這四合院說是四進，實際街門、倒座房到垂花門這一小段嚴格來說也算一進，加上這一進，是正經的五進四合院。
張晨對這院子真是越看越愛，再加上院子東側那一千多平的花園，這種院子估計在老京都現在也已經不多見了。
而且坐落的地點也好，出門正對後海，坐北朝南，稱得上深宅大院。
得想辦法把這院子買下來，張晨心中暗暗琢磨。
有了這麽個想法，張晨也就不想再轉，和胡塵等人分開後，張晨給孫洪彬打了個電話，一來問一問買四合院的手續，二來也打算問問孫洪彬考慮的怎麽樣了。
孫洪彬和張桂宗商量了兩天，都覺得這是個機會，但風險也更大，而且順池現在的流動資金不到兩千萬，他拿地雖然不花錢（雖然已經實行商品房買賣，但土地招拍掛政策還沒出，仍舊以協議出讓的方式為主），但項目的啟動資金可是要錢的，這時候如果抽錢出來和張晨做這個城市綜合體的項目，估計連20%的股份都占不到，對於順池來說，實在雞肋得很。
如果繼續開發濱東地塊，按照1.4的容積率計算，這三百多畝的建設用地，能開發出至少三十萬平的多層住宅，淨利潤至少七千萬人民幣，而整個開發周期也不過24個月。
而投入呢？建設成本可以總包墊資，拿到土地批文就能獲得第一筆貸款，打個地基第二筆貸款就下來了，基本是空手套白狼。
也就是順池要求高周轉，所以比其他地產公司多了一些預付款，資金的要求相對較高。否則，一個投資過億的項目，從拿地到最後竣工，甚至有自己一分錢沒掏，就把工程做完了的。
要不然也不會出現一個西部土生土長的木匠就能冒充港商行騙兩省，風光數載，直到沒人肯繼續墊資，所謂的西部第一高樓神話破滅才鋃鐺入獄的事情發生了。
但張晨所說的城市綜合體，讓孫洪彬幾乎夜不能寐。
商業和住宅基本是兩種不同的運營模式，住宅往往是隻售不租，而商業更傾向於隻租不售或租售結合。
但城市綜合體項目，則很好的彌補了商業地產周轉率的不足和重資產所帶來的低效。並且由於重資產，可以獲得更低的融資成本，即使企業資金杠杆較高，現金流風險也要比一般的住宅地產低很多，是真正的花別人的錢為自己賺錢。
最終，孫洪彬做了一個大膽的決定，兩各項目同時運營，自己拿出這五個住宅地塊的開發權，和張晨的廣廈合作，雙方在新合資公司中各占50%的股份。
張晨聽了之後，卻有些詫異於孫洪彬的魄力，要知道，兩個項目同時開發，其挑戰遠大於單獨開發一個項目，對此張晨也有些遲疑，萬一孫洪彬沒玩好，弄個雞飛蛋打，自己這單生意可就做虧了。
孫洪彬倒是信心十足：“兄弟，你說的其實我也想了，但現在濱東的項目其實都是六層小磚住宅，設計施工都很簡單，對於我們來說，沒有什麽難度。”
“而你這邊呢，我估計你拿地需要三個月的時間，就算在這三個月中，你可以同步搞定規劃、地勘，但設計是必須勘探和規劃出來後才能完成的，這又要兩個月。”
“而且，在這兩個月中，你還要完成拆遷，雖然你拿的是鍋爐廠的地，但也至少會影響周圍上百戶居民，這上百戶，市裏也必須給他們做了居住安排才會動遷。”
“然後就是三通一平，這些工作又要一個月。”
“都弄好了，還要去建委辦開工，選總包、監理等一係列開工準備工作，兩三個月可能都不一定夠。”
“基本上，你這個項目籌備到正式開工，至少需要七八個月的時間，這還是理想狀況，稍稍不順，一年的時間就過去了。”
“這一年，其實就給了我們壯大自己的時機，在你有資本的情況下，我們可以用金錢換資源，包括人力資源，我來挖目前行業內這方麵的高質量人才，給我們的商業公司打好基礎，同時，公司最早一批人通過濱東項目的鍛煉，積攢了一定的經驗，也能相對成熟。這樣，一年後，我們就有能力在海西的城市綜合體項目上大展拳腳，你看怎麽樣？”
張晨想了想，雖然他前世沒從事過房地產行業，但對孫洪彬的判斷還是信賴的，畢竟沒吃過豬肉也見過豬跑，後世萬大說的十八個月周期也指的是從開工到開業的建設周期為十八個月，而開工前的籌備期甚至不少於整個項目的施工周期。
