今天發生了兩件大事兒。第一件事兒，我成功地在公共場合被稱為女士；第二件事兒，我離開了京都，被毫無征兆地調往我的家鄉——盛京市的一個項目任總經理。
第一件事兒充滿了戲劇性。就在昨天，住建部某位副部長，我的莫逆之交，正在舉辦一個全國性的房地產論壇，其中，關於城市綜合體部分的發言者，因故不能出席。我臨危受命在論壇上做演講，題目為“中國城市綜合體未來發展趨勢”。論壇的講演者不是業界翹楚，就是行業知名學者，隻有我是入行方五年的新兵。我當然毫不猶豫地推脫，電話裏的副部長厲聲說道：“這方麵，沒有比你更合適的人選了，幫不幫大哥救場，就看你的表現了。”說罷，放下了電話。
來不及寫稿，我準備了五點提綱，正在台下候場。
一襲晚禮服的俏麗主持人，眨著被拉長的睫毛介紹道：“下麵有請本次論壇的最後一位嘉賓，著名綜合地產操盤手張曉宇女士上台講演。”
主持人話還未說完，會議總監用口型示意道：“錯了，錯了。”
主持人立馬心領神會：“有請著名綜合地產操盤手張曉宇小姐上台講演。”
《星球大戰》主題曲響起，我隻能走上了舞台，全場哄堂大笑。
我不以為然地調侃道：“很榮幸能出席今日的盛會，能有機會向各位前輩們請教地產開發問題，更加榮幸地是人生首次被稱作女士，而且美女主持糾正的好，我的確沒有結婚，稱小姐更恰當。”
台下的笑聲更加猛烈了，場上嚴肅的氣氛緩和了不少。
“現在就將我5年來，在京都從事綜合體開發的經驗和體會分享給大家，並就未來城市綜合體發展趨勢，與各位探討一下，歡迎各位前輩斧正，也歡迎在座的各位板磚伺候。”
我先簡要迴顧了國際、國內綜合體的發展曆程，又闡述了目前國內綜合體發展的瓶頸和痛點，接著論述起城市綜合體發展的趨勢。不出所料，最後有關趨勢的論述，引起了極大的爭議。
我論述道：“城市綜合體的主要作用不是城市地標，而是為了減少交易成本，節省交易時間的必要舉措。其核心要旨就是‘10分鍾生活圈’，讓人們生活、工作均在10分鍾可達的生活圈內完成。其中，購物、餐飲、服務等配套設施的完善與否，將是綜合體開發成敗的關鍵。”
“其中，綜合體的購物中心，必須放棄百貨業態那種追求平效的規劃模式，而是注重休憩的重要性。購物中心未來發展趨勢一定是場景化、社交化的城市公園。”
到了提問互動環節，各位專家紛紛發炮。
燕京大學某教授說道：“城市規劃必須遵循功能分區的原則，將居住區、商務區、商業區嚴格區分開來，你的發言顯然違背了這一規律，是外行的謬論。”
我一臉謙恭地說道：“感謝您的意見，請各位注意，交易成本降低這一城市發展的重要意義。大家應該知道，交易效率與交易成本的關係為成反比關係，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本則降低。二者之間的關聯主要體現在：第一，交易成本度量了完成交易活動所需的時間、財力或物力投入，重在強調成本投入，而交易效率度量了完成交易活動時間的多寡或質量優劣，重在強調速度的快慢。第二，完成一個經濟活動所付出的成本與交易成本正向相關，而時間的投入與交易效率負向相關。”
台下一位學者高喊道：“我讚成張老師的觀點，在座的不知道京城目前的交通阻塞現狀嗎？不知道京都地鐵每天2000萬流量嗎？時間成本人為提高，是對交易效率的謀殺行為。”全場一片掌聲。
燕京大學教授顯然不甘心在此場合遭此非議：“小張同學，你對購物中心的理解，顯然是外行的觀點，你做過購物中心嗎？”
