公寓產品，任何時候我都稱為它為合理而畸形的衍生物，馬是馬，驢是驢，馬跟驢生的是騾子，公寓，就是那騾子，眾所周知，騾子是沒生育能力的。
一個區域，一個城市要發展，首先肯定是做規劃，招商引資，找企業找老板，公司來了，廠房來了，人才來了，住宅就好辦了，哢哢哢幾棟樓房蓋起來了，人就逐漸多起來了，相關的生活教育醫療配套才會跟進，有人才有生意做，商業才能有機會，寫字樓和商場，才能起來。一般正常健康的模式是這樣。
但，當時的模式不是這樣，因為，改革開放了二十年，缺乏的不是住房，是住得好！
住房製度改革後，單位分房，福利分房退出舞台後，最缺乏的是，是住得好！
因此，那幾年新房市場十分暢旺，連帶著二手市場，那些單位分房、福利房都八仙過海、各顯神通，紛紛通過房改來流通上市，畢竟，賣一才能買一，不是某個時代獨有的。
因此，什麽好賣賣什麽，什麽好做做什麽，哪怕大家都知道，如此同質化得毫無邏輯的產品，粗製濫造又生搬硬套香港模式的產品，如雨後春筍大量落地這個市場都未必會消化接受得了，仍絲毫不在意地照搬，因為，山寨是最快的，因為，大眾的思維很長一段時間都接受不了，什麽叫作“做難而正確的事”，隻知道有錢不賺王八蛋，揣到自己兜裏的錢才是錢。
就拿上文說過的雲水藍郡位於的濱水河岸富人區，江邊的一排全都是抄港式的戶型設計，有些房型多邊形戰士得完全沒道理，有些更是鑽石得奪目耀眼（辣眼睛），就連熟練的室內設計師、落地裝修師傅都無從下手的那種境地。
但時代的潮流還是滾滾向前，在住宅產品如此火爆，在市區項目做一個火一個，做一個爆一個的時候，市區內已經多點開花，拿地已經變得相當困難，甚至邊角料的地塊，隨便山寨一下產品，隻要價格符合市場預期的，都不乏有投資者追捧，受市場追捧，那個年代無論什麽地段都鼓吹稀缺性，不可複製等概念，因為，能在市區裏麵有一容身之所，安插下一支旗，很多人都願意埋單。
有關部門也不是沒看到這個趨勢，也不知道不知住宅市場火熱，甚至，更加清楚，未來很多住房都是空置，因此除了減少市區宅地的供應，減少宅地的規劃批出外，同時，增加商業和文教類、體育醫療類的配套用地供應，引導市場能走的更遠更健康。
這裏就麵臨著，市場對於寫字樓商鋪的需求肯定是窄的，隻要一上有居住功能的物業，受眾麵一下子就擴闊了，那，怎麽辦呢？
聰明的你一定想到，就是搞大量商業性質的住房不就可以了嗎？！
對，所以，公寓就誕生了！
而且，為了擴大購買者的範圍，減低購買門檻，公寓的麵積一般都設計得很細小，容易上車入手，甚至有些還會花心思，利用商業層高一般需達到5米，別出心裁的加了層樓板，變身為 loft，當然，這個層板必須通過驗收後才能加上去，否則消防和規劃驗收都不通過。
當還能留在市區，交通通達便捷，麵積小總價低，這個不就是對想留在這個城市的人相當友好嗎？好到可以忽略它的商水商電物業費高，不能明火煮食（有些產品也是可以走管道明火的，隻要有單獨封閉廚房，廚房有對外通風口，符合相關規定標準的設計就可以了）；好到可以忽略它使用年限比住宅段商貸比例比住宅高；好到可以忽略它不能落戶不帶學位。
盡管公寓誕生就是一身缺點，但總價決定一切，盡管其實，單價算下來也不比住宅便宜去到哪裏，但市場的潮流就是已經很少會見到有30-40m2的住宅了，因為，誰拿一塊地容易啊，又誰會開發一些還是解困房的麵積段的產品呢？！
