聽到這裏，王景行已經下定決心要拿地蓋樓了。
錢來得太快太容易，三十個億王景行根本毫無壓力。
仔細看了一遍金陵市規劃和自然資源局國有土地使用權掛牌出讓公告。
認真記下地塊的基本情況和規劃指標要求，以及申請人應具備的條件。
這次的土地使用權掛牌出讓沒有限最高價，按照價高者得原則確定競得人。
這對王景行而言更有利。
要不然如果有其他人競標，投到最高價還得搖號。
王景行直奔主題：“徐哥、董哥，我決定拿地蓋樓，可我對房地產開發這一塊，真的是兩眼一抹黑。”
“兩位大哥能不能指點我一下，先告訴我自然人競標和公司競標的優劣勢？我現在完全不知道該走哪條路。”
徐衛民端起茶杯，輕抿一口茶，緩緩說道：“自然人競標，好處是手續相對簡單，提供的材料比較少。”
“但它的劣勢也很明顯。”徐衛民微微坐直身子，表情變得嚴肅起來：“首先就是資金問題，土地競拍需要大量資金，這可不是一筆小數目。後續的開發、建設、運營更是麻煩，每一個環節都需要源源不斷的資金投入。”
他一邊說著，一邊用手指輕輕敲打著桌麵，“用自然人的身份運作，銀行貸款這一塊相對就比較麻煩。”
“銀行更傾向於和有實力、有穩定運營模式的公司合作，對自然人貸款的審核會更加嚴格，即便用土地抵押，額度也可能有限。”
“而且從項目開發從規劃設計到施工建設都需要專業的人才和團隊協作，自然人很難組建起這樣完整的團隊。”
王景行微微點了點頭，在心裏默默盤算著自己的資金狀況。
他心想，自己又不需要貸款，資金方麵暫時還能應付得來。
徐衛民繼續說道：“而且從項目開發從規劃設計、施工建設都需要專業的人才和團隊協作，自然人很難組建起這樣完整的團隊。”
“你想想，一個人怎麽可能麵麵俱到，從設計圖紙到監督施工，每一個環節都需要專業知識和經驗。”
王景行在心裏默默想著，設計、施工建設肯定都是外包的，這些對他來說應該沒有很大區別。
徐衛民放下茶杯，身體微微前傾，目光緊緊盯著王景行，繼續說道：“當然，這些區別都不是特別大。”
他稍微停頓了一下，語氣變得更加凝重：“但是從風險承擔角度來講，自然人承擔的是無限責任。”
他加重了 “無限責任” 這幾個字的語氣：“一旦項目出了問題，比如施工過程中出現重大事故需要巨額賠償，或者後期經營不善出現虧損，那所有的債務都得你個人兜底，很可能把你之前積累的財富都搭進去。”
他的話如同一記重錘，敲在王景行的心上，讓他不得不認真思考這個問題的嚴重性。
董建川接過話茬：“還有啊，在市場認可度上，自然人開發的項目往往不如公司。”
“企業和租戶更願意和正規的公司簽長期租約，覺得公司更靠譜、更有保障。”
“如果是自然人身份，對以後寫字樓出租、吸引優質客戶可不利。”
徐衛民喝了口茶，繼續說道：“其實你都不用考慮那麽多，肯定是成立公司劃算。”
“其他都不說，稅務政策差別就很大。”
“自然人持有寫字樓用於出租，涉及的稅費主要有個人所得稅、房產稅、增值稅及附加等。”
“個人所得稅按財產租賃所得計算，稅率一般是20% ，雖然在實際操作中，有些地方會采用核定征收的方式，稅率可能低一些，但也低不到哪裏去。”
“房產稅是以租金收入為計稅依據，稅率是12%。”
“增值稅方麵，如果月租金收入不超過15萬元，可以免征增值稅；超過15萬元的話，目前是按照5%的征收率減按1.5%計算繳納。”
“另外，還得繳納城市維護建設稅、教育費附加等增值稅附加稅費，這些稅費是根據實際繳納的增值稅來計算的。”
聽徐衛民這麽一說，王景行才知道持有物業後要交這麽多稅，問道：“那公司持有的話，稅率有優惠嗎？”
徐衛民解釋：“公司持有寫字樓出租的話，其實涉及的稅費種類也不少。”