台上我的朋友，住建部副部長連忙為我辯解道：“張老師早年從事過百貨的投資，近幾年參與多項購物中心的開發和建設，光京城就在五個新建的購物中心中有他的影子。”
燕大教授繼續不依不饒：“你把購物中心定義為社交場所，還說什麽城市公園，顯然對購物中心的屬性不甚理解，狗屁不通。”
我微笑道：“百貨靠扣點和貨款展期的確賺得盆滿缽滿，但是，這種盈利模式馬上將成為過去時了。隨著電子商務的興起，和消費者對購物場所環境的挑剔，百貨隻能成為購物中心中的一個主力店，沒有購物中心的依托，百貨將很難單獨生存下去。至於購物中心的社交屬性，請您移步香港看看便知，如果能去美國看看，您就不會由此異議啦。場所吸引力將是購物中心生死存亡的關鍵。”
全場形成了兩派，各執己見，爭論不休。副部長隻得宣布：“關於綜合體發展趨勢，是永遠需要不斷研究的課題，今天這個開頭很好，我們準備在合適的時間，就這一問題展開專門的討論，謝謝大家。”
副部長的話音未落，台下我的助理憂心忡忡地跑到我身邊：“張總，還有不到一個小時，你的班機就要起飛了。”
盛京是東北最大的城市，當年滿清的發源地。民國初期以及建國初期，其城市gdp位列整個亞洲第一，有“東方魯爾”之稱。改革開放後，由於國家政策的調整以及當地官員理念的偏差，整個東北逐漸成為經濟落後地區，尤其在營商環境方麵，有“投資不過山海關”之說。
我即將操盤的項目位於盛京市中心，屬於當地著名的棚戶區集中地，近幾年當地政府加強了棚戶區改造力度，棚戶區基本夷為平地，但是，處處爛尾，處處荒涼，仿佛城市的瘡疤，市民對此議論紛紛，當地官員更是頭疼不已。
項目原主人是盛京附近城市，煤都一個大礦的礦主，5年前財大氣粗的煤老板，一口氣拿下占地1平方公裏棚戶區的改造，並注冊了“千戶置業有限公司”，聲勢可謂浩大。但是現在，除了一片平地上孤零零的4棟爛尾樓，就是拖欠近五十億元的債務，項目開發難以為繼，沒人敢碰這個燙手的山芋。
深諳房地產投資測算的我在飛機上算過賬。1平方公裏的平地，在省會城市中心幾乎絕無僅有，省去了動遷的艱辛和煩惱，背後是至少500億元的貨值。看來集團這迴是大手筆的投資行為，但絕對是一步險棋。
出盛京機場，我首先奔向我的母校也是我的出生地——東北大學。已經兩個月沒迴家看依然在東大居住的父母了。
手機鈴響，是集團董事長：“小宇，能不能馬上去項目地售樓處，那裏發生了突發事件，你必須馬上處理，處理的好壞關乎公司的聲譽。”
我的出租車停在一幢民國時期的建築物門前，這個建築原為張大帥手下一愛將的官邸，後改為溫州商會會所，現為項目的售樓處。
四層的建築用玻璃幕牆罩麵，原建築巴洛克風格清晰可見，也算別致。
集團項目收購組的王總已經等候多時：“半個小時前，一位售樓員爬上了未竣工項目的頂層，想跳樓。警察已經到了現場，談判官談判無效，消防隊還在路上。”
“為何尋短見？”我急切地問道。
“此售樓員名叫龐雅雅，是千戶置業二老板賴新平的情人，跟了賴總好多年，為他打過胎，沒得到過什麽好處，賴總隻承諾給她一套房。今天早上得知她的那套房子，在財產交割名單中根本不屬於她，就一時想不開，爬上了頂層。”
“我知道了，找人把雲龍開動起來，31層等我步行爬上去，一切可能都晚了。還有，把賴新平那個混蛋給我叫到現場，就說是我找他，並告訴他我全權負責處理財產交割。”賴新平是我小學同學，聽說十年前和他哥哥去煤都開礦，沒想到在這裏遇見了他。
