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第287章生態城市，次貸危機
七月下旬，張建成旗下的上市公司相繼對外公布了各個公司第二個季度的財務報告。1,其中百匯超市和金山軟件這兩家公司表現最為搶眼。
百匯超市第二個季度營業收入達到了386.467億元，淨利潤為18.675億元，上半年的淨利潤為38.78億元，上半年的淨利潤同比增長72.8，預計2005年全年淨利潤將達到第二個季度的財務報告公布之後，股價蹭蹭往上漲，股價很快突破了35億元，此時，百匯超市的總股共有200億股，按照這個股價計算的話，百匯超市的股票市值達到了7000億元，折合成美元的話，將近1000億美元。
相比世界上市值最高的零售企業沃爾瑪，百匯超市的市盈率要高出很多，盡管很多投資機構向購買百匯超市的股民潑冷水，張建成也多次在公開場合表示讓股民投資更理性一些，不過，這些都不能阻止投資者股買百匯超市的熱情，其中一些人認為未來今年，百匯超市依舊可以保持快速的發展速度，市盈率高也很正常。
再過三個月多月。麗華慈善基金會持有一部分百匯超市的股票將被解禁，解禁之後，張建成準備讓基金會拋售部分股票，等出現熊市，百匯股價降低，再考慮迴購一些。
2005年上半年，金山軟件公司的表現比百匯公司更為出色，第二個季度的營業收入為第二個季度的淨利潤為26.56億元，上半年的營業收入為326.4億元，上半年的淨利潤為50.85億元，預計2005年全年淨利潤為110億元。
八月八日，金山軟件公司的股價突破30元大關，該公司的總股本為300億股，以每股30元的價格計算，金山軟件公司的總市值達到了驚人的9000億元。
金山軟件和百匯超市的股票表現如此搶眼，這兩家公司的一些原始股東也開始拋售股票套現了，這些人基本上都是公司的高官，不過，他們拋售的股票數量並不是很多，並沒有影響股價總體走向――繼續往上走。
張建成也很想拋售自己持有的金山軟件和百匯超市的股票，不過，他手中持有的股票都是限流通的，需要再過一段時間，解禁之後才可以流動。
除了金山軟件和百匯超市這兩家公司的股票被高估外，張建成覺得自己旗下在國內上市企業的股票都被高估了，他就開始琢磨著拋售一些股票套現。不過，他也不希望看到旗下企業的股價暴跌，所以，他也沒有準備短期內拋售太多的股票。
……
九月十六日，cl遠景國際投資有限公司聯合盛遠集團有限公司召開了一個新聞發布會，張建成作為這兩家公司的董事長出席了這次新聞發布會。
“今天，我代表cl遠景國際投資有限公司聯合盛遠集團有限公司向各位記者朋友宣布一個消息，兩家公司將合作開個超大型房地產項目――生態城市。”
“近年來，全球氣候變化給人類帶來了巨大的經濟損失，發展低碳經濟已經成為了很多有識之士的共識。節能減排、促進低碳經濟發展，這是救治全球氣候變暖的關鍵性方案。低碳城市建設是節能減排和發展低碳經濟的重要載體，將引領未來城市建設的新趨勢。在低碳城市建設領域，還沒有完整的技術……”
“有些時候，我覺得自己是一個理想主義者，我希望通過自己的努力，讓這個世界變的更美好。兩年之前，在我的促使下，cl遠景國際投資有限公司和盛遠集團有限公司這兩家公司達成了共識，準備開座生態城市，這座城市暫時命名為‘翠安生態城’。這座生態城市可以兩百萬個工作崗位，居住人口開業達到五百萬……”
張建成的發言花了十餘分鍾的時間。之後，到了記者提問時間。
“張先生，請問開發這個生態城市項目需要多少資金？”
“具體需要多少資金還不清楚，不過，我覺得這個生態城市建成之後，至少需要一萬億元。”
“張先生，你準備在哪裏開發這座城市？中央政府方麵支持你這個項目嗎？”
“去年六月份，這個項目就上報到國務院了，政府方麵對這個項目很支持。現在已經選出了五個可以開發生態城市的地方，具體選擇在什麽地方開發生態城市，還需要一段時間來驗證。今天召開這個新聞發布會，就是希望全世界的優秀設計師能夠參與到這個項目中來。”
