,000萬,等這個項目結束,我給你迴款4,000萬。
你拿利潤大頭。
我們就拿1800多的小頭。
想必你們也知道。
我確實欠了銀行1000多萬。
給我留條活路。
我以後發展起來,必然永遠記住你的大恩大德。
但凡你有需要用得著我張九發的地方。
我張九發肯定全力以赴。”
“………”
元辰沒有直接迴答,轉而把目光看向賈興豪問道:
“賈總,你怎麽看?”
賈興豪:“利潤算法上,可能有很大出入。
以現在房地產的火熱程度。
單價,應該還能高一些。
平均每個平方,起碼還能多出來20塊錢。
6層銷售樓層,70.8萬平方銷售麵積。
每一平方多出來20塊錢。
總利潤就還會多出超過1400萬元。
另外。
地下也還是有利潤的。
地下室有一層商場。
還有一層車庫。
那裏是市中心。
地下商鋪和車庫,各自都按1萬個計算。
每個商鋪一天10塊錢租金,一個月300元租金純利潤。
1萬個,一個月就是300萬。
一年就是4,200萬。
管理費和稅費,扣除60%。
還有1,680萬。
每個車位,平均一天3塊錢租金收入。
1萬個,一天3萬,扣除一些空置時間,一年按300天算。
總收入是900萬。
稅費和管理成本大致是50%。
還剩下450萬左右的利潤。
地下每一年產生的純利潤,大約是2,130萬元。
地下總建設成本。
大約是五到六千萬元。
兩年左右的利潤足以抵扣。
以後,就是無本萬利。
最後就是,地上3層,規劃設計的是商用。
商鋪的價格。
即便是經濟效益較差的3樓商鋪,起碼也是房價的兩倍。
2樓商鋪,賣到房價的3倍,不成問題。
1樓商鋪,至少是正常房價的4倍。
這裏實際上,藏著6層樓的利潤。
“果然是商場如戰場,才見麵,就劍拔弩張。”
張九發:“說起來,我的生意原本不會遇到問題的。
因為你強大的炒股能力,幾乎已經吸走了我們全縣的每一份資金。
原來承諾給我們放款的地方信用社,已經拿不出一分錢給我們。
原來可以拖欠費用的承建商和建材商。
他們的員工也逼著他們要工資拿來給你炒股。
不給錢就要罷工。
我也這是因為你們,被兩頭夾擊,才陷入困難。
所以還望元辰老弟,看在事出有因,也看在老鄉的麵子上。
拉老哥一把。
老哥以後必定感激不盡。
以後你若有困難。
老哥必將全力支持你。”
元辰:“你現在的生意出問題,就是我給你逼的。
你們聯合銀行,拉高貸款利息,拉高房價。
我們這種普通人,去銀行貸款,別說貸不到;就是貸到,也是被銀行吸血。
然後到你們那裏。
別說買不起房。
就是買得起,也是給你們打半輩子工。
那我是不是要說,我以前貸不起款,買不起房。
是不是也是被你們兩頭逼的?
全縣大多數父老鄉親。
都貸不起款,都買不起你們的房。
是不是都是被你們逼的?”
“說得好!”
啪啪啪啪啪啪……
李正陽大喊一聲,帶頭鼓掌。
元辰這邊。
包括大哥元虛,都不自覺一起鼓起掌。
雷道林和賈興豪顧忌到張九發他們這邊的麵子。
保持沉默。
“元虛老弟。”
張九發見元辰毫無人性,把求助的希望看他大哥,“老哥這迴是真的遇到困難了,請你一定要幫我給你小弟說說情。”
元虛:“在商言商。
小辰說的對,商業就不應該摻雜感情。
如果是生活中的事情,村裏的事情。
你要是遇到什麽困難。
你給我說。
能幫的,我一定不推遲。
但是賺錢的事。
我本身也傾向於,要麽有錢一起賺;要麽各幹各的。
可能跟你們商人不同。
我們這些闖江湖的人。
更看重義氣和公平。
利益放在它們後麵。”
“大哥說得真好。”
李文娟一臉欣賞地看著元虛誇獎。
“大哥就是大哥!”元辰也是欣賞地看向元虛。
“大哥v5!”
“果然不愧是老大的老大!”