從拿地到開業，一個商業項目的開發周期至少也要三年。
“彬哥，既然你有把握，那好，我覺得這件事可以商量，不過，你隻拿濱東的這五個地塊的開發權，就換走合資公司50%的股份，似乎有點不太合理吧？”
在商言商，無論兩人私人關係如何，都不憚於在利益的問題上錙銖必較。
孫洪彬爭辯道：“濱東的住宅項目，總投資不會少於四個億，再加上順池會負責兩個項目的操盤，毫無疑問應該順池控股，占50%已經是底線了。”
張晨搖頭道：“不對，不對，這幾塊地的所有權都不在你手上，你也隻是拿了開發的批文，連土地使用證都沒有，怎麽可能計入資產？現在廣廈注冊資金一億五千萬，而且這一億五千萬的資金就在廣廈的賬上趴著。兩個公司合並，順池按照資產估值也不會超過五千萬，就算你來操盤新公司可以多拿一點股份，持股比例也不應超過35%。”
兩人你來我往的吵了半天，誰都說服不了誰，為了避免傷和氣，兩人決定先讓下麵人做對接，對雙方的有形和無形資產及債務作出評估，有了大致的評估結果後，雙方再來談股份分配的事情。
對張晨問的買四合院的問題，孫洪彬略加考慮道：“好辦，這樣，你可以用廣廈的名義，從京都政府手中以平改的名義拿這塊地，拆遷補償就按照京都市的規定補償，花不了多少錢。等這些住戶都搬走後，基本上裏麵的老房子你也得拆了重建，根本不可能住。如果想要按原樣重建，就找有古建施工資質的公司來弄。想要搞得現代點，找個國外的設計事務所也沒問題，你濱城那個小洋樓不就是找的龔書章嗎？不過啊，我還是勸你，傳統四合院其實住的不舒服，找個好點的設計公司，結合華夏元素，把這個四合院徹底重修比較好。房子建好後，你可以自己花錢從自己的地產公司買走這個房，也可以一直不過戶，就在地產公司手裏壓著，要真是有一天缺錢，還能當一手房賣了，這不挺好嗎？”
張晨恍然，隔行如隔山，果然專業的事情還要專業的人來搞。
但拿這塊地，找誰幫忙呢？
劉雲開？
張晨對這院子真是越看越愛，再加上院子東側那一千多平的花園，這種院子估計在老京都現在也已經不多見了。
而且坐落的地點也好，出門正對後海，坐北朝南，稱得上深宅大院。
得想辦法把這院子買下來，張晨心中暗暗琢磨。
有了這麽個想法，張晨也就不想再轉，和胡塵等人分開後，張晨給孫洪彬打了個電話，一來問一問買四合院的手續，二來也打算問問孫洪彬考慮的怎麽樣了。
孫洪彬和張桂宗商量了兩天，都覺得這是個機會，但風險也更大，而且順池現在的流動資金不到兩千萬，他拿地雖然不花錢（雖然已經實行商品房買賣，但土地招拍掛政策還沒出，仍舊以協議出讓的方式為主），但項目的啟動資金可是要錢的，這時候如果抽錢出來和張晨做這個城市綜合體的項目，估計連20%的股份都占不到，對於順池來說，實在雞肋得很。
如果繼續開發濱東地塊，按照1.4的容積率計算，這三百多畝的建設用地，能開發出至少三十萬平的多層住宅，淨利潤至少七千萬人民幣，而整個開發周期也不過24個月。
而投入呢？建設成本可以總包墊資，拿到土地批文就能獲得第一筆貸款，打個地基第二筆貸款就下來了，基本是空手套白狼。
也就是順池要求高周轉，所以比其他地產公司多了一些預付款，資金的要求相對較高。否則，一個投資過億的項目，從拿地到最後竣工，甚至有自己一分錢沒掏，就把工程做完了的。
要不然也不會出現一個西部土生土長的木匠就能冒充港商行騙兩省，風光數載，直到沒人肯繼續墊資，所謂的西部第一高樓神話破滅才鋃鐺入獄的事情發生了。
但張晨所說的城市綜合體，讓孫洪彬幾乎夜不能寐。
商業和住宅基本是兩種不同的運營模式，住宅往往是隻售不租，而商業更傾向於隻租不售或租售結合。
但城市綜合體項目，則很好的彌補了商業地產周轉率的不足和重資產所帶來的低效。並且由於重資產，可以獲得更低的融資成本，即使企業資金杠杆較高，現金流風險也要比一般的住宅地產低很多，是真正的花別人的錢為自己賺錢。