“開發這個一個龐大的項目，是否l遠景國際投資有限公司和盛遠集團有限公司**完成？”
“不是的，政府方麵也會參與進來，另外，我也歡迎有實力的合作夥伴參與進來，雖然我是世界首富，想要單獨完成這麽大的項目，也是困難重重！”
“張先生，剛才你說，生態城市可以兩百萬個工作崗位，而居住人口為五百萬，這座城市有三百萬人沒有工作，會不會影響社會的穩定呢？”
“應該不會。因為這座城市將大力發展旅遊業，適宜的居住條件，將吸引來自世界各地的人來此地度假，八百萬的居住人口中將有兩百萬左右不是常住人口。”
這個新聞發布會介紹之後，相關消息就已經在網上傳開了，很多網友預測將在哪裏發展生態城市……
之前。翠安生態城委員會向世界上知名的設計事務所都發出了邀請函，希望這些設計事務能夠派代表來到銀海，參與到生態城市的設計規劃中來。
三天後，國務院新聞辦舉行新聞發布會，對外宣稱張建成開發生態城的計劃所言非虛，並公布了五處可能被開發成生態城市的地方，這引起了國內媒體的。
十一月一日，國務院新聞辦聯合翠安生態城建設委員會召開了盛大的新聞發布會，這次新聞發布會吸引了來自全球世界的知名媒體，一共有兩百多名記者來到現場。
在這次新聞發布會上，國務院方麵公布了開發翠安生態城的地方，這個地方位於江西的東北部，距離江西的省會城市南昌隻有三十公裏，距離陶瓷之都景德鎮也很近。
“這座城市生態城市的占地麵積將達到10億平方米，最適宜居住人口為500萬左右，最高居住人口不宜超過八百萬……這座城市裏麵的企業都是低能耗無汙染的企業，城市內部及周邊配套大型高科技蔬菜種植區域，城市居民的蔬菜需求可以得到自給自足……”
開發翠安生態城這個龐大的項目，張建成可不是為了做慈善公益事業，想著賺錢的同時，也想到了避免風險的風險，他考慮到了很多因素，讓他香港和大陸的一些富豪也參與了進來。
李嘉誠聯合二十多個個人資產超過五十億元的富豪一共投資了五百億元成立了一個華夏聯合投資有限公司。參與到翠安生態城的開發建設當中。
……
十一月，政府在江西東北部征地工作正式開始，開發翠安生態城這麽龐大的項目，將涉及到近八萬人的遷徙，並不是每個人都能夠得到滿意的補償，不過，絕大部分人都能夠達到一份滿意的工作，進入張建成旗下的企業工作。
翠安生態城的征地工作開始之後，中西方主流媒體都廣泛報道此事，一些媒體將此事譽為“二十一世紀第一個奇跡”。
一些有商業頭腦的人，在翠安生態城的開發中見到了商機。雖然他們無法參與到了生態城的開發建設當中，不過，他們可以在生態城周邊區域投資，這造成了翠安生態城周邊的幾個城市的房間不斷上漲，特別是江西省會城市南昌的房價每天都在上漲，有些商品房當日每平方米的價格上漲幅度達到八百元。
張建成早就偏向在江西的東北部開發翠安生態城，所以，他沒有放棄這個賺錢的機會，他旗下的幾家房地產公司在南昌拍下不少地皮，成為了地王，另外，張建成旗下的幾家公司都在南昌成立了子公司，在經濟開發區購買了大片的土地，僅僅買地，張建成就賺了幾十億元。
2007年1月1日，翠安世紀集團注冊成立，這家公司的注冊資金達到了3000億，這家公司的總部設立在銀海浦東，這家公司的董事長是張建成，他還兼職總經理的職務。
翠安世紀集團成立之初，一共有七名股東，除了張建成持有該公司10的股權外，中國工商銀海、中國銀行、中國農業銀行、cl遠景國際投資有限公司、盛遠集團有限公司和華夏聯合投資有限公司這六個股東各持有該公司15的股權，各大股東按照投資股權比例投資。
翠安世紀集團成立當天，舉辦了盛大的剪彩儀式，張建成、三大銀行的董事長和華夏聯合投資有限公司的各個股東都出席了剪彩儀式，當天下午，張建成代表翠安世紀集團和中央政府簽訂了十幾份協議，其中一份協議就是翠安世紀集團以1000億元的價格，從政府那裏購買得到10億平方米土百年二十年的使用權。
翠安世紀集團方麵預計四年之內，將花掉三千億元，四年之後，公司的股東會繼續向這家公司注入資金，如果其中一個股東沒有後繼資金注入的話，也將失去在這家公司的股份，其他的股東可以股權比例分配這些股份，如果公司的股東都沒有資金注入的花。才會考慮引進新的合作夥伴。
