專題二 商業銀行適用《土地登記辦法》應注意的問題
金融法律典型案例與專題研究 作者：唐俠 投票推薦 加入書簽 留言反饋
專題二 商業銀行適用《土地登記辦法》應注意的問題
一、《土地登記辦法》出台的背景及意義
2007 年 10 月 1 日，《中華人民共和國物權法》施行。《物權法》對現實生活中包括土地方麵出現的一些新的物權問題，進行了明確和規範，而國土資源部門原有的土地登記規定已不能適應新的形勢需要。為此，國土資源部在以往土地登記規定的基礎上，於 2008 年 12 月 30 日頒布了《土地登記辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》的製定出台，為土地登記各方當事人依法登記提供了操作規程，有利於土地權利人依法保護自己的合法權益，也有利於避免或減少土地登記過程中可能出現的矛盾或糾紛。
二、商業銀行適用《土地登記辦法》應注意的問題
《土地登記辦法》中的“初始登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記”等，均直接或間接涉及商業銀行的土地使用權抵押貸款。因此，商業銀行應正確適用《土地登記辦法》的有關規定，防範土地使用權抵押貸款的法律風險。
（一）國有建設用地使用權的有關問題
土地用途變化需作變更登記。《土地登記辦法》第四十八條規定：“土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。”依據該條規定，土地的用途發生變更的，當事人應申請變更登記。商業銀行在接受國有建設用地使用權抵押時，應實地調查土地的實際用途與登記用途是否相符，必要時應要求土地使用權人向登記部門申請出具土地用途未變化的證明文件。
土地使用權期限可能影響抵押權的存續。《土地登記辦法》第五十二條規定：“非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。”第五十五條規定“：土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。”依據這兩條規定，土地使用權期限影響抵押權的存續。商業銀行在接受國有建設用地使用權抵押時，應密切關注土地使用權期限，對於剩餘期限短於貸款期限的，原則上不應接受，除非土地使用權人明確承諾申請續期且申請續期被批準無障礙的。
（二）依法辦理土地使用權抵押登記手續
應在簽訂主債權債務合同、抵押合同後再辦理抵押登記。《土地登記辦法》第三十六條第一款規定“：依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。”依據該條規定，主債權債務合同、抵押合同是辦理抵押登記必備材料，主債權債務合同、抵押合同須在登記前已簽訂。而在銀行信貸操作中，已出現未簽訂借款合同而辦理了抵押登記，致使借款合同落款時間晚於抵押登記時間，從而使借款麵臨抵押落空的法律風險。商業銀行必須在簽訂了主債權債務合同、抵押合同後方可辦理抵押登記手續。對一般抵押，主債權債務合同（借款合同）、抵押合同的落款時間不得晚於抵押登記。對辦理最高額抵押登記是否需要提供主債權債務合同，我國法律及《土地登記辦法》未明確，從理論上講，主債權債務尚未發生，因而不可能有主債權債務合同。因此，銀行在辦理最高額抵押登記時，如登記部門要求提供主債權債務合同的，應說服登記部門接受銀行意見。如果登記部門不接受銀行意見的，應采取登記部門可接受的變通措施，並經本行法律事務部審核同意，以嚴防操作不當而留下法律風險隱患。
查實土地使用權已抵押情況，及時辦理抵押登記手續。《土地登記辦法》第三十六條第二款規定“：同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記。”依據該條規定，同一宗土地使用權向多個債權人抵押的，登記部門為申請在先的先行辦理抵押登記。這將直接決定多個債權人優先受償的順序。商業銀行應對擬以土地使用權設定抵押且同一宗土地使用權抵押給多個債權人的貸款項目進行查實，及時向土地登記部門申請辦理抵押登記手續，以取得對銀行有利的受償順序。
依法確保最高額抵押合同所約定內容被登記記載完整。《土地登記辦法》第三十六條第三款規定：“符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，並向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。”根據該規定應與抵押人在“最高額抵押合同”中明確約定最高債權額、放貸期間等內容。最高債權額應當包括債權本金、利息、複利、罰息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用等，原則上可按抵押物評估價值填寫最高債權額，且在任何情況下均應當高於貸款本金數額。商業銀行應與當地登記機關充分溝通，確保土地登記簿和土地權利證書所記載的最高債權額、放貸期間等內容與“最高額抵押合同”約定的內容保持一致。