此時的爛尾樓附近已經聚集了近千人，絕大多數都是看熱鬧的吃瓜群眾，更有甚者想親眼目睹慘狀，正在鼓噪道：“美女，磨蹭啥啊，咋還不跳啊？快跳啊！”
我看了一眼維持秩序的警察，對那幾名鼓噪者說：“懂不懂法？如果現在人跳下來，你們也脫不了幹係，要負法律責任的。”警察聽罷，馬上上前製止了那幾位不閑事兒大的鼓噪者。
雲龍快速將我送入了頂層。項目地塊盡收眼底。此地塊東西向橫亙盛京的二、三環，南北各有一個公園，玉帶般的運河和茂盛的綠色，如同城市的肺都，與周邊的鋼筋混凝土森林形成了鮮明的對比。董事長不愧為好眼力，來盛京一次就拍板接手這一絕版地塊。
救人要緊，容不得我多觀察項目。
頂層的西邊站著一位年輕的女孩子，身材凸凹有致，麵容姣好，尤其一雙忽閃忽閃的大眼睛，仿佛會說話，屬於街上迴頭率極高的女孩。
“龐小姐，我是新來的總經理。有什麽要求可以和我說，別想不開。”
“你給我走開，就是因為你們的到來，我的房子沒了。我的青春也沒了，我沒臉活在這世上。”說罷，做出了一個準備向下跳的姿勢。
“稍等一下美女，聽我把話說完，再跳也不遲。”我連忙阻止道。
“我可看過跳樓身亡的現場。跳樓者骨頭盡碎，疼痛難忍，在地麵上還痛苦地掙紮了半天才斷氣，再看臉，那可不是毀容那麽簡單，而是五官移位。嘖嘖，慘不忍睹。”愛美之心，人皆有之，更何況漂亮女生啦，我這樣說是有意拖延時間，等待消防隊布置好救援氣墊。
我的一席話產生了一定效果，女孩猶豫再三，幹脆蹲在地上痛哭起來。
“美女，假如你就這樣走了，誰最痛心？那是你的父母和家人，至於賴新平那個王八蛋，他才不會傷心那，他認為那是他的福分。你就這樣便宜那位混蛋嗎？”
“你認識賴新平？”
“我從小就認識他，放心，我負責財產交割，你那套房子我保證幫你要迴來。”
女孩明顯放鬆了許多：“真的嗎？你們男人哪有說話算數的？”
“這世上的確有許多壞男人，但是我肯定屬於好男人的範疇，至少說話算數，我保證一周內，那套房子會備案登記在你的名下。”
雲龍響起，一位警察領著一位矮胖的油膩男出現在現場。那位油膩男，一身名牌也掩飾不了天生的猥瑣，用一句話形容就是賊眉鼠眼。此人正是賴新平。
我見罷大聲說道：“小賴，幾年不見發福了。”
“小宇？你怎麽在這裏？”
“我以後在這裏打工，不行嗎？”
“原來新來的張總就是你啊，太好了老同學。”小賴張開雙臂欲和我擁抱。
“停，我可沒有你這樣不守信用的同學。答應女孩的房子，趕快備案。”
“張總，一言難盡，房子給她了，別的女孩子如何處理啊？我可給不起啊！”
“類似這種情況還有？幾個？”
小賴右手先比劃個6的數字，又轉為7，並沮喪的低下頭：“若讓我二哥知道，會把我趕出董事會的，我這幾年的心血就全沒了。”
“這種代價你必須認，我來處理，你二哥那裏我會溝通好的。你要知道，我可是全權代表集團清算項目的。別磨磨唧唧的了，人家姑娘還等著你迴信那。”我用眼神指了指屋頂上的龐雅雅。
小賴一臉苦笑地點了點頭：“雅雅，明天我讓人給你辦備案登記，下來吧。”
小賴的話音未落，我身後又響起了一聲怒吼：“好個賴新平，你不是說雅雅死也不會給她房子嗎？那我那。”
說話者是一位身材修長的女子，年齡約二十五、六歲，較高的顏值透出少許風塵味道。
小賴迴頭一看，吐出了一口痰：“啊，呸！你也配要房子？當年不是我從ktv把你帶到售樓處，你現在就是個婊子。”
來者好像相當剛烈：“賴子，你竟敢這樣侮辱我？當年不是懷了你的孩子，你能把我帶到你公司嗎？你不是貪財嗎？那就死去吧！”