……
翠安生態城的初期工程包括征用土地和平整土地，建成六條通往這座城市的公路和城市的主幹道，工期為十七個月，2008年七月之前完成。
初期工程完成之後，在城市建設規劃圖完成的前提下，大規模建設城市，先建設工業園區，之後建設商業區，再建設相關的配套設施，預計2012年之前，翠安生態園的居住人口達到一百萬，之後五年保持在六十萬人口的增長速度，當居住人口達到四百萬後，人口增長速度將減緩下來。
……
很多人都知道如今的全球金融危機是美國的次貸危機引起的，不過，絕大部分人不知道次貸危機是怎麽一迴事。
次貸是次級按揭貸款，是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人的貸款。與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。
次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題;但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，麵臨著貸款違約、房子被銀行收迴的處境，進而引起按揭方的壞帳增加，按揭方的倒閉案增加、金融市場的係統風險增加。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收迴造成影響的危機，對全世界很多國家包括中國也造成嚴重影響。
有學者指出，“技術層麵上早該破產的美國，由於欠下世界其他國家過多的債務，而債權國因不願看到美國破產，不僅不能拋棄美國國債等，甚至必須繼續認購更多的美國債務，以確保美國不破產。”
和中國不同，在美國，貸款是非常普遍的現象。
美國人很少全款買房，通常都是長時間貸款，可是，在美國，失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標準，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收迴銀行貸款。但由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。
一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人。正如上麵所說，銀行收迴房屋，卻賣不到高價，大麵積虧損，引發了次貸危機。
美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
2001年後，美國住房市場持續繁榮，一直持續了五年的時間，加上這幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場展。
隨著美國住房市場的降溫，尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局麵直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，進而引發“次貸危機”。
2006年，美國的次級抵押貸款市場有驚無險的走過來了。
2007年1月9日，星期二，下午兩點半，銀證指數達到曆史最高點6896點，之後，銀證指數開始持續走低。
2007年2月13日，美國抵押貸款風險開始浮出水麵，匯豐控股為在美次級房貸業務增18億美元壞賬撥備，美國最大次級房貸公司rydeflrp減少放貸，美國第二大次級抵押貸款機構ryfl發布盈利預警。
一個月後，3月13日，ryfl宣布瀕臨破產，美股大跌，道指跌2、標普跌2.04、納指跌2.15。
受到美國股市的影響，之後幾天，銀證指數繼續走低，而且跌幅都超過1.5。
此後，美國一些主流媒體開始頻繁運用“次貸危機”這個詞，全球各大股市都受到了負麵影響。
