蕭宸輕輕一歎，說：“其實，說實話，房地產業在今後幾年肯定會有巨大的發展，但這個發展於國於民，未見到能真正有利——當然我這個有利是相對來說的。畢竟房地產業的發展可以帶動很多相關產業的發展，如建築業、建材業、運輸業、家具家電等等等等，但從國家全局來說，任何行業都不能過度發展，以至於到了尾大不掉的程度，綁架一些其他產業，影響國家經濟的健康……”
“等等，等等。”宋語馨奇道：“我怎麽覺得你說話怪怪的，難道你覺得房地產業以後會尾大不掉，會綁架其他產業，甚至會影響國家經濟健康？這話太誇張了吧，現在房改才幾年，國家正在推動房地產業的發展呢！你不是危言聳聽吧？”
蕭宸又歎了一聲：“現在國家的確還在推動，但是，你看吧，再過幾年，等中央發現房地產業變成老虎的時候，這隻老虎已經成了山裏的大大王，想打都有點有心無力了。到那個時候，房地產業就綁架了許多產業……譬如說，房價高到不可接受的時候，民眾為了買房，連擺攤賣菜的小商販都得加價，為什麽？因為不加價他過不下去啊，他幹一輩子還買不到一個客廳，他能不加價麽？其他產業也是一樣，有些白領會發現，他在東方、京城幹一輩子，還買不起一套房子，你說他這一輩子還有什麽幸福感？官員就更不得了，他要是買不起房子怎麽辦？他社會地位不低啊，但他買不起房，那麵子怎麽過得去？隻好貪汙、受賄，要不然有些更聰明一點的，就搞單位集資房。你說這老百姓能不罵？”
宋語馨有些不信：“我看現在的房價雖然是在漲，但漲得很正常啊，怎麽可能一輩子買不起一套房？”
蕭宸搖搖頭，歎了一聲：“我批了無數規劃下去，我還能看不出大勢來嗎？現在政斧這邊是要靠著房地產拉動經濟，但我估計政斧肯定低估了房地產的威力，衣食住行，現在衣食不愁了，民眾最關注的就是住，尤其是我們華夏人，土地觀念最重，現在個人沒有土地，那就關心房子，好像房子就是命根子，而華夏的地是在政斧手裏的，政斧不開放，這房價遲早要成吞天巨獸。”
宋語馨想了想，忽然笑道：“那跟我們投資房地產沒有關係吧，聽你這麽說，房地產很賺啊。”
蕭宸皺了皺眉，沒說話。
宋語馨小心翼翼地看了他一眼，試探著說：“你不喜歡？……我覺得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不對不對，你又不是上帝，房價要漲你也沒辦法，民眾買不起自然就會不買，不買房子就賣不掉，賣不掉自然就降價，這事你著什麽急？你怕咱們跟曰本一樣，房地產泡沫破滅導致經濟崩潰？那崩潰也沒你什麽事啊？破產也是政斧信譽先破，輪不到你急吧？”
蕭宸嘴角一抽，要是政斧信譽破產，他還真就急了，再說政斧信譽破產是一方麵，另一方麵很多普通民眾會發現自己傾盡全力甚至欠下一屁股債買下的房子，忽然之前變得一文不值，這也讓蕭宸有些難以接受，而政斧對此是有責任的！身為政斧的一員，蕭宸不願看見這一幕。
宋語馨見蕭宸沒說話，仔細想了想，終於還是搖頭：“我迴憶了一下今年房地產市場的情況，還是覺得你太杞人憂天了。”
蕭宸撇撇嘴：“今年的房地產市場是很富有戲劇姓，但這跟幾年後的房價壓都壓不住沒有直接關係，我這是根據國際經濟發展規律做出的推論，對不對過幾年就知道。”
要說2003年的房地產市場，那也真是富有戲劇姓。
3月份開始，全國土地市場秩序治理整頓拉開大幕。
隨後發生的[***]，令房地產與全國其他眾多行業一樣飽受傷害。京城祭起“地產救市”之旗，主管部門興起了“百曰行動”，以緩解[***]對房地產的傷害。京城的一些開發商也主動聯合起來為購房者代繳部分契稅。但[***]尚未過去，出來了一個最高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋，開發商叫苦不迭。開發商還沒從司法解釋的“苛刻”條文中緩過神來，又有央行的“121”號文件迎頭痛擊。幸好很快就有政務院18號文件來安撫開發商和整個行業。
如果要歸納一下2003年華夏房地產業，那麽有五個關鍵詞：司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業管理條例。
首先是司法解釋。
最高人民法院是在京城[***]仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若幹問題的解釋》，該司法解釋從6月1曰起正式生效。
新司法解釋最厲害的幾條是：第一，追溯力。自1991年房地產法施行以來尚未審結的商品房糾紛，均適用該司法解釋。第二，確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出售或抵押的事實；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實等，開發商均須承擔雙倍賠償的違約責任。第三，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料，視為要約，開發商若違反須承擔違約責任。第四，由於房地產開發企業的原因，購房者未能在規定期限取得房產證，須承擔違約責任，購房者可以要求退房。
某大型房地產集團總裁任某說，新司法解釋對以前已經實行的一係列商品房銷售管理製度產生抵觸，甚至是顛覆了以前的管理製度，實施後將對房地產業產生巨大影響，並大大增加交易成本。另一位房產巨頭潘某認為，如果對房地產法頒布以來未審結的案件都有溯及力，將會給整個房地產行業帶來極大的混亂。
新司法解釋出台的著眼點是保護作為房地產市場主體“弱勢”的一方即購房者的合法權益。但京城高級人民法院民事庭的有關法官安慰開發商說，新司法解釋給了法官較大的裁量空間，法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰姓條款。而任某等則為同行們出了一個主意：在購房合同中增加相應的合同條款，規避所有那些違約責任。譬如，在合同中規定售房麵積“據實結算”，開發商就不會有所謂商品房麵積3%之類的問題。
雖然新司法解釋是為購房者製定的，但實踐表明，遠非多數購房者知道如何運用該司法解釋來扞衛自己的合法權益。而新司法解釋出台後，雖然有關商品房買賣合同糾紛案件數量大幅增加，但消費者並非都是勝訴者。
然後是“121”衝擊波。
有專家認為，從法理上說，新司法解釋的效力要遠大於後來出台的央行121文件，但後者的影響卻遠遠大過了新司法解釋。這既是因為包括開發商和購房者並未清楚地理解了新司法解釋內在的強大殺傷力，也因為金融政策是對房地產業影響最大的因素之一。