最終，孫洪彬做了一個大膽的決定，兩各項目同時運營，自己拿出這五個住宅地塊的開發權，和張晨的廣廈合作，雙方在新合資公司中各占50%的股份。
張晨聽了之後，卻有些詫異於孫洪彬的魄力，要知道，兩個項目同時開發，其挑戰遠大於單獨開發一個項目，對此張晨也有些遲疑，萬一孫洪彬沒玩好，弄個雞飛蛋打，自己這單生意可就做虧了。
孫洪彬倒是信心十足：“兄弟，你說的其實我也想了，但現在濱東的項目其實都是六層小磚住宅，設計施工都很簡單，對於我們來說，沒有什麽難度。”
“而你這邊呢，我估計你拿地需要三個月的時間，就算在這三個月中，你可以同步搞定規劃、地勘，但設計是必須勘探和規劃出來後才能完成的，這又要兩個月。”
“而且，在這兩個月中，你還要完成拆遷，雖然你拿的是鍋爐廠的地，但也至少會影響周圍上百戶居民，這上百戶，市裏也必須給他們做了居住安排才會動遷。”
“然後就是三通一平，這些工作又要一個月。”
“都弄好了，還要去建委辦開工，選總包、監理等一係列開工準備工作，兩三個月可能都不一定夠。”
“基本上，你這個項目籌備到正式開工，至少需要七八個月的時間，這還是理想狀況，稍稍不順，一年的時間就過去了。”
“這一年，其實就給了我們壯大自己的時機，在你有資本的情況下，我們可以用金錢換資源，包括人力資源，我來挖目前行業內這方麵的高質量人才，給我們的商業公司打好基礎，同時，公司最早一批人通過濱東項目的鍛煉，積攢了一定的經驗，也能相對成熟。這樣，一年後，我們就有能力在海西的城市綜合體項目上大展拳腳，你看怎麽樣？”
張晨想了想，雖然他前世沒從事過房地產行業，但對孫洪彬的判斷還是信賴的，畢竟沒吃過豬肉也見過豬跑，後世萬大說的十八個月周期也指的是從開工到開業的建設周期為十八個月，而開工前的籌備期甚至不少於整個項目的施工周期。
從拿地到開業，一個商業項目的開發周期至少也要三年。
“彬哥，既然你有把握，那好，我覺得這件事可以商量，不過，你隻拿濱東的這五個地塊的開發權，就換走合資公司50%的股份，似乎有點不太合理吧？”
在商言商，無論兩人私人關係如何，都不憚於在利益的問題上錙銖必較。
孫洪彬爭辯道：“濱東的住宅項目，總投資不會少於四個億，再加上順池會負責兩個項目的操盤，毫無疑問應該順池控股，占50%已經是底線了。”
張晨搖頭道：“不對，不對，這幾塊地的所有權都不在你手上，你也隻是拿了開發的批文，連土地使用證都沒有，怎麽可能計入資產？現在廣廈注冊資金一億五千萬，而且這一億五千萬的資金就在廣廈的賬上趴著。兩個公司合並，順池按照資產估值也不會超過五千萬，就算你來操盤新公司可以多拿一點股份，持股比例也不應超過35%。”
兩人你來我往的吵了半天，誰都說服不了誰，為了避免傷和氣，兩人決定先讓下麵人做對接，對雙方的有形和無形資產及債務作出評估，有了大致的評估結果後，雙方再來談股份分配的事情。
對張晨問的買四合院的問題，孫洪彬略加考慮道：“好辦，這樣，你可以用廣廈的名義，從京都政府手中以平改的名義拿這塊地，拆遷補償就按照京都市的規定補償，花不了多少錢。等這些住戶都搬走後，基本上裏麵的老房子你也得拆了重建，根本不可能住。如果想要按原樣重建，就找有古建施工資質的公司來弄。想要搞得現代點，找個國外的設計事務所也沒問題，你濱城那個小洋樓不就是找的龔書章嗎？不過啊，我還是勸你，傳統四合院其實住的不舒服，找個好點的設計公司，結合華夏元素，把這個四合院徹底重修比較好。房子建好後，你可以自己花錢從自己的地產公司買走這個房，也可以一直不過戶，就在地產公司手裏壓著，要真是有一天缺錢，還能當一手房賣了，這不挺好嗎？”
張晨恍然，隔行如隔山，果然專業的事情還要專業的人來搞。
但拿這塊地，找誰幫忙呢？
劉雲開？