女子話音未落，已經快步衝到小賴身旁，抱起小賴縱身一跳。
第一件事兒充滿了戲劇性。就在昨天，住建部某位副部長，我的莫逆之交，正在舉辦一個全國性的房地產論壇，其中，關於城市綜合體部分的發言者，因故不能出席。我臨危受命在論壇上做演講，題目為“中國城市綜合體未來發展趨勢”。論壇的講演者不是業界翹楚，就是行業知名學者，隻有我是入行方五年的新兵。我當然毫不猶豫地推脫，電話裏的副部長厲聲說道：“這方麵，沒有比你更合適的人選了，幫不幫大哥救場，就看你的表現了。”說罷，放下了電話。
來不及寫稿，我準備了五點提綱，正在台下候場。
一襲晚禮服的俏麗主持人，眨著被拉長的睫毛介紹道：“下麵有請本次論壇的最後一位嘉賓，著名綜合地產操盤手張曉宇女士上台講演。”
主持人話還未說完，會議總監用口型示意道：“錯了，錯了。”
主持人立馬心領神會：“有請著名綜合地產操盤手張曉宇小姐上台講演。”
《星球大戰》主題曲響起，我隻能走上了舞台，全場哄堂大笑。
我不以為然地調侃道：“很榮幸能出席今日的盛會，能有機會向各位前輩們請教地產開發問題，更加榮幸地是人生首次被稱作女士，而且美女主持糾正的好，我的確沒有結婚，稱小姐更恰當。”
台下的笑聲更加猛烈了，場上嚴肅的氣氛緩和了不少。
“現在就將我5年來，在京都從事綜合體開發的經驗和體會分享給大家，並就未來城市綜合體發展趨勢，與各位探討一下，歡迎各位前輩斧正，也歡迎在座的各位板磚伺候。”
我先簡要迴顧了國際、國內綜合體的發展曆程，又闡述了目前國內綜合體發展的瓶頸和痛點，接著論述起城市綜合體發展的趨勢。不出所料，最後有關趨勢的論述，引起了極大的爭議。
我論述道：“城市綜合體的主要作用不是城市地標，而是為了減少交易成本，節省交易時間的必要舉措。其核心要旨就是‘10分鍾生活圈’，讓人們生活、工作均在10分鍾可達的生活圈內完成。其中，購物、餐飲、服務等配套設施的完善與否，將是綜合體開發成敗的關鍵。”
“其中，綜合體的購物中心，必須放棄百貨業態那種追求平效的規劃模式，而是注重休憩的重要性。購物中心未來發展趨勢一定是場景化、社交化的城市公園。”
到了提問互動環節，各位專家紛紛發炮。
燕京大學某教授說道：“城市規劃必須遵循功能分區的原則，將居住區、商務區、商業區嚴格區分開來，你的發言顯然違背了這一規律，是外行的謬論。”
我一臉謙恭地說道：“感謝您的意見，請各位注意，交易成本降低這一城市發展的重要意義。大家應該知道，交易效率與交易成本的關係為成反比關係，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本則降低。二者之間的關聯主要體現在：第一，交易成本度量了完成交易活動所需的時間、財力或物力投入，重在強調成本投入，而交易效率度量了完成交易活動時間的多寡或質量優劣，重在強調速度的快慢。第二，完成一個經濟活動所付出的成本與交易成本正向相關，而時間的投入與交易效率負向相關。”
台下一位學者高喊道：“我讚成張老師的觀點，在座的不知道京城目前的交通阻塞現狀嗎？不知道京都地鐵每天2000萬流量嗎？時間成本人為提高，是對交易效率的謀殺行為。”全場一片掌聲。
燕京大學教授顯然不甘心在此場合遭此非議：“小張同學，你對購物中心的理解，顯然是外行的觀點，你做過購物中心嗎？”
