付家窪，位於鬆江市城南，是一片老棚戶區。
付家窪得名於地勢低窪，最初又是付姓人家聚居。
上世紀8、90年代，這裏是城鄉結合部，人員混雜，基本屬於三不管地帶。進入2000年，幾屆政府想要從這裏入手，整飭市容市貌，跟老城區要空間，優化投資環境、發展環境和法製環境，為項目建設、城市發展營造良好的環境氛圍。
可是前前後後宣傳了幾年，因為沒有一個妥善的安置辦法，改造遇到了付家窪住民的聯合抵製，甚至鬧出了群體上訪事件，三番五次之後，改造之事不了了之。
可以說，付家窪是鬆江市棚戶區改造中最難啃的硬骨頭之一，無論政府官員還是開發商，聽見付家窪的名字無不搖頭。
現在，敢為這個老總居然點名想要付家窪，居然還不是開發樓盤，而是搞足球訓練基地……
你要說開發了蓋樓，可能勉強能將投資收入比持平，你說把棚戶遷走，然後種草踢球？這家夥是從哪個精神病院跑出來的？
聽到付家窪和棚戶區，盧廣效不再說話了，盧廣效的秘書站在人群中間，深深地看了邊學道一眼。
之後的行程，盧廣效談性大減，12點10分，上車離開了訓練基地。
跟在人群中的幾個敢為管理層以為邊總說什麽惹書記不高興了，手心裏都跟著捏了把汗，隻有丁克棟和唐琢想的通透，邊總這是在投石問路，就等對方反應了。
5月22號晚上，邊學道接到盧廣效秘書的電話，秘書說盧書記明天下午有點空閑，會去城外的漁人山莊釣魚。
成了！
初步通過盧廣效的審查，可以繼續接觸了。
23號下午，邊學道沒開路虎，跟於今借車，開著他的紅旗去漁人山莊。
本以為會來一出書記垂釣問政的戲碼，卻不想，盧廣效根本沒去釣魚，而是在休息室裏睡覺。
見邊學道到了，秘書進屋叫醒了盧廣效。
剛睡了午覺，看上去盧廣效精神很好，笑嗬嗬地招唿邊學道坐下，讓秘書泡茶。
“你和我家玉婷很熟？我聽她說了你大伯葬禮上的事。”盧廣效開口第一句就定下了這次見麵的基調，我女兒都去參加你伯父葬禮了，這不是一般的人情，所以你也別跟我玩虛的。
邊學道說：“盧小姐很仗義，身邊的朋友都喜歡她。”
這事邊學道必須撇清！
啥叫跟“我家玉婷很熟”？別這半大老頭懷疑自己別有居心接近盧玉婷，那可就麻煩了，所以他趕緊說“身邊的朋友”，提醒盧廣效，那次去的還有齊三書、黃胖子等等一堆圈子裏常玩的朋友，是一次集體行動。
盧廣效聽了擺擺手：“別緊張，我這個當父親的很開明，基本不幹涉玉婷的事。”
邊學道微笑著聽，不說話，堅決不上當。不幹涉？不幹涉把盧玉婷弄到四山？
茶上來了，秘書又退了出去。
盧廣效說：“嚐嚐，我其實不懂茶，喝了這麽多年也沒點長進，就是糊塗著喝，附庸風雅。”
邊學道說：“我也不懂，偶爾喝點圖個健康。”
……
看邊學道放下茶杯，盧廣效問：“你了解付家窪的情況嗎？”
邊學道說：“有耳聞。”
盧廣效問：“那為什麽還選擇付家窪？”
邊學道說：“長遠考慮，隻要城市空間繼續拓展，那裏早晚是個好地段。”
盧廣效點點頭，隔了一會說：“玉婷說你少年老成，你又是搞房地產的，我就問一問，你對棚戶區改造怎麽看？”
邊學道擰了一下屁股，剛想假意推辭一番，就見盧廣效笑眯眯地說：“直接說，別來虛的。”
邊學道明白了，自己這點道行，在盧廣效眼裏根本不夠看。
他忽然想到了許必成。盧廣效有火眼金睛，身為京官的許必成會差到哪裏去？是不是自己的一些小動作早就在許必成眼裏了，隻不過人家沒說出來？
不管怎麽說，在鬆江當三年多********的盧廣效很重要，所以邊學道決定傾囊相談。
邊學道說：“棚戶區主要分布在老城區，現在市區內的土地越來越少，政府也提出建設節約型社會，要增加土地的利用率，這些棚戶區都是不可多得的地塊，區位優勢非常明顯，開發商對這些地塊心動是一定的，有些人甚至垂涎已久。”