因此，聰明的開發商為了能使自己當初拿地時批準開發的商業麵積都能實現銷售，權屬轉移，都紛紛將商業部分設計稱為受眾麵廣的公寓，而非寫字樓或商鋪。然後，都像談生首創性思維那樣，給商業裙樓——這類雞肋型的商業麵積，冠以一個“酒店式經營的概念”，用“酒店客房”包裝成公寓產品進行銷售，這個概念發展到後期，更是百花齊放，紛紛以具有實體經濟、專業市場專門行業虛實結合，什麽“服務式公寓”、“產業城”、“教育城”、“早教、月子中心”、“美妝城”、“直播基地”……務必將所有的商業麵積，都能冠以某種潮流商業熱點，進行所謂的“統一經營”作噱頭進行概念包裝，輔以將整體商業麵積進行分拆產權，最大限度地將所有可售未售產權麵積，均能銷售出去，收迴成本，創造利潤，甚至，不惜玩起來數字遊戲，這樣，就誕生了“帶租約出售”。
除了少量的自用自住客外，很多購買公寓產品的都是想通過購買物業，享有投資物業金融屬性，都是想通過使用物業的空間屬性，經營、出租來產生經濟效益，因此，能否租出去，能否租個好價錢，是最為關注的，若開發商能兜底，以固定某一個租金值或某一個投資迴報率，進行返租托底，必定大大穩定了購房者的信心，通常，開發商都是以“統一經營”為借口，直接簽走業主返租期限內的經營權，然後按所簽署的協議進行返還。
當時市麵上所謂的“帶租約返租”主要有兩種，一種就是真的有租金返還，按返租合同所簽的，每月定時定量有租金返還，而另外一種就隻是玩了一個數字遊戲，返租年限內按簽訂的固定投資迴報率產生的租金值，直接在房價內進行扣減，這樣的話隻是總價打了折，其實無論是哪一種，錢還是你的錢，羊毛還是從你身上出，區別在於：用你錢每個月返還給你，還是在購買的時候直接一次性扣減給你。
朝三暮四和朝四暮三都是沒有區別的。
但，在返租期限內，經營權和產權是通過一紙協議人為地剝離，當然，很多小業主本身並非全部都具有相當的經營能力，就算自己經營，也未必能經營成怎麽樣，但被小產權、無產權物業盯上後，很多時候都是在返租期內出問題，要麽貨不對板，要麽卷款走路，要麽暴雷，後麵已被明令叫停。叫停的原因是，這種銷售模式太容易誆騙信息不對稱的購房者。是否真的有實質經營，經營所得具體是多少，所謂的租金利潤分成是否合理，又是如何去界定，是否如實地按協議履行相關的權利義務，這些基本上小業主是很難去查證，而按上述所說，玩了個數字遊戲，先將未來的租金值以總房價的方式收走後，再每個月返還，這樣一來，開發商就平白無故多出了返租期間的經營權收益，無論能租還是不能租，都是無本生利的好生意。
一魚兩吃，一雞兩味，談生無論什麽時候都是老板的得力助手，絕非浪得虛名的。
而投資迴報率呢？也是一個一生黑的概念，因為，很多時候，把它算出來並沒有多大的實際意義，隻能靜態地告訴你，多長時間迴本，但商用物業，最重要的價值，不在於它購買的費用迴本，而在於你的商業眼光。
有些物業投錢進去前就能迴本了，因為，你找到是熱門旺區商業場所，要跟你租下這個物業需要給出相當可觀的“頂手費”、“進場費”，而且，很少會有空置的時間，退租後兩三天就有人上門問，更不用說還會有明晃晃的裝修補貼、租金補貼；有些物業是你投資失敗，一條商業街一邊陰一邊陽，你在陽這邊、格局都一樣，就獨獨你這間不旺，隻能用玄學解析；有些物業你一開始也是不看好的，甚至多多少少覺得自己是交了智商稅，但突然這個片區不知道為什麽有重大發展，等於中了個彩票；有些物業所在的片區突然產業被抽走，人也逐漸走了，慢慢就衰落了，這些隻能說是命了；物業的租金值也不是一成不變的，突然有段時間火爆到連你都解析不了，續租無論你加多少個點，或者租約需一簽簽五年，每年遞增10%，租客都依然非常樂意願意跟你租，但突然不知道為什麽又跑了，於是你減租金也是無人問津，找不到人來租，隻能空置，種種這些，除了玄學，就剩下拜拜，希望神靈能保佑長旺。
因此，所謂的投資迴報率是8%是什麽臨界線啊，高於就是優質物業，低於就不值得投資，這個隻能說僅供參考，現在看來，投資迴報率越高，隻能證明，你投資這個物業越早，當初入手的價格，在於沒有人會預判得到，這將會是一個具有巨大發展潛力的地方，你眼光獨到，再直白一點，你命裏該有！