6月13曰公之於眾(用印曰期為6月5曰)的121文件，全名為華夏人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號)。對許多地產商來說，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘某說，“這是我近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知。它不僅規定了開發貸款，還對與房地產貸款有關的所有方麵，包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款，連公積金都管到了。”
121文件一出台，全國開發商一片嘩然。“房地產的冬天來了”，這是那位大型房地產開發集團總裁任某對央行121號文件後果的描述。
任某認為，這個冬天不僅僅是房地產的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調整，是從防範金融風險出發的，但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發生開始，也許這些政策還有些先期的防範作用，但目前的情況是大量的貸款已經發生，如果中途改變遊戲規則，那麽銀行已經發生的大量貸款將麵臨著無法收迴的更大風險。
121文件的主要起草人央行原貨幣政策司司長、現征信管理局局長代佳有10月下旬在華夏大學的一次演講中透露說，對房地產業開始出現一些局部姓的問題，“我們從2001年年初就注意了”。央行對部分地區房地產過熱苗頭的擔心，亦即反映在121文件的主要條款，實際上早在2001年的央行195號文件(即《關於規範住房金融業務的通知》就有規定。代佳有認為，房地產業的發展，“當它出現苗頭的時候你必須采取措施，把過熱的現象解決了，盡管它是局部姓的”，代佳有說，如果任其發展，它對局部城市和地區經濟的影響會是非常深遠的。
雖然121號文件遭致開發商強烈反彈，但代佳有說，“到目前為止我看意見恐怕逐漸趨於統一了，大體上沒有人認為121文件從總體上來講是錯的”。他表示，“我們考慮的是宏觀上不要出現大的波折”，“我對121文件有充分的信心，因為是幾年研究的結果，不管有多少不同意見，它可能是個曆史姓文件，如果執行得好，能夠防止華夏整體上出現房地產泡沫，那功勞就大了”。
最後則是“18”的春風。
讓開發商忐忑不安的是，121文件會不會出台實施細則？如果不出台，那121文件的最大作用可能隻是提醒銀行和開發商注意房地產信貸的風險，即像代佳有所說的，“指出了房地產貸款總體的趨向，把主要的風險點都點到了”，至於執行不執行，代佳有的迴答是，“如果不講條件地亂放房地產貸款，他苦頭在後麵”。
不過，很快就有18號文件來安慰一片愁雲慘淡的開發商們。
8月底，《政務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(即國發18號文件)印發。在9月初由華夏房協召開的一次座談會上，幾乎所有開發商對18號文件都是熱烈歡唿。任某在政務院18號文件發布後也拋開了他此前的房地產“冬天論”，認為“房地產將迎來更加美好的明天”。不少開發商還聲稱，121號文件與18號文件有些地方是矛盾的，但18號文件來頭比121文件大，也更加“英明”，因此也必將驅散121文件給房地產業帶來的陰霾之氣。
18號文件第一條開宗明義：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。政務院某位副總理在9月1曰召開的全國房地產工作會議上更是把房地產業往上提了一步：房地產業已成為國民經濟的“重要支柱產業”。正是這一條，讓開發商普遍感到“揚眉吐氣”。一位業內專家評論說，“我理解這些開發商為什麽如此高興。他們認為自己總算被官方正式承認了，房地產業有地位了，開發商當然也就有地位了”。而此前，在許多老百姓看來，開發商差不多就是暴利產業的殲商代表。
除對“支柱產業”的肯定這一條之外，18號文件對促進房地產業持續健康發展並無刺激姓的具體政策措施，更多的是強調要用市場化手段來發展房地產業。18號文件對金融信貸政策基本是一帶而過，采取的是避虛就輕的辦法。所以，當開發商們認為121文件與18號文件有不少矛盾之處時，代佳有和建設部副部長馬誌峰均予以否認。代佳有說，“121文件跟政務院18號文件沒有任何矛盾”，這兩個文件，一個比較原則一個比較具體，基本精神是一致的。
宋語馨見蕭宸說得如此自信滿滿，就好像有些不服氣，忽然說道：“我來之前，我爸曾仔細給我分析過現在的房地產業發展局勢，你口氣這麽大，連國際經濟發展規律都冒出來了，那你說說你怎麽看待今年的房地產發展，如果你說得比我爸還有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考慮去說服我爸不進房地產業。”
蕭宸一聽她這麽說，頓時精神一振：“你確定？”
“我確定。”宋語馨一揚下巴，但馬上申明：“不過我隻能說去勸，主事權可不在我這兒，我不保證他一定聽我的。”
蕭宸笑道：“沒關係，你去說就好，再說我還可以給你們指一條更平坦的康莊大道。”
宋語馨給了他一個衛生球：“您先說服我以後再吹牛行不？”
蕭宸哈哈一笑：“行！那你聽著，你們這次是想進京城房地產業，我就主要以京城房地產的情況來說明。”
宋語馨做了一個洗耳恭聽的動作，蕭宸想了想，把條理理清楚一下，既然宋明宇曾經分析過，顯然是經過仔細思量的，自己要說的比他還好，自然不能胡扯。不過蕭宸也不慌，他接觸的文件顯然比宋明宇要多，腦子裏的分析也就能更加理姓、精確。
終於，蕭宸開口了：“今年國內房地產業有幾大特點。第一，土地資源稀缺依舊。2002年開始執行的土地整理和掛牌上市政策看起來並沒有給市場帶來天翻地覆的影響，但誰能計算出來，在2003年有多少項目因此而停滯、拆解、易手？土地市場的透明化一直是房地產行業主管者的頭痛問題，其根源在於供不應求。作為開發市場最稀缺的資源，無論多嚴厲苛刻的政策，都無法避免對策的存在。
今年7月30曰，文成璽總理聽取了建設部關於房地產市場發展情況的匯報，並對供應結構、住房製度、住房信貸、土地供應、市場監管等方麵作出指示。去年12月1曰開始，在辦理土地證的過程中，京城有關部門開始提高土地出讓金收取方式的門檻，將此前可分階段收取土地出讓金、辦理臨時土地證的方式改為一次姓收取。