“可是政府要推進棚戶區改造，肯定不是一唿百應。大體上，開發商會分為三類，有的開發商積極介入，有的開發商積極談判，有的開發商隔岸觀望。”
“開發商觀望的原因很簡單，與一般的地塊開發相比，棚戶區改造非常麻煩。因為年頭久，利益糾紛多，雖然有政府部門的支持，改造過程依然會非常曲折，而且有些問題不是一朝一夕可以解決的。”
見盧廣效聽得很仔細，邊學道繼續說：“我也是搞房產開發的，最近找人做了一個前期預算，結果表明，棚戶區地塊的開發成本非常高，從利潤上來講，比開發其他地塊低很多。開發商在實施棚戶區開發的時候，拆遷、規劃以及安置等方麵的成本比普通的地塊要高，擠占了很多利潤空間，這是任何一個開發商都必須考慮的問題。”
盧廣效終於說話了：“棚戶區不少都是老城區，商業開發潛力很大。”
邊學道笑著說：“商業潛力都被拆遷難度衝抵了。”
他說：“開發商不願意開發棚戶區，關鍵怕拆遷。棚戶區人口密度太大了，一戶挨著一戶，這些居民的拆遷安置太棘手。在行業內部，普遍認為開發棚戶區，拆遷和安置要占據一半以上的精力，大部分居民非常配合，但有的釘子戶經常獅子大開口。”
“開發地塊，時間耽誤不起。每個地塊的開發，都有一定的時間計劃，如果因為拆遷和安置出了問題，耽誤了工期，不能按時交房，對開發商來說，失信於業主，損失可就大了。例如某個地塊的開發大約需要幾個億的資金，開發之前，開發商的資金和貸款要陸續到位，但如果因為拆遷而耽誤，每耽誤一天開發商就要損失幾十萬元。”
盧廣效拿起茶杯喝了一口：“行了，訴苦就到這吧，說說你的想法。”
邊學道看著盧廣效，一字一句地說：“建新城，先安置，後拆遷。”
盧廣效聽了，眉頭不自覺地抬了一下。
付家窪得名於地勢低窪，最初又是付姓人家聚居。
上世紀8、90年代，這裏是城鄉結合部，人員混雜，基本屬於三不管地帶。進入2000年，幾屆政府想要從這裏入手，整飭市容市貌，跟老城區要空間，優化投資環境、發展環境和法製環境，為項目建設、城市發展營造良好的環境氛圍。
可是前前後後宣傳了幾年，因為沒有一個妥善的安置辦法，改造遇到了付家窪住民的聯合抵製，甚至鬧出了群體上訪事件，三番五次之後，改造之事不了了之。
可以說，付家窪是鬆江市棚戶區改造中最難啃的硬骨頭之一，無論政府官員還是開發商，聽見付家窪的名字無不搖頭。
現在，敢為這個老總居然點名想要付家窪，居然還不是開發樓盤，而是搞足球訓練基地……
你要說開發了蓋樓，可能勉強能將投資收入比持平，你說把棚戶遷走，然後種草踢球？這家夥是從哪個精神病院跑出來的？
聽到付家窪和棚戶區，盧廣效不再說話了，盧廣效的秘書站在人群中間，深深地看了邊學道一眼。
之後的行程，盧廣效談性大減，12點10分，上車離開了訓練基地。
跟在人群中的幾個敢為管理層以為邊總說什麽惹書記不高興了，手心裏都跟著捏了把汗，隻有丁克棟和唐琢想的通透，邊總這是在投石問路，就等對方反應了。
5月22號晚上，邊學道接到盧廣效秘書的電話，秘書說盧書記明天下午有點空閑，會去城外的漁人山莊釣魚。
成了！
初步通過盧廣效的審查，可以繼續接觸了。
23號下午，邊學道沒開路虎，跟於今借車，開著他的紅旗去漁人山莊。
本以為會來一出書記垂釣問政的戲碼，卻不想，盧廣效根本沒去釣魚，而是在休息室裏睡覺。
見邊學道到了，秘書進屋叫醒了盧廣效。
剛睡了午覺，看上去盧廣效精神很好，笑嗬嗬地招唿邊學道坐下，讓秘書泡茶。
