隨後黎振珩不再賣關子，大大方方的講了下近些年江城各個片區的地價，畢竟是國土部門的公職人員，這一塊最清楚！
目前江城土地分為五大類，有商業、住宅、商務辦公、工業和公服，其中商業又分九級，住宅七級，商務辦公六級，工業五級！
而江城的商住用地一級地段，商業基準地價是2.3萬\/平，住宅基準地價是1.1萬\/平，隻不過這些都是江城核心商圈位置，占比很小！
就比如王雲霄的學校，江城經濟學院所在位置，則處於江城的五級至六級地段，這塊區域目前基準地價為商業5000元\/平，住宅2500元\/平。
但這個價格都是以標準容積率計算的，如果規劃容積率增大，單位地價也會相應提高！
就好比給你100平土地，你蓋的樓房層數越高，建築麵積也就越大，容積率也越大！
反過來也一樣，你規劃容積率越大，在有限的土地下，建的樓房麵積也會越大，所以地塊價格水漲船高！
當然，也不是說土地價格隻和容積率有關，它還根據區域因素，個別因素，還有近些年土地上漲係數等綜合條件下，才能得出土地最終價格！
然而這個價格還不是開發商能拿到的價格，這隻是國土部門對外招拍掛（招標、拍賣、掛牌）的價格，你還要競價，最高者得！
當然，還有第四種協議出讓的土地，不需要競價，不過那屬於特殊py下的交易！
對王雲霄而言，他目前最想拿的幾塊土地，都處於三級和四級地段！
這價格不低也不高，以三級商住用地為例，土地容積率為2.0，在政府五通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整）的情況下，隻需要7000元\/平不到，折合樓麵價是3500元\/平！
在不考慮各種因素影響土地價格的情況下，王雲霄想開發一個500戶的樓盤，平均120平每戶，那麽總建築麵積就是6萬㎡，土地麵積3萬㎡，那麽他需要準備2.1億元拿地！
如果不進行協議交易，而是進行招拍掛形式交易，還會溢價，暫且不提！
而這2.1億元，還隻是單純土地成本一項費用，還不包括開發樓盤時，所需的前期工程費用，建築安裝費用、基礎設施費用、公共配套費用和運營費用等等！
當初王雲霄在葉欣那裏了解一些，高層的鋼混結構住宅房地產，建安成本大概在1500元\/㎡左右，加上前期後期各種費用，差不多能有3000元\/㎡，所以後期建築費用這一塊，就需要1.8億元！
全部加起來差不多需要4個億的開發成本！
而6萬㎡建築麵積的房價，王雲霄預估能賣到1.8萬\/㎡，這還是他獨有手段拿下來的黃金地段，所以這一個項目，王雲霄大致能賺6.6個億！
如果加上其他因素影響，保守估計最低5億左右！
當然，看起來賺很多，但搞房地產，還得麵臨周期長，成本大、高負債、密度強的風險，並且門檻也高，沒有大量人才儲備，根本搞不起來！
比起金融業，要麻煩太多太多！
可能有人會問，既然這麽麻煩，而王雲霄又擁有超前眼光，能不能隻囤黃金地塊，然後倒賣，這樣豈不賺錢輕鬆又快捷？
隻能說，太想當然！
每一塊土地拿下來，都會簽定開工合同，一般拿地半年內就必須動工，如果超過一年未動工的，就需要收取土地出讓金20％的閑置費！
這個出讓金就是土地成本的80％左右，所以一般企業擔負不起！
所以你超過一年時間再倒賣，可能賺的還沒罰的多，至於說一年內就賣掉，那也想當然，一年時間土地很難看出升值空間！