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第287章生態城市，次貸危機
七月下旬，張建成旗下的上市公司相繼對外公布了各個公司第二個季度的財務報告。1,其中百匯超市和金山軟件這兩家公司表現最為搶眼。
百匯超市第二個季度營業收入達到了386.467億元，淨利潤為18.675億元，上半年的淨利潤為38.78億元，上半年的淨利潤同比增長72.8，預計2005年全年淨利潤將達到第二個季度的財務報告公布之後，股價蹭蹭往上漲，股價很快突破了35億元，此時，百匯超市的總股共有200億股，按照這個股價計算的話，百匯超市的股票市值達到了7000億元，折合成美元的話，將近1000億美元。
相比世界上市值最高的零售企業沃爾瑪，百匯超市的市盈率要高出很多，盡管很多投資機構向購買百匯超市的股民潑冷水，張建成也多次在公開場合表示讓股民投資更理性一些，不過，這些都不能阻止投資者股買百匯超市的熱情，其中一些人認為未來今年，百匯超市依舊可以保持快速的發展速度，市盈率高也很正常。
再過三個月多月。麗華慈善基金會持有一部分百匯超市的股票將被解禁，解禁之後，張建成準備讓基金會拋售部分股票，等出現熊市，百匯股價降低，再考慮迴購一些。
2005年上半年，金山軟件公司的表現比百匯公司更為出色，第二個季度的營業收入為第二個季度的淨利潤為26.56億元，上半年的營業收入為326.4億元，上半年的淨利潤為50.85億元，預計2005年全年淨利潤為110億元。
八月八日，金山軟件公司的股價突破30元大關，該公司的總股本為300億股，以每股30元的價格計算，金山軟件公司的總市值達到了驚人的9000億元。
金山軟件和百匯超市的股票表現如此搶眼，這兩家公司的一些原始股東也開始拋售股票套現了，這些人基本上都是公司的高官，不過，他們拋售的股票數量並不是很多，並沒有影響股價總體走向――繼續往上走。
張建成也很想拋售自己持有的金山軟件和百匯超市的股票，不過，他手中持有的股票都是限流通的，需要再過一段時間，解禁之後才可以流動。
除了金山軟件和百匯超市這兩家公司的股票被高估外，張建成覺得自己旗下在國內上市企業的股票都被高估了，他就開始琢磨著拋售一些股票套現。不過，他也不希望看到旗下企業的股價暴跌，所以，他也沒有準備短期內拋售太多的股票。
……
九月十六日，cl遠景國際投資有限公司聯合盛遠集團有限公司召開了一個新聞發布會，張建成作為這兩家公司的董事長出席了這次新聞發布會。
“今天，我代表cl遠景國際投資有限公司聯合盛遠集團有限公司向各位記者朋友宣布一個消息，兩家公司將合作開個超大型房地產項目――生態城市。”
“近年來，全球氣候變化給人類帶來了巨大的經濟損失，發展低碳經濟已經成為了很多有識之士的共識。節能減排、促進低碳經濟發展，這是救治全球氣候變暖的關鍵性方案。低碳城市建設是節能減排和發展低碳經濟的重要載體，將引領未來城市建設的新趨勢。在低碳城市建設領域，還沒有完整的技術……”
“有些時候，我覺得自己是一個理想主義者，我希望通過自己的努力，讓這個世界變的更美好。兩年之前，在我的促使下，cl遠景國際投資有限公司和盛遠集團有限公司這兩家公司達成了共識，準備開座生態城市，這座城市暫時命名為‘翠安生態城’。這座生態城市可以兩百萬個工作崗位，居住人口開業達到五百萬……”
張建成的發言花了十餘分鍾的時間。之後，到了記者提問時間。
“張先生，請問開發這個生態城市項目需要多少資金？”
“具體需要多少資金還不清楚，不過，我覺得這個生態城市建成之後，至少需要一萬億元。”
“張先生，你準備在哪裏開發這座城市？中央政府方麵支持你這個項目嗎？”
“去年六月份，這個項目就上報到國務院了，政府方麵對這個項目很支持。現在已經選出了五個可以開發生態城市的地方，具體選擇在什麽地方開發生態城市，還需要一段時間來驗證。今天召開這個新聞發布會，就是希望全世界的優秀設計師能夠參與到這個項目中來。”
“開發這個一個龐大的項目，是否l遠景國際投資有限公司和盛遠集團有限公司**完成？”
