胡亞將同仁裏房源售罄之後，就被調動到片區經理汪峰新談下的項目——星河灣，金元擔任案場經理。師傅木槿告訴過胡亞，星河灣其實是之前的依山園。依山園的開發商王總是做成衣生意的，在z市屬於服裝行業龍頭老大，五年前王總看房地產市場火爆，很多投身房地產的同行都賺了大錢，他決定進軍房地產。王總是做實業出身，他的成衣品質上乘，有口皆碑，在做工程的過程中他同樣講究精益求精，他打算先把房子建好，把品質搞好，客戶眼見為實，覺得房子肯定不愁銷路。但是房地產往往是後期賺錢，前期燒錢，他的合作夥伴在把土地出讓金交完後，辦理土地證的過程中感覺房地產行業沒有那麽好混，就撤出了合作。王總自己一人擔下開發的重擔，但是他走入歧途。
很多開發商的開發套路是，交完土地出讓金，辦下土地證以後，還沒辦下來施工證就開始建房子，等房子建得差不多，開發商大部分會選擇將房子抵押給銀行，從銀行貸款去辦理剩餘的用地規劃證和工程規劃證（也有實力型開發商用自有資金辦理這兩個證）。在樓盤正常的銷售中，開發商獲得的現金流被用來去辦理施工證和預售證。等到五證辦齊，開發商就可以為購房者辦理銀行貸款，銀行就會把貸款額打入開發商的賬戶，開發商會把獲得的資金再去償還銀行的貸款！在外行人看來，開發商很賺錢，實際上，銀行才是最大的獲利者！
星河灣開發商王總堅持用實物打動客戶，所有的錢都用在樓盤品質打造上，而非用來辦理各種證件，樓盤的四棟樓已經建完，但是項目隻有土地證辦理完畢。客戶到訪接待中心後，對品質很認可，但是最大的疑慮就是五證不齊，擔心最終房產證無法辦理！其實，客戶購房，最重要的憑證就是那張房產證，這是資產證明！但是，這份資產證明，需要前期開發商的五證做基礎！王總堅持的品質沒有錯，錯在他以為僅僅靠樓盤質量，客戶就會買單！房子不同於成衣，幾十萬上百萬投入進入，為的是房子這份不動產保值增值，五證不齊，不管去銀行抵押貸款，還是去轉手買賣，都無法進行。
胡亞依靠同仁裏項目清盤中整合的渠道，在星河灣五月份開盤時莫名其妙成了當月的銷冠。胡亞四月底調入星河灣項目，全體星河灣置業顧問有一個多月的客戶儲備，當時的預約冠軍是李白，他手中的預約客戶有二十批，不出意外的話，開盤銷售時李白應該是項目銷冠，而且這個開盤銷冠能持續到月底，胡亞是從零開始，根本與銷冠無緣。然而當胡亞把星河灣的開盤信息及優惠，以及樓盤精致實景照片發到自己的微訊渠道群裏，眾多中介紛紛詢問，表示就衝這品質，房子買了不虧！胡亞苦笑了一下覺得，客戶買了房子，後期去銀行貸款、房產證辦理都有很多問題――五證不齊這是所有置業顧問心中最大的顧慮。金元在四月份預約期間，就曾在參加開發商例會時，委婉得向開發商問過證件辦理問題，畢竟在甲乙雙方合作之初，在合同中就約定過甲方開發商需要及時辦理樓盤證件，以打消客戶購房疑慮，保證乙方代理公司銷售進度！片區經理汪峰其實考慮過五證不齊可能帶來的後果，但是用他自己的話說“當時在樓盤裏轉了一圈覺得這房子絕對不愁賣”，房子打造得太好了，就看這品質，客戶也能心動！王總每次聽到證件辦理問題，總是非常肯定地說：“最晚到六月份，就能再辦下來兩個證了！”聽到這裏，金元也就不方便再仔細詢問證件辦理過程和具體進度，開會後總是給銷售團隊信心。
因為胡亞總是帶客戶去二樓財務室交錢，次數多了，王總也就認識她了，笑著稱唿胡亞是“小財神”――實際上胡亞用時不到四十天把同仁裏售罄，這在橋西區是個大事件，開發商相互之間一打聽，都知道是天華代理公司的一個小丫頭！王總第一次知道她就是胡亞的時候，還親切得和她握手！此時的王總，還是清醒親切的，到了七月份的房市淡季，再加上老業主大鬧售樓處維權，王總的狀態就來越差，直到星河灣項目撤盤，胡亞再也沒有見過不買醉的王總了！整個五月份，胡亞各個渠道整合來的客戶絡繹不絕，到五月份最後一天，胡亞的客戶首付全部收齊，李白的客戶有五位首付沒交齊，根源就在於他向客戶傳遞的開發商證件辦理信心不足，客戶交首付款滿腹擔憂！在銷售行業，強烈的銷售信念和銷售信心是成功的第一步！因為公司是按照客戶首付收齊後的業績算作置業顧問的最終業績，胡亞就再次“撿漏”，成了銷冠！李白哭笑不得，誰讓胡亞運氣爆棚呢！