而超過2年未開工，相關部門就會無償收迴土地，那你前期買地的錢就打水漂了！
當然，如果有不可抗力因素，無法開工的，也可以申請三個月的推遲期，不過這種情況很少見，大發燒時代，還有可能！
總之，想做房地產這塊，就得老老實實開發，然後搞好營銷，提升樓盤價值，火熱大賣即可！
跟黎振珩聊了有一個多小時，王雲霄感覺收獲頗豐，這時候，丈母娘和女朋友也把飯做好了！
黎夢瑩來到客廳，笑眯眯的拉著王雲霄的手說，
“快來嚐嚐我做的菜！”
王雲霄起身先洗了個手，然後夾了一筷子瑩老婆做的糖醋魚，還別說，味道居然還行，又嚐了幾道她做的菜，都很不錯！
不禁心想，下次迴別墅，要讓眾女適當露幾次手藝，不然天天讓大廚做飯，會浪費幾個老婆的才華啊！
當然，一切看她們心情！
吃飯期間，俞茜這個丈母娘，那叫一個熱情，不斷給王雲霄夾菜，這讓王雲霄想到了自家老媽給黎夢瑩夾菜的瞬間，當真棋逢對手，不相上下。
整個飯局，王雲霄都沒機會動筷子夾菜，全是丈母娘夾的，好像就盯著他吃飯一樣，時不時就來點！
“雲霄，吃點阿姨做的香辣基圍蝦！”
“雲霄，這個筒子骨很有營養的！”
“雲霄，嚐一口這個藕片，很滑嫩噢！”
“雲霄，這個藕圓子特別脆，來一個試試！”
…
最後幹脆，“霄霄，來，喝一口阿姨煲的湯，肯定很不錯！”
這舉動，不僅讓她老公黎振珩幹瞪眼，就連她寶貝女兒黎夢瑩都有些吃醋了，老媽對老公也太好了吧！
但好在，這一切都隻是丈母娘看女婿的慈愛眼神，沒別的情況，所以也就隻能羨慕嫉妒罷了！
吃飯結束後，俞茜又給王雲霄泡了一杯山楂茶，說是能解膩消食很舒服！
王雲霄自當笑納，感謝了丈母娘一番！
對方迴以溫柔笑靨，去收拾殘局了！
目前江城土地分為五大類，有商業、住宅、商務辦公、工業和公服，其中商業又分九級，住宅七級，商務辦公六級，工業五級！
而江城的商住用地一級地段，商業基準地價是2.3萬\/平，住宅基準地價是1.1萬\/平，隻不過這些都是江城核心商圈位置，占比很小！
就比如王雲霄的學校，江城經濟學院所在位置，則處於江城的五級至六級地段，這塊區域目前基準地價為商業5000元\/平，住宅2500元\/平。
但這個價格都是以標準容積率計算的，如果規劃容積率增大，單位地價也會相應提高！
就好比給你100平土地，你蓋的樓房層數越高，建築麵積也就越大，容積率也越大！
反過來也一樣，你規劃容積率越大，在有限的土地下，建的樓房麵積也會越大，所以地塊價格水漲船高！
當然，也不是說土地價格隻和容積率有關，它還根據區域因素，個別因素，還有近些年土地上漲係數等綜合條件下，才能得出土地最終價格！
然而這個價格還不是開發商能拿到的價格，這隻是國土部門對外招拍掛（招標、拍賣、掛牌）的價格，你還要競價，最高者得！
當然，還有第四種協議出讓的土地，不需要競價，不過那屬於特殊py下的交易！
對王雲霄而言，他目前最想拿的幾塊土地，都處於三級和四級地段！
這價格不低也不高，以三級商住用地為例，土地容積率為2.0，在政府五通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整）的情況下，隻需要7000元\/平不到，折合樓麵價是3500元\/平！