“不是的，政府方麵也會參與進來，另外，我也歡迎有實力的合作夥伴參與進來，雖然我是世界首富，想要單獨完成這麽大的項目，也是困難重重！”
“張先生，剛才你說，生態城市可以兩百萬個工作崗位，而居住人口為五百萬，這座城市有三百萬人沒有工作，會不會影響社會的穩定呢？”
“應該不會。因為這座城市將大力發展旅遊業，適宜的居住條件，將吸引來自世界各地的人來此地度假，八百萬的居住人口中將有兩百萬左右不是常住人口。”
這個新聞發布會介紹之後，相關消息就已經在網上傳開了，很多網友預測將在哪裏發展生態城市……
之前。翠安生態城委員會向世界上知名的設計事務所都發出了邀請函，希望這些設計事務能夠派代表來到銀海，參與到生態城市的設計規劃中來。
三天後，國務院新聞辦舉行新聞發布會，對外宣稱張建成開發生態城的計劃所言非虛，並公布了五處可能被開發成生態城市的地方，這引起了國內媒體的。
十一月一日，國務院新聞辦聯合翠安生態城建設委員會召開了盛大的新聞發布會，這次新聞發布會吸引了來自全球世界的知名媒體，一共有兩百多名記者來到現場。
在這次新聞發布會上，國務院方麵公布了開發翠安生態城的地方，這個地方位於江西的東北部，距離江西的省會城市南昌隻有三十公裏，距離陶瓷之都景德鎮也很近。
“這座城市生態城市的占地麵積將達到10億平方米，最適宜居住人口為500萬左右，最高居住人口不宜超過八百萬……這座城市裏麵的企業都是低能耗無汙染的企業，城市內部及周邊配套大型高科技蔬菜種植區域，城市居民的蔬菜需求可以得到自給自足……”
開發翠安生態城這個龐大的項目，張建成可不是為了做慈善公益事業，想著賺錢的同時，也想到了避免風險的風險，他考慮到了很多因素，讓他香港和大陸的一些富豪也參與了進來。
李嘉誠聯合二十多個個人資產超過五十億元的富豪一共投資了五百億元成立了一個華夏聯合投資有限公司。參與到翠安生態城的開發建設當中。
……
十一月，政府在江西東北部征地工作正式開始，開發翠安生態城這麽龐大的項目，將涉及到近八萬人的遷徙，並不是每個人都能夠得到滿意的補償，不過，絕大部分人都能夠達到一份滿意的工作，進入張建成旗下的企業工作。
翠安生態城的征地工作開始之後，中西方主流媒體都廣泛報道此事，一些媒體將此事譽為“二十一世紀第一個奇跡”。
一些有商業頭腦的人，在翠安生態城的開發中見到了商機。雖然他們無法參與到了生態城的開發建設當中，不過，他們可以在生態城周邊區域投資，這造成了翠安生態城周邊的幾個城市的房間不斷上漲，特別是江西省會城市南昌的房價每天都在上漲，有些商品房當日每平方米的價格上漲幅度達到八百元。
張建成早就偏向在江西的東北部開發翠安生態城，所以，他沒有放棄這個賺錢的機會，他旗下的幾家房地產公司在南昌拍下不少地皮，成為了地王，另外，張建成旗下的幾家公司都在南昌成立了子公司，在經濟開發區購買了大片的土地，僅僅買地，張建成就賺了幾十億元。
2007年1月1日，翠安世紀集團注冊成立，這家公司的注冊資金達到了3000億，這家公司的總部設立在銀海浦東，這家公司的董事長是張建成，他還兼職總經理的職務。
翠安世紀集團成立之初，一共有七名股東，除了張建成持有該公司10的股權外，中國工商銀海、中國銀行、中國農業銀行、cl遠景國際投資有限公司、盛遠集團有限公司和華夏聯合投資有限公司這六個股東各持有該公司15的股權，各大股東按照投資股權比例投資。
翠安世紀集團成立當天，舉辦了盛大的剪彩儀式，張建成、三大銀行的董事長和華夏聯合投資有限公司的各個股東都出席了剪彩儀式，當天下午，張建成代表翠安世紀集團和中央政府簽訂了十幾份協議，其中一份協議就是翠安世紀集團以1000億元的價格，從政府那裏購買得到10億平方米土百年二十年的使用權。
翠安世紀集團方麵預計四年之內，將花掉三千億元，四年之後，公司的股東會繼續向這家公司注入資金，如果其中一個股東沒有後繼資金注入的話，也將失去在這家公司的股份，其他的股東可以股權比例分配這些股份，如果公司的股東都沒有資金注入的花。才會考慮引進新的合作夥伴。