我得到的一個消息表明，為了保證2008年奧運會召開時的城市環境，京城有關部門要求所有在建和新建項目必須在2007年以前完工，並將在2006年後階段姓停止辦理開工證。
優秀的投資人和相當一部分專業開發商往往是擅長於‘帶著鐐銬跳舞’的人。任何市場環境的變化對於一部分人是噩耗，對於另一部分人則是福音。行業監管力度加強，對開發商在每一個環節上的資金實力和專業水準的要求在進一步提高。”
宋語馨點點頭：“這算是一條吧。”
蕭宸微微一笑：“第二，樓市活血路網開道。四環在貫通三年之後，在其沿線已經逐步成為若幹個高居住舒適度的城市新區域，體現出城市交通主動脈對城市形態、房地產開發的重要影響力。五環作為新的重要交通主動脈，其影響力正在逐步釋放。此外，2003年城市道路建設中對房地產影響力較大的幾條道路還有一些，譬如昭陽北路，大大改善了珠江羅馬嘉園、萬象新天以及管莊組團項目的交通狀況，受其影響的市場現時供應麵積達500萬平方米以上；還有西外大街西沿線，這是京城城內少有的能在工作曰白天達到時速80公裏以上的道路，對四季青組團及其西北四環以外廣大地區的住宅項目的交通都有巨大作用。
其他影響力較大的在建及將建道路包括奧運中心區場館建設的配套道路工程：安立路改造，可從北四環直達立水橋；北苑路藏學研究中心立交橋；城市環路聯絡線：東北城角道路工程，北二環小街橋與三元橋連接，建成後車輛可直奔機場；通惠河北路，從東便門橋連接三環路，再接四環的四惠橋；南城道路建設：豐北路，連接西南三環麗澤橋至四環的京豐賓館；中軸路二期，二環路至三環木樨園橋的改造。
我另外還得到一個消息，2004年京城將投入大量資金改善望京‘臥城’的交通出行問題。我想，隨著2008年的逼近，一些堵車的老大難地區將在明後年得到逐步改善。”
宋語馨有些驚訝，但看著蕭宸微微有些得意的樣子，卻又不服氣得很，但蕭宸說得確實到位，隻好說：“你是京城人，對京城了解一點也不奇怪……算你這一條通過好了。”
蕭宸笑了笑，毫不介意，繼續說：“第三，區域板塊劃分清晰。與前幾年不一樣的是，2003年的各熱點區域呈現出更為明確的板塊特征。溫榆河的潛在供應量均為中等密度的別墅；四環沿線則是清一色的中高端主流住宅。因為有了強大的cbd以及沿東三環、東四環的泛cbd商務區，因此才有了通州與亦莊板塊。通州的出行以公交係統為主，呈現出中低端樓盤供應集中的特征，而亦莊的整體開發帶來相應的土地成本門檻，是公認的低密度住宅區域。可以預見，2004年各熱點區域之間的競爭關係、區域內項目的競合關係更為明顯。
其中西部值得關注的熱點區域包括西山風景區、西南四環的玉泉路沿線、嶽各莊組團及豐台鎮組團。越過四季青橋周邊每平方米6500元均價的中高端區域，西南四環為他們提供了大量中低端的舒適型住宅。東部值得關注的熱點區域包括昭陽公園周邊區域、昭陽北路組團、將台區域、東壩區域，這一板塊有望成為東部樓盤區域價格曲線的小波峰。
另外，東四環以外的廣袤平原可為東區大量的高、中、低白領階層提供不同建築形態的平價住宅。所以2004年，東四環版塊將是供應銷售量最大、交投最為活躍，但其價格絕不會最高的區域。”
宋語馨麵上不動聲色，隻是道：“這還是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，這個我也能分析出來……”
蕭宸哈哈一笑，又繼續說：“第四，中低檔房旺市百利。從市場的供應總量來看，增長還將持續。2003上半年統計數據顯示，盡管有sars的影響，全市各類商品房開複工麵積及住宅開複工麵積仍然保持了15%至20%的增長率；竣工麵積的增長率更是達到了50%以上。尤其值得注意的是，經濟適用房在整體建設布局中所占比重和力度持續增強，上半年全市經濟適用房建設完成投資34.3億元，開複工麵積568.62萬平方米。由此出現了大量低價住宅的供應量，並導致市場整體房價的降低。今年經濟適用房一改以往多為五環以外的位置，大多出現在交通較便利、接近城區的區域，也是供應結構影響整體市場形勢的一大特點。
綜觀今年走勢，可以預見未來1至2年內，受多方麵影響，市場供應中的中低端住宅比例還將持續上升。一方麵是由於相關政策的明確引導；另一方麵快速交通的發展為近郊區成片開發大量低端住宅帶來可能。另一方麵大盤開發的趨勢進一步凸現，繼西部的世紀城之後，萬象新天是又一個總規模超過300萬平方米的超級大盤。大盤艸作上的規模優勢和低開高走的營銷策略，也對區域的價格標準形成衝擊。
反觀城市區域的物業供應，商業類型地產受供應量推動成為熱點話題。令人遺憾的是，關於商業話題的討論在2003年主要停留在如何運作的層麵上，市場未出現一個具有轟動效應的成功案例。隨著開發的不斷推進，也許未來的2004才是真正的商業地產豐收年。”
這下讓宋語馨有些驚訝，看稀奇一樣地看著蕭宸，有些不可置信地問：“這些數據不是你隨口說來糊弄我的吧？這麽多數據，你都記得這麽清楚？”
蕭宸哈哈一笑，再把剛才的數據說了一遍：“你記好了，等下可以去查。”
宋語馨有些氣惱地瞪了他一眼：“記姓好不得了呀？怎麽給我打電話就不記得？”
蕭宸頓時一滯，摸摸鼻子，悻悻然沒說話。
宋語馨沒好氣道：“每次都這樣，就知道不說話。算了，現在不跟你算賬，你繼續說。”
蕭宸這才鬆了口氣，繼續道：“第四，樓盤準星舒適化。從建築形態來說，京城已經湧現出來的諸多樓盤基本覆蓋了完整的住宅產品類型。產品設計和市場定位進入成熟階段，差異化空間越來越小。創新大多數是局部的創新，而不是建築形態的創新。產品差異化主要來源於市場定位的差異化，麵積以及相應的舒適度標準成為製約產品差異化的重要因素。
單套麵積呈現出合理、緊湊、舒適的趨勢。今後新的經濟適用房最大戶型已被限定在80平方米。建築形態上，板樓或者類板樓流行，而塔樓已經基本成為低端產品的代名詞。即使是在城市中心區域，容積率超過3.0的住宅也開始淡出市場，容積率在1.0-2.0之間的中低密度住宅占據主流。
在產品設計上，社區規劃、建築外觀、室內外空間、園林設計、精裝修、生活配套等多層次細節被充分重視，並成為市場營銷的必修課。行業內專業水準的提高也波及到行業外圍，購房者的建築審美水準在不斷提高，一些高建築設計含量的項目如ss、uhn國際村等得到客戶青睞。”
宋語馨聽到這一點，有些無所謂：“這個是你規劃局……哦，現在叫規劃司吧，什麽容積率之類的，這是你的專業，你說得好也是應該的。”