在不考慮各種因素影響土地價格的情況下，王雲霄想開發一個500戶的樓盤，平均120平每戶，那麽總建築麵積就是6萬㎡，土地麵積3萬㎡，那麽他需要準備2.1億元拿地！
如果不進行協議交易，而是進行招拍掛形式交易，還會溢價，暫且不提！
而這2.1億元，還隻是單純土地成本一項費用，還不包括開發樓盤時，所需的前期工程費用，建築安裝費用、基礎設施費用、公共配套費用和運營費用等等！
當初王雲霄在葉欣那裏了解一些，高層的鋼混結構住宅房地產，建安成本大概在1500元\/㎡左右，加上前期後期各種費用，差不多能有3000元\/㎡，所以後期建築費用這一塊，就需要1.8億元！
全部加起來差不多需要4個億的開發成本！
而6萬㎡建築麵積的房價，王雲霄預估能賣到1.8萬\/㎡，這還是他獨有手段拿下來的黃金地段，所以這一個項目，王雲霄大致能賺6.6個億！
如果加上其他因素影響，保守估計最低5億左右！
當然，看起來賺很多，但搞房地產，還得麵臨周期長，成本大、高負債、密度強的風險，並且門檻也高，沒有大量人才儲備，根本搞不起來！
比起金融業，要麻煩太多太多！
可能有人會問，既然這麽麻煩，而王雲霄又擁有超前眼光，能不能隻囤黃金地塊，然後倒賣，這樣豈不賺錢輕鬆又快捷？
隻能說，太想當然！
每一塊土地拿下來，都會簽定開工合同，一般拿地半年內就必須動工，如果超過一年未動工的，就需要收取土地出讓金20％的閑置費！
這個出讓金就是土地成本的80％左右，所以一般企業擔負不起！
所以你超過一年時間再倒賣，可能賺的還沒罰的多，至於說一年內就賣掉，那也想當然，一年時間土地很難看出升值空間！
而超過2年未開工，相關部門就會無償收迴土地，那你前期買地的錢就打水漂了！
當然，如果有不可抗力因素，無法開工的，也可以申請三個月的推遲期，不過這種情況很少見，大發燒時代，還有可能！
總之，想做房地產這塊，就得老老實實開發，然後搞好營銷，提升樓盤價值，火熱大賣即可！
跟黎振珩聊了有一個多小時，王雲霄感覺收獲頗豐，這時候，丈母娘和女朋友也把飯做好了！
黎夢瑩來到客廳，笑眯眯的拉著王雲霄的手說，
“快來嚐嚐我做的菜！”
王雲霄起身先洗了個手，然後夾了一筷子瑩老婆做的糖醋魚，還別說，味道居然還行，又嚐了幾道她做的菜，都很不錯！
不禁心想，下次迴別墅，要讓眾女適當露幾次手藝，不然天天讓大廚做飯，會浪費幾個老婆的才華啊！
當然，一切看她們心情！
吃飯期間，俞茜這個丈母娘，那叫一個熱情，不斷給王雲霄夾菜，這讓王雲霄想到了自家老媽給黎夢瑩夾菜的瞬間，當真棋逢對手，不相上下。
整個飯局，王雲霄都沒機會動筷子夾菜，全是丈母娘夾的，好像就盯著他吃飯一樣，時不時就來點！
“雲霄，吃點阿姨做的香辣基圍蝦！”
“雲霄，這個筒子骨很有營養的！”
“雲霄，嚐一口這個藕片，很滑嫩噢！”
“雲霄，這個藕圓子特別脆，來一個試試！”
…
最後幹脆，“霄霄，來，喝一口阿姨煲的湯，肯定很不錯！”
這舉動，不僅讓她老公黎振珩幹瞪眼，就連她寶貝女兒黎夢瑩都有些吃醋了，老媽對老公也太好了吧！
但好在，這一切都隻是丈母娘看女婿的慈愛眼神，沒別的情況，所以也就隻能羨慕嫉妒罷了！
吃飯結束後，俞茜又給王雲霄泡了一杯山楂茶，說是能解膩消食很舒服！
王雲霄自當笑納，感謝了丈母娘一番！
對方迴以溫柔笑靨，去收拾殘局了！