……
翠安生態城的初期工程包括征用土地和平整土地，建成六條通往這座城市的公路和城市的主幹道，工期為十七個月，2008年七月之前完成。
初期工程完成之後，在城市建設規劃圖完成的前提下，大規模建設城市，先建設工業園區，之後建設商業區，再建設相關的配套設施，預計2012年之前，翠安生態園的居住人口達到一百萬，之後五年保持在六十萬人口的增長速度，當居住人口達到四百萬後，人口增長速度將減緩下來。
……
很多人都知道如今的全球金融危機是美國的次貸危機引起的，不過，絕大部分人不知道次貸危機是怎麽一迴事。
次貸是次級按揭貸款，是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人的貸款。與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。
次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題;但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，麵臨著貸款違約、房子被銀行收迴的處境，進而引起按揭方的壞帳增加，按揭方的倒閉案增加、金融市場的係統風險增加。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收迴造成影響的危機，對全世界很多國家包括中國也造成嚴重影響。
有學者指出，“技術層麵上早該破產的美國，由於欠下世界其他國家過多的債務，而債權國因不願看到美國破產，不僅不能拋棄美國國債等，甚至必須繼續認購更多的美國債務，以確保美國不破產。”
和中國不同，在美國，貸款是非常普遍的現象。
美國人很少全款買房，通常都是長時間貸款，可是，在美國，失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標準，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收迴銀行貸款。但由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。
一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人。正如上麵所說，銀行收迴房屋，卻賣不到高價，大麵積虧損，引發了次貸危機。
美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
2001年後，美國住房市場持續繁榮，一直持續了五年的時間，加上這幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場展。
隨著美國住房市場的降溫，尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局麵直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，進而引發“次貸危機”。
2006年，美國的次級抵押貸款市場有驚無險的走過來了。
2007年1月9日，星期二，下午兩點半，銀證指數達到曆史最高點6896點，之後，銀證指數開始持續走低。
2007年2月13日，美國抵押貸款風險開始浮出水麵，匯豐控股為在美次級房貸業務增18億美元壞賬撥備，美國最大次級房貸公司rydeflrp減少放貸，美國第二大次級抵押貸款機構ryfl發布盈利預警。
一個月後，3月13日，ryfl宣布瀕臨破產，美股大跌，道指跌2、標普跌2.04、納指跌2.15。
受到美國股市的影響，之後幾天，銀證指數繼續走低，而且跌幅都超過1.5。
此後，美國一些主流媒體開始頻繁運用“次貸危機”這個詞，全球各大股市都受到了負麵影響。
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