“你和我家玉婷很熟？我聽她說了你大伯葬禮上的事。”盧廣效開口第一句就定下了這次見麵的基調，我女兒都去參加你伯父葬禮了，這不是一般的人情，所以你也別跟我玩虛的。
邊學道說：“盧小姐很仗義，身邊的朋友都喜歡她。”
這事邊學道必須撇清！
啥叫跟“我家玉婷很熟”？別這半大老頭懷疑自己別有居心接近盧玉婷，那可就麻煩了，所以他趕緊說“身邊的朋友”，提醒盧廣效，那次去的還有齊三書、黃胖子等等一堆圈子裏常玩的朋友，是一次集體行動。
盧廣效聽了擺擺手：“別緊張，我這個當父親的很開明，基本不幹涉玉婷的事。”
邊學道微笑著聽，不說話，堅決不上當。不幹涉？不幹涉把盧玉婷弄到四山？
茶上來了，秘書又退了出去。
盧廣效說：“嚐嚐，我其實不懂茶，喝了這麽多年也沒點長進，就是糊塗著喝，附庸風雅。”
邊學道說：“我也不懂，偶爾喝點圖個健康。”
……
看邊學道放下茶杯，盧廣效問：“你了解付家窪的情況嗎？”
邊學道說：“有耳聞。”
盧廣效問：“那為什麽還選擇付家窪？”
邊學道說：“長遠考慮，隻要城市空間繼續拓展，那裏早晚是個好地段。”
盧廣效點點頭，隔了一會說：“玉婷說你少年老成，你又是搞房地產的，我就問一問，你對棚戶區改造怎麽看？”
邊學道擰了一下屁股，剛想假意推辭一番，就見盧廣效笑眯眯地說：“直接說，別來虛的。”
邊學道明白了，自己這點道行，在盧廣效眼裏根本不夠看。
他忽然想到了許必成。盧廣效有火眼金睛，身為京官的許必成會差到哪裏去？是不是自己的一些小動作早就在許必成眼裏了，隻不過人家沒說出來？
不管怎麽說，在鬆江當三年多********的盧廣效很重要，所以邊學道決定傾囊相談。
邊學道說：“棚戶區主要分布在老城區，現在市區內的土地越來越少，政府也提出建設節約型社會，要增加土地的利用率，這些棚戶區都是不可多得的地塊，區位優勢非常明顯，開發商對這些地塊心動是一定的，有些人甚至垂涎已久。”
“可是政府要推進棚戶區改造，肯定不是一唿百應。大體上，開發商會分為三類，有的開發商積極介入，有的開發商積極談判，有的開發商隔岸觀望。”
“開發商觀望的原因很簡單，與一般的地塊開發相比，棚戶區改造非常麻煩。因為年頭久，利益糾紛多，雖然有政府部門的支持，改造過程依然會非常曲折，而且有些問題不是一朝一夕可以解決的。”
見盧廣效聽得很仔細，邊學道繼續說：“我也是搞房產開發的，最近找人做了一個前期預算，結果表明，棚戶區地塊的開發成本非常高，從利潤上來講，比開發其他地塊低很多。開發商在實施棚戶區開發的時候，拆遷、規劃以及安置等方麵的成本比普通的地塊要高，擠占了很多利潤空間，這是任何一個開發商都必須考慮的問題。”
盧廣效終於說話了：“棚戶區不少都是老城區，商業開發潛力很大。”
邊學道笑著說：“商業潛力都被拆遷難度衝抵了。”
他說：“開發商不願意開發棚戶區，關鍵怕拆遷。棚戶區人口密度太大了，一戶挨著一戶，這些居民的拆遷安置太棘手。在行業內部，普遍認為開發棚戶區，拆遷和安置要占據一半以上的精力，大部分居民非常配合，但有的釘子戶經常獅子大開口。”
“開發地塊，時間耽誤不起。每個地塊的開發，都有一定的時間計劃，如果因為拆遷和安置出了問題，耽誤了工期，不能按時交房，對開發商來說，失信於業主，損失可就大了。例如某個地塊的開發大約需要幾個億的資金，開發之前，開發商的資金和貸款要陸續到位，但如果因為拆遷而耽誤，每耽誤一天開發商就要損失幾十萬元。”
盧廣效拿起茶杯喝了一口：“行了，訴苦就到這吧，說說你的想法。”
邊學道看著盧廣效，一字一句地說：“建新城，先安置，後拆遷。”
盧廣效聽了，眉頭不自覺地抬了一下。