是否具有投資價值，與其問人，不如信自己。
人心所向，命裏依歸。
一個區域，一個城市要發展，首先肯定是做規劃，招商引資，找企業找老板，公司來了，廠房來了，人才來了，住宅就好辦了，哢哢哢幾棟樓房蓋起來了，人就逐漸多起來了，相關的生活教育醫療配套才會跟進，有人才有生意做，商業才能有機會，寫字樓和商場，才能起來。一般正常健康的模式是這樣。
但，當時的模式不是這樣，因為，改革開放了二十年，缺乏的不是住房，是住得好！
住房製度改革後，單位分房，福利分房退出舞台後，最缺乏的是，是住得好！
因此，那幾年新房市場十分暢旺，連帶著二手市場，那些單位分房、福利房都八仙過海、各顯神通，紛紛通過房改來流通上市，畢竟，賣一才能買一，不是某個時代獨有的。
因此，什麽好賣賣什麽，什麽好做做什麽，哪怕大家都知道，如此同質化得毫無邏輯的產品，粗製濫造又生搬硬套香港模式的產品，如雨後春筍大量落地這個市場都未必會消化接受得了，仍絲毫不在意地照搬，因為，山寨是最快的，因為，大眾的思維很長一段時間都接受不了，什麽叫作“做難而正確的事”，隻知道有錢不賺王八蛋，揣到自己兜裏的錢才是錢。
就拿上文說過的雲水藍郡位於的濱水河岸富人區，江邊的一排全都是抄港式的戶型設計，有些房型多邊形戰士得完全沒道理，有些更是鑽石得奪目耀眼（辣眼睛），就連熟練的室內設計師、落地裝修師傅都無從下手的那種境地。
但時代的潮流還是滾滾向前，在住宅產品如此火爆，在市區項目做一個火一個，做一個爆一個的時候，市區內已經多點開花，拿地已經變得相當困難，甚至邊角料的地塊，隨便山寨一下產品，隻要價格符合市場預期的，都不乏有投資者追捧，受市場追捧，那個年代無論什麽地段都鼓吹稀缺性，不可複製等概念，因為，能在市區裏麵有一容身之所，安插下一支旗，很多人都願意埋單。
有關部門也不是沒看到這個趨勢，也不知道不知住宅市場火熱，甚至，更加清楚，未來很多住房都是空置，因此除了減少市區宅地的供應，減少宅地的規劃批出外，同時，增加商業和文教類、體育醫療類的配套用地供應，引導市場能走的更遠更健康。
這裏就麵臨著，市場對於寫字樓商鋪的需求肯定是窄的，隻要一上有居住功能的物業，受眾麵一下子就擴闊了，那，怎麽辦呢？
聰明的你一定想到，就是搞大量商業性質的住房不就可以了嗎？！
對，所以，公寓就誕生了！
而且，為了擴大購買者的範圍，減低購買門檻，公寓的麵積一般都設計得很細小，容易上車入手，甚至有些還會花心思，利用商業層高一般需達到5米，別出心裁的加了層樓板，變身為 loft，當然，這個層板必須通過驗收後才能加上去，否則消防和規劃驗收都不通過。
當還能留在市區，交通通達便捷，麵積小總價低，這個不就是對想留在這個城市的人相當友好嗎？好到可以忽略它的商水商電物業費高，不能明火煮食（有些產品也是可以走管道明火的，隻要有單獨封閉廚房，廚房有對外通風口，符合相關規定標準的設計就可以了）；好到可以忽略它使用年限比住宅段商貸比例比住宅高；好到可以忽略它不能落戶不帶學位。
盡管公寓誕生就是一身缺點，但總價決定一切，盡管其實，單價算下來也不比住宅便宜去到哪裏，但市場的潮流就是已經很少會見到有30-40m2的住宅了，因為，誰拿一塊地容易啊，又誰會開發一些還是解困房的麵積段的產品呢？！
因此，聰明的開發商為了能使自己當初拿地時批準開發的商業麵積都能實現銷售，權屬轉移，都紛紛將商業部分設計稱為受眾麵廣的公寓，而非寫字樓或商鋪。然後，都像談生首創性思維那樣，給商業裙樓——這類雞肋型的商業麵積，冠以一個“酒店式經營的概念”，用“酒店客房”包裝成公寓產品進行銷售，這個概念發展到後期，更是百花齊放，紛紛以具有實體經濟、專業市場專門行業虛實結合，什麽“服務式公寓”、“產業城”、“教育城”、“早教、月子中心”、“美妝城”、“直播基地”……務必將所有的商業麵積，都能冠以某種潮流商業熱點，進行所謂的“統一經營”作噱頭進行概念包裝，輔以將整體商業麵積進行分拆產權，最大限度地將所有可售未售產權麵積，均能銷售出去，收迴成本，創造利潤，甚至，不惜玩起來數字遊戲，這樣，就誕生了“帶租約出售”。