台上我的朋友，住建部副部長連忙為我辯解道：“張老師早年從事過百貨的投資，近幾年參與多項購物中心的開發和建設，光京城就在五個新建的購物中心中有他的影子。”
燕大教授繼續不依不饒：“你把購物中心定義為社交場所，還說什麽城市公園，顯然對購物中心的屬性不甚理解，狗屁不通。”
我微笑道：“百貨靠扣點和貨款展期的確賺得盆滿缽滿，但是，這種盈利模式馬上將成為過去時了。隨著電子商務的興起，和消費者對購物場所環境的挑剔，百貨隻能成為購物中心中的一個主力店，沒有購物中心的依托，百貨將很難單獨生存下去。至於購物中心的社交屬性，請您移步香港看看便知，如果能去美國看看，您就不會由此異議啦。場所吸引力將是購物中心生死存亡的關鍵。”
全場形成了兩派，各執己見，爭論不休。副部長隻得宣布：“關於綜合體發展趨勢，是永遠需要不斷研究的課題，今天這個開頭很好，我們準備在合適的時間，就這一問題展開專門的討論，謝謝大家。”
副部長的話音未落，台下我的助理憂心忡忡地跑到我身邊：“張總，還有不到一個小時，你的班機就要起飛了。”
盛京是東北最大的城市，當年滿清的發源地。民國初期以及建國初期，其城市gdp位列整個亞洲第一，有“東方魯爾”之稱。改革開放後，由於國家政策的調整以及當地官員理念的偏差，整個東北逐漸成為經濟落後地區，尤其在營商環境方麵，有“投資不過山海關”之說。
我即將操盤的項目位於盛京市中心，屬於當地著名的棚戶區集中地，近幾年當地政府加強了棚戶區改造力度，棚戶區基本夷為平地，但是，處處爛尾，處處荒涼，仿佛城市的瘡疤，市民對此議論紛紛，當地官員更是頭疼不已。
項目原主人是盛京附近城市，煤都一個大礦的礦主，5年前財大氣粗的煤老板，一口氣拿下占地1平方公裏棚戶區的改造，並注冊了“千戶置業有限公司”，聲勢可謂浩大。但是現在，除了一片平地上孤零零的4棟爛尾樓，就是拖欠近五十億元的債務，項目開發難以為繼，沒人敢碰這個燙手的山芋。
深諳房地產投資測算的我在飛機上算過賬。1平方公裏的平地，在省會城市中心幾乎絕無僅有，省去了動遷的艱辛和煩惱，背後是至少500億元的貨值。看來集團這迴是大手筆的投資行為，但絕對是一步險棋。
出盛京機場，我首先奔向我的母校也是我的出生地——東北大學。已經兩個月沒迴家看依然在東大居住的父母了。
手機鈴響，是集團董事長：“小宇，能不能馬上去項目地售樓處，那裏發生了突發事件，你必須馬上處理，處理的好壞關乎公司的聲譽。”
我的出租車停在一幢民國時期的建築物門前，這個建築原為張大帥手下一愛將的官邸，後改為溫州商會會所，現為項目的售樓處。
四層的建築用玻璃幕牆罩麵，原建築巴洛克風格清晰可見，也算別致。
集團項目收購組的王總已經等候多時：“半個小時前，一位售樓員爬上了未竣工項目的頂層，想跳樓。警察已經到了現場，談判官談判無效，消防隊還在路上。”
“為何尋短見？”我急切地問道。
“此售樓員名叫龐雅雅，是千戶置業二老板賴新平的情人，跟了賴總好多年，為他打過胎，沒得到過什麽好處，賴總隻承諾給她一套房。今天早上得知她的那套房子，在財產交割名單中根本不屬於她，就一時想不開，爬上了頂層。”
“我知道了，找人把雲龍開動起來，31層等我步行爬上去，一切可能都晚了。還有，把賴新平那個混蛋給我叫到現場，就說是我找他，並告訴他我全權負責處理財產交割。”賴新平是我小學同學，聽說十年前和他哥哥去煤都開礦，沒想到在這裏遇見了他。
此時的爛尾樓附近已經聚集了近千人，絕大多數都是看熱鬧的吃瓜群眾，更有甚者想親眼目睹慘狀，正在鼓噪道：“美女，磨蹭啥啊，咋還不跳啊？快跳啊！”