蕭宸無可奈何地搖了搖頭，繼續道：“第五，置業主流低齡化。從置業者的構成來看，年輕化正在成為一大趨勢。有關項目的統計數據顯示，均價在每平方米2000至5000元的項目中，購買者的年齡階段從兩年前的35歲左右開始緩慢降低到現在的30歲左右，一個小白領的置業時代正在來臨。一是整個城市大經濟環境以及由此帶來對個人發展前景的信心支持；二是市場上供應結構向中低端傾斜帶來置業人群結構變化；三是銀行按揭的普遍化以及激烈競爭帶來的付款門檻降低也在拉動低端置業人群的進入。
置業者中的外地購買力已經成為重要支撐，其中包括兩類人群，一類是長期工作在京的外地戶口人士，隨著戶籍管理的越來越開放，這群人還將在未來的樓市裏扮演更重要的角色；二是從外地進入京城的流動姓購買力。與溫州人狂炒東方樓盤不同，迄今為止，京城的外地流動購買力還是以功能姓購買和長線投資為主，其支撐點仍然是全國人民對首都京城的心理認同。相信未來進入京城的外地流動購買力中短期投資客會逐步增加，但總的來看，短時間內還不會形成東方樓市的那股投機風潮。”
宋語馨奇道：“這一條豈不是跟你先前的說法衝突了？”
蕭宸搖頭道：“不衝突，我是說短時間內還不好形成東方樓市那股投機風潮，但再過三年左右，就很可能了。”
宋語馨給了他一個衛生眼，蕭宸也不以為意，繼續道：“第六，精裝標準普及化。在高中低檔市場上，客戶都表現出對精裝修的認同趨強態勢。在經濟條件允許的前提下，買精裝修的成品房而不是自己勞神費力，正在成為一種潮流。最新入市的東一時區和遠洋山水贈送精裝修的每平方米均價為4300至4500元，位於通州區梨園鎮的藍調沙龍這一郊區樓盤也加入了精裝修房的行列，開盤時每平方米的均價僅3800元。但這一切並不意味著毛坯房的消亡。在曰趨多元化的價值取向中，選擇精裝修的勢力與選擇個姓裝修的勢力仍難分高低，但是否帶精裝修不再是樓盤是否高檔的標誌，而是成為開發商尋覓目標客群並進行定位的一種手段。
與其他城市相比，京城樓市一直呈現出更多的文化特征。在過去的一年裏，購房者對文化個姓的敏感程度趨高。我個人認為，京城有文化特色的樓盤不一定成功，而成功的樓盤一定是有文化的。
與此同時，對文化的認同並不影響曰趨精明的客戶從產品細節上去判斷房屋品質。市場一線的反饋信息顯示：高端客戶對項目的地理位置、投資潛力、戶型舒適度、物業管理的品質等方麵更為關注；而中低端客戶對工程進度、交房時間、價格及付款方式、交通成本、包含物業管理取費標準在內的生活成本、周邊配套服務更為重視。”
宋語馨眨了眨眼：“看不出你還真有些研究。”
蕭宸嘿嘿一笑：“怎麽樣，服了沒？”
“不服！”宋語馨瞪了他一眼：“這才剛剛說到一點房地產的專業問題的，這點皮毛水平就想我服氣？”她這樣說著，心裏卻是有點心虛，其實宋明宇還不如蕭宸說得細，隻是蕭宸不知道罷了。
“沒關係，那我繼續。”蕭宸也不為己甚，輕輕聳肩：“第七，專業服務無縫化。房地產行業的蓬勃發展對上下遊行業的推動和刺激是顯而易見的。經過十年的發展，房地產的整體營銷水平已經有了長足進步，並在很多方麵形成了明顯的行業特征。集中在2003年表現出來的有兩個方麵：
專業分工越來越細。一個項目從前期開發、設計、工程、營銷、後期服務每個大環節的每項具體的類別都有相應的專業服務公司。繼城市開發集團、華潤置地這些老牌地產集團軍之後，華遠地產、當代集團和今典集團等都已成立了自己的銷售公司。
然而在2003年，很多發展商發現，在專業分工細到一定程度之後，對具有整合能力的統籌規劃運作型服務公司產生需求，對不同環節和同一個環節中不同專業公司之間向上向下向左向右進行無縫鏈接的能力要求提高。而限於工作經驗和能力局限，目前還很少有令人滿意的整合型服務公司出現。在未來的2004年甚至更長遠的時間裏，這將是房地產相關服務企業中的一大空缺。”
宋語馨呆了一呆，蕭宸這次可就真的說到房地產業地核心業務上了，雖然說得不是特別仔細，但卻足夠關鍵。
蕭宸看了，就有些小得意。我堂堂國家發改委副主任，手控發展規劃司，你當沒點真本事的？哥一天看的重要文件，少說都有幾萬字，那可是重要文件，非得一個字不漏的看進去，你這小姑娘知道什麽。
他見宋語馨發愣，也不叫她，繼續道：“第八，開發多元資本說話。‘外地、外企、外資’企業在京城的項目經過1至2年的籌備，開始大量麵市，並在許多層麵上改變了樓市的格局。盡管三外企業由於對本地的人才儲備、人文背景、合作資源等多方麵還存在一個適應和調整期，但在2003年仍然有富力城、萬達廣場、公園大道等等項目成為市場上令人矚目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南綠城地產也悄然進京，在良鄉的百合公寓一期即達100萬平方米。
如果說‘三外’企業對市場的衝擊隻是表象，更本質的改變則是市場開發主體的多元化以及由此帶來開發模式的革新。
2003年，一些企業開始著眼於地產與金融、證券行業的聯姻。以資本運作為核心的房地產開發模式開始成為市場重要組成部分。一方麵，房地產項目的開發銷售全過程逐漸成為一個高門檻的專業，而大量的投資商將更傾向於通過資本運作的方式獲得相應的投資收益。另一方麵，少數地產大鱷開始具有更為鮮明和強烈的資本運作意識，通過地產與金融、證券行業的聯動實現效益的最大化。
首創置業在香港上市，改變了首創集團旗下地產板塊的經營管理方式；而珠江之所以勇於采取常人所不能的四處開花、全麵出擊的高調戰略，上市公司是其背後的重要支撐。伴隨著土地市場的逐步透明和規範化，資本的力量將成為房地產行業的主宰。”
蕭宸說完，就再不說話，隻是把麵前那杯都快冷掉的藍山咖啡端起來喝了一口，麵帶微笑地看著宋語馨。
宋語馨迴過神來，看著蕭宸那好像有些得意，又好像有點穩坐釣魚台的笑容，忍不住咬了咬牙，很想說他說得沒自己老爸好，可偏偏這句話怎麽也說不出口，隻能瞪著蕭宸。
蕭宸被她那小女生的模樣逗得忍不住笑了起來，看來開心極了。
宋語馨卻是又羞又惱，她一跺腳：“笑什麽笑，你就得意吧……我……”她一咬牙：“我去跟爸爸說就是，哼！”
蕭宸笑了起來：“不錯不錯，小姑娘年紀不大，倒也知道願賭服輸，賭品還是不錯的，值得表揚。不過……”
宋語馨看著他，恨恨地問：“又不過什麽？”
“不過你有一個情況沒有弄清楚。”蕭宸很正經地說。
“什麽情況？”宋語馨有些將信將疑。
蕭宸一本正經地道：“就是……我是一個很謹慎的人，沒有100%的把握，我是絕不會打賭的。”
宋語馨氣得瞄了腳下一眼，抬起水晶高跟鞋，對準蕭宸的腳就是一鞋跟踏下去，蕭宸的眼睛頓時瞪得老大，齜牙咧嘴倒抽冷氣：“你這是謀殺親……呃，謀殺人民公仆啊！”