“……”
小夥伴們也紛紛誇讚。
元虛一臉得意。
他比較介意自己的形象,比較介意別人對自己的看法。
張九發一陣尷尬。
不知道怎麽開口。
炎炎夏日,20多個人的會議室,進一步冷清。
這種狀況,對他們來說。
可能比寒冬臘月,還讓他們心涼。
元辰連15年後的地產巨頭永大倒下,2萬億元資金斷裂的盛大場麵都見過。
自然不會對他這個小地產老板的危機,有任何單純的感情憐憫。
雷道林:“還是好好談談商業合作吧,談得攏就談。
談不攏,也確實隻能各做各的。
商業上的事情。
能不能得到感情道德眷顧,這個也要看緣分和運氣。
九發先詳細介紹一下你們的項目,還有你們的注資迴饋方案。
用可行的商業方案來尋找你的合作夥伴,一起把項目健康推進完成。”
張九發鬱悶地目視他的屬下。
一名男子掏出公文包。
把準備好的項目資料,遞給元辰。
江小慧自告奮勇,接過資料,轉交給元辰。
元辰快速瀏覽幾個關鍵數據。
就隨手交給小夥伴們,給張久發一種很不在意他這個項目的印象。
張九發無奈,示意秘書繼續口頭簡述。
張九發秘書王帆帆:
“我們的山水四季舊改項目,土地麵積,一共11.8萬平方米;建設樓層,11層。
每平方米基礎建設成本,大約300元。
稅費大約100元。
舊改征收舊樓4層,償還5層。
這一部分沒有稅收。
每層建設成本,3,540萬元。
5層一共1.75億元。
剩餘6層麵向市場銷售。
預期能達到750元每平方。
扣除400元稅費。
每平方毛利潤350元。
每一層毛利潤,4130萬元。
6層毛利,2.478億元。
扣除1.75億元舊樓償付建設成本。
剩餘毛利,7,280萬元。
減去25%公司所得稅。
剩餘5,460萬元。
扣除20%銷售費用和貸款利息。
剩餘4,368萬元。
在除去各種隱性活動禮品支出,大約500萬元。
剩餘3,868萬元。
這個就是本項目最後預期可以賺到的純利潤。”
“元辰老弟,你看這樣如何?”
張九發看向元辰試探性拋出新方案:“你既然不同意12%的借款利率。
你就給我2,000萬,等這個項目結束,我給你迴款4,000萬。
你拿利潤大頭。
我們就拿1800多的小頭。
想必你們也知道。
我確實欠了銀行1000多萬。
給我留條活路。
我以後發展起來,必然永遠記住你的大恩大德。
但凡你有需要用得著我張九發的地方。
我張九發肯定全力以赴。”
“………”
元辰沒有直接迴答,轉而把目光看向賈興豪問道:
“賈總,你怎麽看?”
賈興豪:“利潤算法上,可能有很大出入。
以現在房地產的火熱程度。
單價,應該還能高一些。
平均每個平方,起碼還能多出來20塊錢。
6層銷售樓層,70.8萬平方銷售麵積。
每一平方多出來20塊錢。
總利潤就還會多出超過1400萬元。
另外。
地下也還是有利潤的。
地下室有一層商場。
還有一層車庫。
那裏是市中心。
地下商鋪和車庫,各自都按1萬個計算。
每個商鋪一天10塊錢租金,一個月300元租金純利潤。
1萬個,一個月就是300萬。
一年就是4,200萬。
管理費和稅費,扣除60%。
還有1,680萬。
每個車位,平均一天3塊錢租金收入。
1萬個,一天3萬,扣除一些空置時間,一年按300天算。
總收入是900萬。
稅費和管理成本大致是50%。
還剩下450萬左右的利潤。
地下每一年產生的純利潤,大約是2,130萬元。
地下總建設成本。
大約是五到六千萬元。
兩年左右的利潤足以抵扣。
以後,就是無本萬利。
最後就是,地上3層,規劃設計的是商用。
商鋪的價格。
即便是經濟效益較差的3樓商鋪,起碼也是房價的兩倍。
2樓商鋪,賣到房價的3倍,不成問題。
1樓商鋪,至少是正常房價的4倍。
這裏實際上,藏著6層樓的利潤。