整個五月份，應該是星河灣項目有史以來迴款最多，迴款最快的時候。財務室的金姐和華姐每天數錢數到手軟，但是即使如此，銷售部還是覺得不對勁。五月開盤後第二天一早，王總的辦公室裏就聚集了一大批人，李白在財務室金姐那裏了解到，那些人全都是向開發商要賬的！胡亞覺得，王總有點倒黴，自家出了向債主通風報信的“內鬼”！整個五月份，隔三差五就會有一批人來要賬，每次來的人都不同，銷售部的人越來越沒底！尤其是李白，他從華姐那又打聽到，王總因為沒辦法向銀行貸款，向社會上的人借了高利貸，李白有一批客戶是王總的老鄉，交談過程中證實了王總借貸，這直接導致李白的銷售信心不足！五月底的開發商例會上，片區經理汪峰向王總提出質疑，王總這次算是交了底：從社會上借了3000萬民間資本，這些錢全部用來買了建築材料和園區綠化花草樹木；五月份的迴款，加上之前的銷售迴款，已經把這些借的錢還得七七八八；星河灣這次開盤熱銷，口碑名聲傳播在外，有兩位開發商打算和他合作開發星河灣！聽到最後，汪峰才明白，王總的想法是：用代理公司來打響樓盤，招攬意向合作的開發商！王總沒想過撤出樓盤開發，他是在獨自開發無力後，轉變思路投向找合作夥伴！麵對如此大的資金缺口，任何有意向合作的開發商都會三思而後行！
胡亞眼中，星河灣這個樓盤簡直是精品！外掛大理石板高端大氣，陶土磚做外牆裝飾，樓梯走廊全部是花崗石地板鋪地，進口日立電梯，一梯兩戶低公攤，防火防盜c級入戶門，三米層高，知名斷橋鋁門窗！還不算接待中心前的音樂噴泉，半坡上的人工瀑布，園區裏王總親自從植物園挑選采購的玉蘭樹、銀杏樹等，以及社區大門入口的漢白玉人工河！這些是景觀，這些也是錢啊，為什麽這麽多錢不用來辦理證件！房地產開發，證件是命門，胡亞很沮喪！是的，開發商例會後，金元沒有選擇隱瞞，把開發商的真實處境如實告知了銷售團隊！這是個道德兩難問題，金元選擇隱瞞，是對客戶不負責任，因為不知情的置業顧問還會繼續積極賣房子，將會有更多的客戶卷入到星河灣！金元選擇公開實情，直接後果是銷售團隊士氣大跌，銷售進度和銷售熱情受影響，這是對公司不負責任……
很多開發商的開發套路是，交完土地出讓金，辦下土地證以後，還沒辦下來施工證就開始建房子，等房子建得差不多，開發商大部分會選擇將房子抵押給銀行，從銀行貸款去辦理剩餘的用地規劃證和工程規劃證（也有實力型開發商用自有資金辦理這兩個證）。在樓盤正常的銷售中，開發商獲得的現金流被用來去辦理施工證和預售證。等到五證辦齊，開發商就可以為購房者辦理銀行貸款，銀行就會把貸款額打入開發商的賬戶，開發商會把獲得的資金再去償還銀行的貸款！在外行人看來，開發商很賺錢，實際上，銀行才是最大的獲利者！
星河灣開發商王總堅持用實物打動客戶，所有的錢都用在樓盤品質打造上，而非用來辦理各種證件，樓盤的四棟樓已經建完，但是項目隻有土地證辦理完畢。客戶到訪接待中心後，對品質很認可，但是最大的疑慮就是五證不齊，擔心最終房產證無法辦理！其實，客戶購房，最重要的憑證就是那張房產證，這是資產證明！但是，這份資產證明，需要前期開發商的五證做基礎！王總堅持的品質沒有錯，錯在他以為僅僅靠樓盤質量，客戶就會買單！房子不同於成衣，幾十萬上百萬投入進入，為的是房子這份不動產保值增值，五證不齊，不管去銀行抵押貸款，還是去轉手買賣，都無法進行。