我看了一眼維持秩序的警察，對那幾名鼓噪者說：“懂不懂法？如果現在人跳下來，你們也脫不了幹係，要負法律責任的。”警察聽罷，馬上上前製止了那幾位不閑事兒大的鼓噪者。
雲龍快速將我送入了頂層。項目地塊盡收眼底。此地塊東西向橫亙盛京的二、三環，南北各有一個公園，玉帶般的運河和茂盛的綠色，如同城市的肺都，與周邊的鋼筋混凝土森林形成了鮮明的對比。董事長不愧為好眼力，來盛京一次就拍板接手這一絕版地塊。
救人要緊，容不得我多觀察項目。
頂層的西邊站著一位年輕的女孩子，身材凸凹有致，麵容姣好，尤其一雙忽閃忽閃的大眼睛，仿佛會說話，屬於街上迴頭率極高的女孩。
“龐小姐，我是新來的總經理。有什麽要求可以和我說，別想不開。”
“你給我走開，就是因為你們的到來，我的房子沒了。我的青春也沒了，我沒臉活在這世上。”說罷，做出了一個準備向下跳的姿勢。
“稍等一下美女，聽我把話說完，再跳也不遲。”我連忙阻止道。
“我可看過跳樓身亡的現場。跳樓者骨頭盡碎，疼痛難忍，在地麵上還痛苦地掙紮了半天才斷氣，再看臉，那可不是毀容那麽簡單，而是五官移位。嘖嘖，慘不忍睹。”愛美之心，人皆有之，更何況漂亮女生啦，我這樣說是有意拖延時間，等待消防隊布置好救援氣墊。
我的一席話產生了一定效果，女孩猶豫再三，幹脆蹲在地上痛哭起來。
“美女，假如你就這樣走了，誰最痛心？那是你的父母和家人，至於賴新平那個王八蛋，他才不會傷心那，他認為那是他的福分。你就這樣便宜那位混蛋嗎？”
“你認識賴新平？”
“我從小就認識他，放心，我負責財產交割，你那套房子我保證幫你要迴來。”
女孩明顯放鬆了許多：“真的嗎？你們男人哪有說話算數的？”
“這世上的確有許多壞男人，但是我肯定屬於好男人的範疇，至少說話算數，我保證一周內，那套房子會備案登記在你的名下。”
雲龍響起，一位警察領著一位矮胖的油膩男出現在現場。那位油膩男，一身名牌也掩飾不了天生的猥瑣，用一句話形容就是賊眉鼠眼。此人正是賴新平。
我見罷大聲說道：“小賴，幾年不見發福了。”
“小宇？你怎麽在這裏？”
“我以後在這裏打工，不行嗎？”
“原來新來的張總就是你啊，太好了老同學。”小賴張開雙臂欲和我擁抱。
“停，我可沒有你這樣不守信用的同學。答應女孩的房子，趕快備案。”
“張總，一言難盡，房子給她了，別的女孩子如何處理啊？我可給不起啊！”
“類似這種情況還有？幾個？”
小賴右手先比劃個6的數字，又轉為7，並沮喪的低下頭：“若讓我二哥知道，會把我趕出董事會的，我這幾年的心血就全沒了。”
“這種代價你必須認，我來處理，你二哥那裏我會溝通好的。你要知道，我可是全權代表集團清算項目的。別磨磨唧唧的了，人家姑娘還等著你迴信那。”我用眼神指了指屋頂上的龐雅雅。
小賴一臉苦笑地點了點頭：“雅雅，明天我讓人給你辦備案登記，下來吧。”
小賴的話音未落，我身後又響起了一聲怒吼：“好個賴新平，你不是說雅雅死也不會給她房子嗎？那我那。”
說話者是一位身材修長的女子，年齡約二十五、六歲，較高的顏值透出少許風塵味道。
小賴迴頭一看，吐出了一口痰：“啊，呸！你也配要房子？當年不是我從ktv把你帶到售樓處，你現在就是個婊子。”
來者好像相當剛烈：“賴子，你竟敢這樣侮辱我？當年不是懷了你的孩子，你能把我帶到你公司嗎？你不是貪財嗎？那就死去吧！”
女子話音未落，已經快步衝到小賴身旁，抱起小賴縱身一跳。