除了少量的自用自住客外，很多購買公寓產品的都是想通過購買物業，享有投資物業金融屬性，都是想通過使用物業的空間屬性，經營、出租來產生經濟效益，因此，能否租出去，能否租個好價錢，是最為關注的，若開發商能兜底，以固定某一個租金值或某一個投資迴報率，進行返租托底，必定大大穩定了購房者的信心，通常，開發商都是以“統一經營”為借口，直接簽走業主返租期限內的經營權，然後按所簽署的協議進行返還。
當時市麵上所謂的“帶租約返租”主要有兩種，一種就是真的有租金返還，按返租合同所簽的，每月定時定量有租金返還，而另外一種就隻是玩了一個數字遊戲，返租年限內按簽訂的固定投資迴報率產生的租金值，直接在房價內進行扣減，這樣的話隻是總價打了折，其實無論是哪一種，錢還是你的錢，羊毛還是從你身上出，區別在於：用你錢每個月返還給你，還是在購買的時候直接一次性扣減給你。
朝三暮四和朝四暮三都是沒有區別的。
但，在返租期限內，經營權和產權是通過一紙協議人為地剝離，當然，很多小業主本身並非全部都具有相當的經營能力，就算自己經營，也未必能經營成怎麽樣，但被小產權、無產權物業盯上後，很多時候都是在返租期內出問題，要麽貨不對板，要麽卷款走路，要麽暴雷，後麵已被明令叫停。叫停的原因是，這種銷售模式太容易誆騙信息不對稱的購房者。是否真的有實質經營，經營所得具體是多少，所謂的租金利潤分成是否合理，又是如何去界定，是否如實地按協議履行相關的權利義務，這些基本上小業主是很難去查證，而按上述所說，玩了個數字遊戲，先將未來的租金值以總房價的方式收走後，再每個月返還，這樣一來，開發商就平白無故多出了返租期間的經營權收益，無論能租還是不能租，都是無本生利的好生意。
一魚兩吃，一雞兩味，談生無論什麽時候都是老板的得力助手，絕非浪得虛名的。
而投資迴報率呢？也是一個一生黑的概念，因為，很多時候，把它算出來並沒有多大的實際意義，隻能靜態地告訴你，多長時間迴本，但商用物業，最重要的價值，不在於它購買的費用迴本，而在於你的商業眼光。
有些物業投錢進去前就能迴本了，因為，你找到是熱門旺區商業場所，要跟你租下這個物業需要給出相當可觀的“頂手費”、“進場費”，而且，很少會有空置的時間，退租後兩三天就有人上門問，更不用說還會有明晃晃的裝修補貼、租金補貼；有些物業是你投資失敗，一條商業街一邊陰一邊陽，你在陽這邊、格局都一樣，就獨獨你這間不旺，隻能用玄學解析；有些物業你一開始也是不看好的，甚至多多少少覺得自己是交了智商稅，但突然這個片區不知道為什麽有重大發展，等於中了個彩票；有些物業所在的片區突然產業被抽走，人也逐漸走了，慢慢就衰落了，這些隻能說是命了；物業的租金值也不是一成不變的，突然有段時間火爆到連你都解析不了，續租無論你加多少個點，或者租約需一簽簽五年，每年遞增10%，租客都依然非常樂意願意跟你租，但突然不知道為什麽又跑了，於是你減租金也是無人問津，找不到人來租，隻能空置，種種這些，除了玄學，就剩下拜拜，希望神靈能保佑長旺。
因此，所謂的投資迴報率是8%是什麽臨界線啊，高於就是優質物業，低於就不值得投資，這個隻能說僅供參考，現在看來，投資迴報率越高，隻能證明，你投資這個物業越早，當初入手的價格，在於沒有人會預判得到，這將會是一個具有巨大發展潛力的地方，你眼光獨到，再直白一點，你命裏該有！
是否具有投資價值，與其問人，不如信自己。
人心所向，命裏依歸。