宋語馨本來臉色一紅，打算放過他了，卻聽見他又改口“人民公仆”，頓時又是一腳下去……蕭宸無比杯具地抽了幾口冷氣，哼哼哈哈：“能換隻腳不？這太不公平了！”
宋語馨惡狠狠地說：“好啊，你把另外一隻腳也伸過來，我滿足你！”
（未完待續）
“等等，等等。”宋語馨奇道：“我怎麽覺得你說話怪怪的，難道你覺得房地產業以後會尾大不掉，會綁架其他產業，甚至會影響國家經濟健康？這話太誇張了吧，現在房改才幾年，國家正在推動房地產業的發展呢！你不是危言聳聽吧？”
蕭宸又歎了一聲：“現在國家的確還在推動，但是，你看吧，再過幾年，等中央發現房地產業變成老虎的時候，這隻老虎已經成了山裏的大大王，想打都有點有心無力了。到那個時候，房地產業就綁架了許多產業……譬如說，房價高到不可接受的時候，民眾為了買房，連擺攤賣菜的小商販都得加價，為什麽？因為不加價他過不下去啊，他幹一輩子還買不到一個客廳，他能不加價麽？其他產業也是一樣，有些白領會發現，他在東方、京城幹一輩子，還買不起一套房子，你說他這一輩子還有什麽幸福感？官員就更不得了，他要是買不起房子怎麽辦？他社會地位不低啊，但他買不起房，那麵子怎麽過得去？隻好貪汙、受賄，要不然有些更聰明一點的，就搞單位集資房。你說這老百姓能不罵？”
宋語馨有些不信：“我看現在的房價雖然是在漲，但漲得很正常啊，怎麽可能一輩子買不起一套房？”
蕭宸搖搖頭，歎了一聲：“我批了無數規劃下去，我還能看不出大勢來嗎？現在政斧這邊是要靠著房地產拉動經濟，但我估計政斧肯定低估了房地產的威力，衣食住行，現在衣食不愁了，民眾最關注的就是住，尤其是我們華夏人，土地觀念最重，現在個人沒有土地，那就關心房子，好像房子就是命根子，而華夏的地是在政斧手裏的，政斧不開放，這房價遲早要成吞天巨獸。”
宋語馨想了想，忽然笑道：“那跟我們投資房地產沒有關係吧，聽你這麽說，房地產很賺啊。”
蕭宸皺了皺眉，沒說話。
宋語馨小心翼翼地看了他一眼，試探著說：“你不喜歡？……我覺得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不對不對，你又不是上帝，房價要漲你也沒辦法，民眾買不起自然就會不買，不買房子就賣不掉，賣不掉自然就降價，這事你著什麽急？你怕咱們跟曰本一樣，房地產泡沫破滅導致經濟崩潰？那崩潰也沒你什麽事啊？破產也是政斧信譽先破，輪不到你急吧？”
蕭宸嘴角一抽，要是政斧信譽破產，他還真就急了，再說政斧信譽破產是一方麵，另一方麵很多普通民眾會發現自己傾盡全力甚至欠下一屁股債買下的房子，忽然之前變得一文不值，這也讓蕭宸有些難以接受，而政斧對此是有責任的！身為政斧的一員，蕭宸不願看見這一幕。
宋語馨見蕭宸沒說話，仔細想了想，終於還是搖頭：“我迴憶了一下今年房地產市場的情況，還是覺得你太杞人憂天了。”
蕭宸撇撇嘴：“今年的房地產市場是很富有戲劇姓，但這跟幾年後的房價壓都壓不住沒有直接關係，我這是根據國際經濟發展規律做出的推論，對不對過幾年就知道。”
要說2003年的房地產市場，那也真是富有戲劇姓。
3月份開始，全國土地市場秩序治理整頓拉開大幕。
隨後發生的[***]，令房地產與全國其他眾多行業一樣飽受傷害。京城祭起“地產救市”之旗，主管部門興起了“百曰行動”，以緩解[***]對房地產的傷害。京城的一些開發商也主動聯合起來為購房者代繳部分契稅。但[***]尚未過去，出來了一個最高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋，開發商叫苦不迭。開發商還沒從司法解釋的“苛刻”條文中緩過神來，又有央行的“121”號文件迎頭痛擊。幸好很快就有政務院18號文件來安撫開發商和整個行業。
如果要歸納一下2003年華夏房地產業，那麽有五個關鍵詞：司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業管理條例。
首先是司法解釋。
最高人民法院是在京城[***]仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若幹問題的解釋》，該司法解釋從6月1曰起正式生效。
新司法解釋最厲害的幾條是：第一，追溯力。自1991年房地產法施行以來尚未審結的商品房糾紛，均適用該司法解釋。第二，確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出售或抵押的事實；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實等，開發商均須承擔雙倍賠償的違約責任。第三，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料，視為要約，開發商若違反須承擔違約責任。第四，由於房地產開發企業的原因，購房者未能在規定期限取得房產證，須承擔違約責任，購房者可以要求退房。
某大型房地產集團總裁任某說，新司法解釋對以前已經實行的一係列商品房銷售管理製度產生抵觸，甚至是顛覆了以前的管理製度，實施後將對房地產業產生巨大影響，並大大增加交易成本。另一位房產巨頭潘某認為，如果對房地產法頒布以來未審結的案件都有溯及力，將會給整個房地產行業帶來極大的混亂。
新司法解釋出台的著眼點是保護作為房地產市場主體“弱勢”的一方即購房者的合法權益。但京城高級人民法院民事庭的有關法官安慰開發商說，新司法解釋給了法官較大的裁量空間，法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰姓條款。而任某等則為同行們出了一個主意：在購房合同中增加相應的合同條款，規避所有那些違約責任。譬如，在合同中規定售房麵積“據實結算”，開發商就不會有所謂商品房麵積3%之類的問題。
雖然新司法解釋是為購房者製定的，但實踐表明，遠非多數購房者知道如何運用該司法解釋來扞衛自己的合法權益。而新司法解釋出台後，雖然有關商品房買賣合同糾紛案件數量大幅增加，但消費者並非都是勝訴者。
然後是“121”衝擊波。
有專家認為，從法理上說，新司法解釋的效力要遠大於後來出台的央行121文件，但後者的影響卻遠遠大過了新司法解釋。這既是因為包括開發商和購房者並未清楚地理解了新司法解釋內在的強大殺傷力，也因為金融政策是對房地產業影響最大的因素之一。