胡亞依靠同仁裏項目清盤中整合的渠道，在星河灣五月份開盤時莫名其妙成了當月的銷冠。胡亞四月底調入星河灣項目，全體星河灣置業顧問有一個多月的客戶儲備，當時的預約冠軍是李白，他手中的預約客戶有二十批，不出意外的話，開盤銷售時李白應該是項目銷冠，而且這個開盤銷冠能持續到月底，胡亞是從零開始，根本與銷冠無緣。然而當胡亞把星河灣的開盤信息及優惠，以及樓盤精致實景照片發到自己的微訊渠道群裏，眾多中介紛紛詢問，表示就衝這品質，房子買了不虧！胡亞苦笑了一下覺得，客戶買了房子，後期去銀行貸款、房產證辦理都有很多問題――五證不齊這是所有置業顧問心中最大的顧慮。金元在四月份預約期間，就曾在參加開發商例會時，委婉得向開發商問過證件辦理問題，畢竟在甲乙雙方合作之初，在合同中就約定過甲方開發商需要及時辦理樓盤證件，以打消客戶購房疑慮，保證乙方代理公司銷售進度！片區經理汪峰其實考慮過五證不齊可能帶來的後果，但是用他自己的話說“當時在樓盤裏轉了一圈覺得這房子絕對不愁賣”，房子打造得太好了，就看這品質，客戶也能心動！王總每次聽到證件辦理問題，總是非常肯定地說：“最晚到六月份，就能再辦下來兩個證了！”聽到這裏，金元也就不方便再仔細詢問證件辦理過程和具體進度，開會後總是給銷售團隊信心。
因為胡亞總是帶客戶去二樓財務室交錢，次數多了，王總也就認識她了，笑著稱唿胡亞是“小財神”――實際上胡亞用時不到四十天把同仁裏售罄，這在橋西區是個大事件，開發商相互之間一打聽，都知道是天華代理公司的一個小丫頭！王總第一次知道她就是胡亞的時候，還親切得和她握手！此時的王總，還是清醒親切的，到了七月份的房市淡季，再加上老業主大鬧售樓處維權，王總的狀態就來越差，直到星河灣項目撤盤，胡亞再也沒有見過不買醉的王總了！整個五月份，胡亞各個渠道整合來的客戶絡繹不絕，到五月份最後一天，胡亞的客戶首付全部收齊，李白的客戶有五位首付沒交齊，根源就在於他向客戶傳遞的開發商證件辦理信心不足，客戶交首付款滿腹擔憂！在銷售行業，強烈的銷售信念和銷售信心是成功的第一步！因為公司是按照客戶首付收齊後的業績算作置業顧問的最終業績，胡亞就再次“撿漏”，成了銷冠！李白哭笑不得，誰讓胡亞運氣爆棚呢！
整個五月份，應該是星河灣項目有史以來迴款最多，迴款最快的時候。財務室的金姐和華姐每天數錢數到手軟，但是即使如此，銷售部還是覺得不對勁。五月開盤後第二天一早，王總的辦公室裏就聚集了一大批人，李白在財務室金姐那裏了解到，那些人全都是向開發商要賬的！胡亞覺得，王總有點倒黴，自家出了向債主通風報信的“內鬼”！整個五月份，隔三差五就會有一批人來要賬，每次來的人都不同，銷售部的人越來越沒底！尤其是李白，他從華姐那又打聽到，王總因為沒辦法向銀行貸款，向社會上的人借了高利貸，李白有一批客戶是王總的老鄉，交談過程中證實了王總借貸，這直接導致李白的銷售信心不足！五月底的開發商例會上，片區經理汪峰向王總提出質疑，王總這次算是交了底：從社會上借了3000萬民間資本，這些錢全部用來買了建築材料和園區綠化花草樹木；五月份的迴款，加上之前的銷售迴款，已經把這些借的錢還得七七八八；星河灣這次開盤熱銷，口碑名聲傳播在外，有兩位開發商打算和他合作開發星河灣！聽到最後，汪峰才明白，王總的想法是：用代理公司來打響樓盤，招攬意向合作的開發商！王總沒想過撤出樓盤開發，他是在獨自開發無力後，轉變思路投向找合作夥伴！麵對如此大的資金缺口，任何有意向合作的開發商都會三思而後行！
胡亞眼中，星河灣這個樓盤簡直是精品！外掛大理石板高端大氣，陶土磚做外牆裝飾，樓梯走廊全部是花崗石地板鋪地，進口日立電梯，一梯兩戶低公攤，防火防盜c級入戶門，三米層高，知名斷橋鋁門窗！還不算接待中心前的音樂噴泉，半坡上的人工瀑布，園區裏王總親自從植物園挑選采購的玉蘭樹、銀杏樹等，以及社區大門入口的漢白玉人工河！這些是景觀，這些也是錢啊，為什麽這麽多錢不用來辦理證件！房地產開發，證件是命門，胡亞很沮喪！是的，開發商例會後，金元沒有選擇隱瞞，把開發商的真實處境如實告知了銷售團隊！這是個道德兩難問題，金元選擇隱瞞，是對客戶不負責任，因為不知情的置業顧問還會繼續積極賣房子，將會有更多的客戶卷入到星河灣！金元選擇公開實情，直接後果是銷售團隊士氣大跌，銷售進度和銷售熱情受影響，這是對公司不負責任……