小主，這個章節後麵還有哦^.^，請點擊下一頁繼續閱讀，後麵更精彩！
（三）密切關注土地使用權的特殊狀態
強化貸前調查，確保土地使用權權屬的有效性。《土地登記辦法》第六十條至六十一條、第六十二條、第六十三條至六十九條分別對“異議登記”“預告登記”“查封登記”作出了規定，對相關登記程序進行了規範。商業銀行在貸前調查時，應對擬抵押土地使用權是否存在“異議登記“”預告登記“”查封登記”等情況向登記部門進行查詢，不得接受已經辦理了“異議登記”“預告登記”“查封登記”的土地使用權作為抵押物，必要時應申請登記部門出具查證屬實的證明材料。
加強貸後管理，嚴防土地使用權抵押出現變動。《土地登記辦法》第五十八條規定“：國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準後進行更正登記，並書麵通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準並公告後，原土地權利證書廢止。”依據該條規定，國土資源行政主管部門可依法注銷登記有誤的土地使用權證。商業銀行應加強貸後管理，隨時關注已抵押的土地使用權可能被國土資源部門依法注銷、被申請異議登記，及時采取風險防範應急措施，嚴防貸款抵押風險的發生。
（四）依法處置抵債資產，以免在履行過程中出現糾紛
明確二次過戶中所涉及稅費的承擔。《土地登記辦法》第四十五條規定“：因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後，再申請辦理土地權利變更登記。”這項規定意味著在處置法院裁定抵債的土地使用權時，如采用直接由被執行人名下過戶至買受人名下的操作方法將得不到登記部門的配合。協議以資抵債同樣也存在此類過戶問題。商業銀行在處置抵債資產或協議抵債時，應充分考慮二次過戶問題，明確二次過戶中所涉及稅費的承擔，以免在履行過程中出現不必要的糾紛，影響處置進程。
按要求履行劃撥土地使用權轉移的報批。《土地登記辦法》第四十條規定“：因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。”抵貸資產處置涉及劃撥土地使用權轉移的，商業銀行應根據《土地登記辦法》的規定，事先經有批準權人民政府批準，並取得批準文件。
一、《土地登記辦法》出台的背景及意義
2007 年 10 月 1 日，《中華人民共和國物權法》施行。《物權法》對現實生活中包括土地方麵出現的一些新的物權問題，進行了明確和規範，而國土資源部門原有的土地登記規定已不能適應新的形勢需要。為此，國土資源部在以往土地登記規定的基礎上，於 2008 年 12 月 30 日頒布了《土地登記辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》的製定出台，為土地登記各方當事人依法登記提供了操作規程，有利於土地權利人依法保護自己的合法權益，也有利於避免或減少土地登記過程中可能出現的矛盾或糾紛。
二、商業銀行適用《土地登記辦法》應注意的問題
《土地登記辦法》中的“初始登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記”等，均直接或間接涉及商業銀行的土地使用權抵押貸款。因此，商業銀行應正確適用《土地登記辦法》的有關規定，防範土地使用權抵押貸款的法律風險。
（一）國有建設用地使用權的有關問題
土地用途變化需作變更登記。《土地登記辦法》第四十八條規定：“土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。”依據該條規定，土地的用途發生變更的，當事人應申請變更登記。商業銀行在接受國有建設用地使用權抵押時，應實地調查土地的實際用途與登記用途是否相符，必要時應要求土地使用權人向登記部門申請出具土地用途未變化的證明文件。
土地使用權期限可能影響抵押權的存續。《土地登記辦法》第五十二條規定：“非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。”第五十五條規定“：土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。”依據這兩條規定，土地使用權期限影響抵押權的存續。商業銀行在接受國有建設用地使用權抵押時，應密切關注土地使用權期限，對於剩餘期限短於貸款期限的，原則上不應接受，除非土地使用權人明確承諾申請續期且申請續期被批準無障礙的。
（二）依法辦理土地使用權抵押登記手續