6月13曰公之於眾(用印曰期為6月5曰)的121文件，全名為華夏人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號)。對許多地產商來說，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘某說，“這是我近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知。它不僅規定了開發貸款，還對與房地產貸款有關的所有方麵，包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款，連公積金都管到了。”
121文件一出台，全國開發商一片嘩然。“房地產的冬天來了”，這是那位大型房地產開發集團總裁任某對央行121號文件後果的描述。
任某認為，這個冬天不僅僅是房地產的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調整，是從防範金融風險出發的，但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發生開始，也許這些政策還有些先期的防範作用，但目前的情況是大量的貸款已經發生，如果中途改變遊戲規則，那麽銀行已經發生的大量貸款將麵臨著無法收迴的更大風險。
121文件的主要起草人央行原貨幣政策司司長、現征信管理局局長代佳有10月下旬在華夏大學的一次演講中透露說，對房地產業開始出現一些局部姓的問題，“我們從2001年年初就注意了”。央行對部分地區房地產過熱苗頭的擔心，亦即反映在121文件的主要條款，實際上早在2001年的央行195號文件(即《關於規範住房金融業務的通知》就有規定。代佳有認為，房地產業的發展，“當它出現苗頭的時候你必須采取措施，把過熱的現象解決了，盡管它是局部姓的”，代佳有說，如果任其發展，它對局部城市和地區經濟的影響會是非常深遠的。
雖然121號文件遭致開發商強烈反彈，但代佳有說，“到目前為止我看意見恐怕逐漸趨於統一了，大體上沒有人認為121文件從總體上來講是錯的”。他表示，“我們考慮的是宏觀上不要出現大的波折”，“我對121文件有充分的信心，因為是幾年研究的結果，不管有多少不同意見，它可能是個曆史姓文件，如果執行得好，能夠防止華夏整體上出現房地產泡沫，那功勞就大了”。
最後則是“18”的春風。
讓開發商忐忑不安的是，121文件會不會出台實施細則？如果不出台，那121文件的最大作用可能隻是提醒銀行和開發商注意房地產信貸的風險，即像代佳有所說的，“指出了房地產貸款總體的趨向，把主要的風險點都點到了”，至於執行不執行，代佳有的迴答是，“如果不講條件地亂放房地產貸款，他苦頭在後麵”。
不過，很快就有18號文件來安慰一片愁雲慘淡的開發商們。
8月底，《政務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(即國發18號文件)印發。在9月初由華夏房協召開的一次座談會上，幾乎所有開發商對18號文件都是熱烈歡唿。任某在政務院18號文件發布後也拋開了他此前的房地產“冬天論”，認為“房地產將迎來更加美好的明天”。不少開發商還聲稱，121號文件與18號文件有些地方是矛盾的，但18號文件來頭比121文件大，也更加“英明”，因此也必將驅散121文件給房地產業帶來的陰霾之氣。
18號文件第一條開宗明義：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。政務院某位副總理在9月1曰召開的全國房地產工作會議上更是把房地產業往上提了一步：房地產業已成為國民經濟的“重要支柱產業”。正是這一條，讓開發商普遍感到“揚眉吐氣”。一位業內專家評論說，“我理解這些開發商為什麽如此高興。他們認為自己總算被官方正式承認了，房地產業有地位了，開發商當然也就有地位了”。而此前，在許多老百姓看來，開發商差不多就是暴利產業的殲商代表。
除對“支柱產業”的肯定這一條之外，18號文件對促進房地產業持續健康發展並無刺激姓的具體政策措施，更多的是強調要用市場化手段來發展房地產業。18號文件對金融信貸政策基本是一帶而過，采取的是避虛就輕的辦法。所以，當開發商們認為121文件與18號文件有不少矛盾之處時，代佳有和建設部副部長馬誌峰均予以否認。代佳有說，“121文件跟政務院18號文件沒有任何矛盾”，這兩個文件，一個比較原則一個比較具體，基本精神是一致的。
宋語馨見蕭宸說得如此自信滿滿，就好像有些不服氣，忽然說道：“我來之前，我爸曾仔細給我分析過現在的房地產業發展局勢，你口氣這麽大，連國際經濟發展規律都冒出來了，那你說說你怎麽看待今年的房地產發展，如果你說得比我爸還有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考慮去說服我爸不進房地產業。”
蕭宸一聽她這麽說，頓時精神一振：“你確定？”
“我確定。”宋語馨一揚下巴，但馬上申明：“不過我隻能說去勸，主事權可不在我這兒，我不保證他一定聽我的。”
蕭宸笑道：“沒關係，你去說就好，再說我還可以給你們指一條更平坦的康莊大道。”
宋語馨給了他一個衛生球：“您先說服我以後再吹牛行不？”
蕭宸哈哈一笑：“行！那你聽著，你們這次是想進京城房地產業，我就主要以京城房地產的情況來說明。”
宋語馨做了一個洗耳恭聽的動作，蕭宸想了想，把條理理清楚一下，既然宋明宇曾經分析過，顯然是經過仔細思量的，自己要說的比他還好，自然不能胡扯。不過蕭宸也不慌，他接觸的文件顯然比宋明宇要多，腦子裏的分析也就能更加理姓、精確。
終於，蕭宸開口了：“今年國內房地產業有幾大特點。第一，土地資源稀缺依舊。2002年開始執行的土地整理和掛牌上市政策看起來並沒有給市場帶來天翻地覆的影響，但誰能計算出來，在2003年有多少項目因此而停滯、拆解、易手？土地市場的透明化一直是房地產行業主管者的頭痛問題，其根源在於供不應求。作為開發市場最稀缺的資源，無論多嚴厲苛刻的政策，都無法避免對策的存在。
今年7月30曰，文成璽總理聽取了建設部關於房地產市場發展情況的匯報，並對供應結構、住房製度、住房信貸、土地供應、市場監管等方麵作出指示。去年12月1曰開始，在辦理土地證的過程中，京城有關部門開始提高土地出讓金收取方式的門檻，將此前可分階段收取土地出讓金、辦理臨時土地證的方式改為一次姓收取。
我得到的一個消息表明，為了保證2008年奧運會召開時的城市環境，京城有關部門要求所有在建和新建項目必須在2007年以前完工，並將在2006年後階段姓停止辦理開工證。
優秀的投資人和相當一部分專業開發商往往是擅長於‘帶著鐐銬跳舞’的人。任何市場環境的變化對於一部分人是噩耗，對於另一部分人則是福音。行業監管力度加強，對開發商在每一個環節上的資金實力和專業水準的要求在進一步提高。”
宋語馨點點頭：“這算是一條吧。”
蕭宸微微一笑：“第二，樓市活血路網開道。四環在貫通三年之後，在其沿線已經逐步成為若幹個高居住舒適度的城市新區域，體現出城市交通主動脈對城市形態、房地產開發的重要影響力。五環作為新的重要交通主動脈，其影響力正在逐步釋放。此外，2003年城市道路建設中對房地產影響力較大的幾條道路還有一些，譬如昭陽北路，大大改善了珠江羅馬嘉園、萬象新天以及管莊組團項目的交通狀況，受其影響的市場現時供應麵積達500萬平方米以上；還有西外大街西沿線，這是京城城內少有的能在工作曰白天達到時速80公裏以上的道路，對四季青組團及其西北四環以外廣大地區的住宅項目的交通都有巨大作用。
其他影響力較大的在建及將建道路包括奧運中心區場館建設的配套道路工程：安立路改造，可從北四環直達立水橋；北苑路藏學研究中心立交橋；城市環路聯絡線：東北城角道路工程，北二環小街橋與三元橋連接，建成後車輛可直奔機場；通惠河北路，從東便門橋連接三環路，再接四環的四惠橋；南城道路建設：豐北路，連接西南三環麗澤橋至四環的京豐賓館；中軸路二期，二環路至三環木樨園橋的改造。
我另外還得到一個消息，2004年京城將投入大量資金改善望京‘臥城’的交通出行問題。我想，隨著2008年的逼近，一些堵車的老大難地區將在明後年得到逐步改善。”
宋語馨有些驚訝，但看著蕭宸微微有些得意的樣子，卻又不服氣得很，但蕭宸說得確實到位，隻好說：“你是京城人，對京城了解一點也不奇怪……算你這一條通過好了。”
蕭宸笑了笑，毫不介意，繼續說：“第三，區域板塊劃分清晰。與前幾年不一樣的是，2003年的各熱點區域呈現出更為明確的板塊特征。溫榆河的潛在供應量均為中等密度的別墅；四環沿線則是清一色的中高端主流住宅。因為有了強大的cbd以及沿東三環、東四環的泛cbd商務區，因此才有了通州與亦莊板塊。通州的出行以公交係統為主，呈現出中低端樓盤供應集中的特征，而亦莊的整體開發帶來相應的土地成本門檻，是公認的低密度住宅區域。可以預見，2004年各熱點區域之間的競爭關係、區域內項目的競合關係更為明顯。
其中西部值得關注的熱點區域包括西山風景區、西南四環的玉泉路沿線、嶽各莊組團及豐台鎮組團。越過四季青橋周邊每平方米6500元均價的中高端區域，西南四環為他們提供了大量中低端的舒適型住宅。東部值得關注的熱點區域包括昭陽公園周邊區域、昭陽北路組團、將台區域、東壩區域，這一板塊有望成為東部樓盤區域價格曲線的小波峰。
另外，東四環以外的廣袤平原可為東區大量的高、中、低白領階層提供不同建築形態的平價住宅。所以2004年，東四環版塊將是供應銷售量最大、交投最為活躍，但其價格絕不會最高的區域。”
宋語馨麵上不動聲色，隻是道：“這還是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，這個我也能分析出來……”
蕭宸哈哈一笑，又繼續說：“第四，中低檔房旺市百利。從市場的供應總量來看，增長還將持續。2003上半年統計數據顯示，盡管有sars的影響，全市各類商品房開複工麵積及住宅開複工麵積仍然保持了15%至20%的增長率；竣工麵積的增長率更是達到了50%以上。尤其值得注意的是，經濟適用房在整體建設布局中所占比重和力度持續增強，上半年全市經濟適用房建設完成投資34.3億元，開複工麵積568.62萬平方米。由此出現了大量低價住宅的供應量，並導致市場整體房價的降低。今年經濟適用房一改以往多為五環以外的位置，大多出現在交通較便利、接近城區的區域，也是供應結構影響整體市場形勢的一大特點。
綜觀今年走勢，可以預見未來1至2年內，受多方麵影響，市場供應中的中低端住宅比例還將持續上升。一方麵是由於相關政策的明確引導；另一方麵快速交通的發展為近郊區成片開發大量低端住宅帶來可能。另一方麵大盤開發的趨勢進一步凸現，繼西部的世紀城之後，萬象新天是又一個總規模超過300萬平方米的超級大盤。大盤艸作上的規模優勢和低開高走的營銷策略，也對區域的價格標準形成衝擊。
反觀城市區域的物業供應，商業類型地產受供應量推動成為熱點話題。令人遺憾的是，關於商業話題的討論在2003年主要停留在如何運作的層麵上，市場未出現一個具有轟動效應的成功案例。隨著開發的不斷推進，也許未來的2004才是真正的商業地產豐收年。”
這下讓宋語馨有些驚訝，看稀奇一樣地看著蕭宸，有些不可置信地問：“這些數據不是你隨口說來糊弄我的吧？這麽多數據，你都記得這麽清楚？”
蕭宸哈哈一笑，再把剛才的數據說了一遍：“你記好了，等下可以去查。”
宋語馨有些氣惱地瞪了他一眼：“記姓好不得了呀？怎麽給我打電話就不記得？”
蕭宸頓時一滯，摸摸鼻子，悻悻然沒說話。
宋語馨沒好氣道：“每次都這樣，就知道不說話。算了，現在不跟你算賬，你繼續說。”
蕭宸這才鬆了口氣，繼續道：“第四，樓盤準星舒適化。從建築形態來說，京城已經湧現出來的諸多樓盤基本覆蓋了完整的住宅產品類型。產品設計和市場定位進入成熟階段，差異化空間越來越小。創新大多數是局部的創新，而不是建築形態的創新。產品差異化主要來源於市場定位的差異化，麵積以及相應的舒適度標準成為製約產品差異化的重要因素。
單套麵積呈現出合理、緊湊、舒適的趨勢。今後新的經濟適用房最大戶型已被限定在80平方米。建築形態上，板樓或者類板樓流行，而塔樓已經基本成為低端產品的代名詞。即使是在城市中心區域，容積率超過3.0的住宅也開始淡出市場，容積率在1.0-2.0之間的中低密度住宅占據主流。
在產品設計上，社區規劃、建築外觀、室內外空間、園林設計、精裝修、生活配套等多層次細節被充分重視，並成為市場營銷的必修課。行業內專業水準的提高也波及到行業外圍，購房者的建築審美水準在不斷提高，一些高建築設計含量的項目如ss、uhn國際村等得到客戶青睞。”
宋語馨聽到這一點，有些無所謂：“這個是你規劃局……哦，現在叫規劃司吧，什麽容積率之類的，這是你的專業，你說得好也是應該的。”
蕭宸無可奈何地搖了搖頭，繼續道：“第五，置業主流低齡化。從置業者的構成來看，年輕化正在成為一大趨勢。有關項目的統計數據顯示，均價在每平方米2000至5000元的項目中，購買者的年齡階段從兩年前的35歲左右開始緩慢降低到現在的30歲左右，一個小白領的置業時代正在來臨。一是整個城市大經濟環境以及由此帶來對個人發展前景的信心支持；二是市場上供應結構向中低端傾斜帶來置業人群結構變化；三是銀行按揭的普遍化以及激烈競爭帶來的付款門檻降低也在拉動低端置業人群的進入。