應在簽訂主債權債務合同、抵押合同後再辦理抵押登記。《土地登記辦法》第三十六條第一款規定“：依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。”依據該條規定，主債權債務合同、抵押合同是辦理抵押登記必備材料，主債權債務合同、抵押合同須在登記前已簽訂。而在銀行信貸操作中，已出現未簽訂借款合同而辦理了抵押登記，致使借款合同落款時間晚於抵押登記時間，從而使借款麵臨抵押落空的法律風險。商業銀行必須在簽訂了主債權債務合同、抵押合同後方可辦理抵押登記手續。對一般抵押，主債權債務合同（借款合同）、抵押合同的落款時間不得晚於抵押登記。對辦理最高額抵押登記是否需要提供主債權債務合同，我國法律及《土地登記辦法》未明確，從理論上講，主債權債務尚未發生，因而不可能有主債權債務合同。因此，銀行在辦理最高額抵押登記時，如登記部門要求提供主債權債務合同的，應說服登記部門接受銀行意見。如果登記部門不接受銀行意見的，應采取登記部門可接受的變通措施，並經本行法律事務部審核同意，以嚴防操作不當而留下法律風險隱患。
查實土地使用權已抵押情況，及時辦理抵押登記手續。《土地登記辦法》第三十六條第二款規定“：同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記。”依據該條規定，同一宗土地使用權向多個債權人抵押的，登記部門為申請在先的先行辦理抵押登記。這將直接決定多個債權人優先受償的順序。商業銀行應對擬以土地使用權設定抵押且同一宗土地使用權抵押給多個債權人的貸款項目進行查實，及時向土地登記部門申請辦理抵押登記手續，以取得對銀行有利的受償順序。
依法確保最高額抵押合同所約定內容被登記記載完整。《土地登記辦法》第三十六條第三款規定：“符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，並向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。”根據該規定應與抵押人在“最高額抵押合同”中明確約定最高債權額、放貸期間等內容。最高債權額應當包括債權本金、利息、複利、罰息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用等，原則上可按抵押物評估價值填寫最高債權額，且在任何情況下均應當高於貸款本金數額。商業銀行應與當地登記機關充分溝通，確保土地登記簿和土地權利證書所記載的最高債權額、放貸期間等內容與“最高額抵押合同”約定的內容保持一致。
小主，這個章節後麵還有哦^.^，請點擊下一頁繼續閱讀，後麵更精彩！
（三）密切關注土地使用權的特殊狀態
強化貸前調查，確保土地使用權權屬的有效性。《土地登記辦法》第六十條至六十一條、第六十二條、第六十三條至六十九條分別對“異議登記”“預告登記”“查封登記”作出了規定，對相關登記程序進行了規範。商業銀行在貸前調查時，應對擬抵押土地使用權是否存在“異議登記“”預告登記“”查封登記”等情況向登記部門進行查詢，不得接受已經辦理了“異議登記”“預告登記”“查封登記”的土地使用權作為抵押物，必要時應申請登記部門出具查證屬實的證明材料。
加強貸後管理，嚴防土地使用權抵押出現變動。《土地登記辦法》第五十八條規定“：國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準後進行更正登記，並書麵通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準並公告後，原土地權利證書廢止。”依據該條規定，國土資源行政主管部門可依法注銷登記有誤的土地使用權證。商業銀行應加強貸後管理，隨時關注已抵押的土地使用權可能被國土資源部門依法注銷、被申請異議登記，及時采取風險防範應急措施，嚴防貸款抵押風險的發生。
（四）依法處置抵債資產，以免在履行過程中出現糾紛
明確二次過戶中所涉及稅費的承擔。《土地登記辦法》第四十五條規定“：因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後，再申請辦理土地權利變更登記。”這項規定意味著在處置法院裁定抵債的土地使用權時，如采用直接由被執行人名下過戶至買受人名下的操作方法將得不到登記部門的配合。協議以資抵債同樣也存在此類過戶問題。商業銀行在處置抵債資產或協議抵債時，應充分考慮二次過戶問題，明確二次過戶中所涉及稅費的承擔，以免在履行過程中出現不必要的糾紛，影響處置進程。
按要求履行劃撥土地使用權轉移的報批。《土地登記辦法》第四十條規定“：因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。”抵貸資產處置涉及劃撥土地使用權轉移的，商業銀行應根據《土地登記辦法》的規定，事先經有批準權人民政府批準，並取得批準文件。