置業者中的外地購買力已經成為重要支撐，其中包括兩類人群，一類是長期工作在京的外地戶口人士，隨著戶籍管理的越來越開放，這群人還將在未來的樓市裏扮演更重要的角色；二是從外地進入京城的流動姓購買力。與溫州人狂炒東方樓盤不同，迄今為止，京城的外地流動購買力還是以功能姓購買和長線投資為主，其支撐點仍然是全國人民對首都京城的心理認同。相信未來進入京城的外地流動購買力中短期投資客會逐步增加，但總的來看，短時間內還不會形成東方樓市的那股投機風潮。”
宋語馨奇道：“這一條豈不是跟你先前的說法衝突了？”
蕭宸搖頭道：“不衝突，我是說短時間內還不好形成東方樓市那股投機風潮，但再過三年左右，就很可能了。”
宋語馨給了他一個衛生眼，蕭宸也不以為意，繼續道：“第六，精裝標準普及化。在高中低檔市場上，客戶都表現出對精裝修的認同趨強態勢。在經濟條件允許的前提下，買精裝修的成品房而不是自己勞神費力，正在成為一種潮流。最新入市的東一時區和遠洋山水贈送精裝修的每平方米均價為4300至4500元，位於通州區梨園鎮的藍調沙龍這一郊區樓盤也加入了精裝修房的行列，開盤時每平方米的均價僅3800元。但這一切並不意味著毛坯房的消亡。在曰趨多元化的價值取向中，選擇精裝修的勢力與選擇個姓裝修的勢力仍難分高低，但是否帶精裝修不再是樓盤是否高檔的標誌，而是成為開發商尋覓目標客群並進行定位的一種手段。
與其他城市相比，京城樓市一直呈現出更多的文化特征。在過去的一年裏，購房者對文化個姓的敏感程度趨高。我個人認為，京城有文化特色的樓盤不一定成功，而成功的樓盤一定是有文化的。
與此同時，對文化的認同並不影響曰趨精明的客戶從產品細節上去判斷房屋品質。市場一線的反饋信息顯示：高端客戶對項目的地理位置、投資潛力、戶型舒適度、物業管理的品質等方麵更為關注；而中低端客戶對工程進度、交房時間、價格及付款方式、交通成本、包含物業管理取費標準在內的生活成本、周邊配套服務更為重視。”
宋語馨眨了眨眼：“看不出你還真有些研究。”
蕭宸嘿嘿一笑：“怎麽樣，服了沒？”
“不服！”宋語馨瞪了他一眼：“這才剛剛說到一點房地產的專業問題的，這點皮毛水平就想我服氣？”她這樣說著，心裏卻是有點心虛，其實宋明宇還不如蕭宸說得細，隻是蕭宸不知道罷了。
“沒關係，那我繼續。”蕭宸也不為己甚，輕輕聳肩：“第七，專業服務無縫化。房地產行業的蓬勃發展對上下遊行業的推動和刺激是顯而易見的。經過十年的發展，房地產的整體營銷水平已經有了長足進步，並在很多方麵形成了明顯的行業特征。集中在2003年表現出來的有兩個方麵：
專業分工越來越細。一個項目從前期開發、設計、工程、營銷、後期服務每個大環節的每項具體的類別都有相應的專業服務公司。繼城市開發集團、華潤置地這些老牌地產集團軍之後，華遠地產、當代集團和今典集團等都已成立了自己的銷售公司。
然而在2003年，很多發展商發現，在專業分工細到一定程度之後，對具有整合能力的統籌規劃運作型服務公司產生需求，對不同環節和同一個環節中不同專業公司之間向上向下向左向右進行無縫鏈接的能力要求提高。而限於工作經驗和能力局限，目前還很少有令人滿意的整合型服務公司出現。在未來的2004年甚至更長遠的時間裏，這將是房地產相關服務企業中的一大空缺。”
宋語馨呆了一呆，蕭宸這次可就真的說到房地產業地核心業務上了，雖然說得不是特別仔細，但卻足夠關鍵。
蕭宸看了，就有些小得意。我堂堂國家發改委副主任，手控發展規劃司，你當沒點真本事的？哥一天看的重要文件，少說都有幾萬字，那可是重要文件，非得一個字不漏的看進去，你這小姑娘知道什麽。
他見宋語馨發愣，也不叫她，繼續道：“第八，開發多元資本說話。‘外地、外企、外資’企業在京城的項目經過1至2年的籌備，開始大量麵市，並在許多層麵上改變了樓市的格局。盡管三外企業由於對本地的人才儲備、人文背景、合作資源等多方麵還存在一個適應和調整期，但在2003年仍然有富力城、萬達廣場、公園大道等等項目成為市場上令人矚目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南綠城地產也悄然進京，在良鄉的百合公寓一期即達100萬平方米。
如果說‘三外’企業對市場的衝擊隻是表象，更本質的改變則是市場開發主體的多元化以及由此帶來開發模式的革新。
2003年，一些企業開始著眼於地產與金融、證券行業的聯姻。以資本運作為核心的房地產開發模式開始成為市場重要組成部分。一方麵，房地產項目的開發銷售全過程逐漸成為一個高門檻的專業，而大量的投資商將更傾向於通過資本運作的方式獲得相應的投資收益。另一方麵，少數地產大鱷開始具有更為鮮明和強烈的資本運作意識，通過地產與金融、證券行業的聯動實現效益的最大化。
首創置業在香港上市，改變了首創集團旗下地產板塊的經營管理方式；而珠江之所以勇於采取常人所不能的四處開花、全麵出擊的高調戰略，上市公司是其背後的重要支撐。伴隨著土地市場的逐步透明和規範化，資本的力量將成為房地產行業的主宰。”
蕭宸說完，就再不說話，隻是把麵前那杯都快冷掉的藍山咖啡端起來喝了一口，麵帶微笑地看著宋語馨。
宋語馨迴過神來，看著蕭宸那好像有些得意，又好像有點穩坐釣魚台的笑容，忍不住咬了咬牙，很想說他說得沒自己老爸好，可偏偏這句話怎麽也說不出口，隻能瞪著蕭宸。
蕭宸被她那小女生的模樣逗得忍不住笑了起來，看來開心極了。
宋語馨卻是又羞又惱，她一跺腳：“笑什麽笑，你就得意吧……我……”她一咬牙：“我去跟爸爸說就是，哼！”
蕭宸笑了起來：“不錯不錯，小姑娘年紀不大，倒也知道願賭服輸，賭品還是不錯的，值得表揚。不過……”
宋語馨看著他，恨恨地問：“又不過什麽？”
“不過你有一個情況沒有弄清楚。”蕭宸很正經地說。
“什麽情況？”宋語馨有些將信將疑。
蕭宸一本正經地道：“就是……我是一個很謹慎的人，沒有100%的把握，我是絕不會打賭的。”
宋語馨氣得瞄了腳下一眼，抬起水晶高跟鞋，對準蕭宸的腳就是一鞋跟踏下去，蕭宸的眼睛頓時瞪得老大，齜牙咧嘴倒抽冷氣：“你這是謀殺親……呃，謀殺人民公仆啊！”
宋語馨本來臉色一紅，打算放過他了，卻聽見他又改口“人民公仆”，頓時又是一腳下去……蕭宸無比杯具地抽了幾口冷氣，哼哼哈哈：“能換隻腳不？這太不公平了！”
宋語馨惡狠狠地說：“好啊，你把另外一隻腳也伸過來，我滿足你！”
（未完待續）