“企業所得稅是一大塊，按公司的應納稅所得額計算，一般稅率是25% 。”
“房產稅同樣是以租金收入為計稅依據，稅率也是12%。”
“增值稅和自然人出租類似，不過公司的增值稅稅率根據不同情況可能是9%或者5% 。”
“相應的增值稅附加稅費也得繳納。”
“此外，公司還可能涉及城鎮土地使用稅，根據土地所在地的不同，稅額標準也不一樣。”
徐衛民接著說道：“總體來看，自然人持有物業在稅費計算和繳納上相對簡單，但稅率方麵沒有太多優惠。”
“但公司持有物業雖然稅費種類多，但可以通過合理的稅務籌劃來降低稅負，比如利用一些稅收優惠政策、折舊和公司運營成本抵扣等。”
“不過，這就需要專業的財務和稅務人員來操作了。”
他強調了專業人員的重要性：“總的來說，公司整體稅負要低於自然人，而且還承擔有限責任。所以，肯定是成立公司更好。”
王景行認真聽完，從口袋裏掏出筆記本和筆，在筆記本上仔細記錄著，每一個關鍵信息都不放過。
他一邊記錄，一邊在心裏權衡利弊。
記錄完後，他抬起頭，臉上露出堅定的神情，說道：“兩位大哥，聽你們這麽分析，公司競標和運營優勢還是很明顯的。我決定成立公司來做這個項目。還得麻煩兩位大哥在後續的過程中多幫幫我。”
徐衛民和董建川對視一眼，然後笑著點頭。
徐衛民說道：“行，景行，有決心就好。後續有什麽問題，盡管開口，我們能幫的一定幫。” 他拍了拍王景行的肩膀，給予他鼓勵和支持。
“我們公司沒有打算做商業地產，但也參與了住宅地塊的競拍，核心地段的資產永遠都有市場的。”
徐衛民說道：“時間比較趕，你趕緊去注冊公司，到時候需要什麽材料，我和你說。”
王景行確實都不太懂，又問了兩位老哥不少常識性的東西。
直到晚飯時間，王景行請客，上白酒把董建川和徐衛民喝倒以示感謝。
錢來得太快太容易，三十個億王景行根本毫無壓力。
仔細看了一遍金陵市規劃和自然資源局國有土地使用權掛牌出讓公告。
認真記下地塊的基本情況和規劃指標要求，以及申請人應具備的條件。
這次的土地使用權掛牌出讓沒有限最高價，按照價高者得原則確定競得人。
這對王景行而言更有利。
要不然如果有其他人競標，投到最高價還得搖號。
王景行直奔主題：“徐哥、董哥，我決定拿地蓋樓，可我對房地產開發這一塊，真的是兩眼一抹黑。”
“兩位大哥能不能指點我一下，先告訴我自然人競標和公司競標的優劣勢？我現在完全不知道該走哪條路。”
徐衛民端起茶杯，輕抿一口茶，緩緩說道：“自然人競標，好處是手續相對簡單，提供的材料比較少。”
“但它的劣勢也很明顯。”徐衛民微微坐直身子，表情變得嚴肅起來：“首先就是資金問題，土地競拍需要大量資金，這可不是一筆小數目。後續的開發、建設、運營更是麻煩，每一個環節都需要源源不斷的資金投入。”
他一邊說著，一邊用手指輕輕敲打著桌麵，“用自然人的身份運作，銀行貸款這一塊相對就比較麻煩。”
“銀行更傾向於和有實力、有穩定運營模式的公司合作，對自然人貸款的審核會更加嚴格，即便用土地抵押，額度也可能有限。”
“而且從項目開發從規劃設計到施工建設都需要專業的人才和團隊協作，自然人很難組建起這樣完整的團隊。”
王景行微微點了點頭，在心裏默默盤算著自己的資金狀況。
他心想，自己又不需要貸款，資金方麵暫時還能應付得來。
徐衛民繼續說道：“而且從項目開發從規劃設計、施工建設都需要專業的人才和團隊協作，自然人很難組建起這樣完整的團隊。”
“你想想，一個人怎麽可能麵麵俱到，從設計圖紙到監督施工，每一個環節都需要專業知識和經驗。”
王景行在心裏默默想著，設計、施工建設肯定都是外包的，這些對他來說應該沒有很大區別。
徐衛民放下茶杯，身體微微前傾，目光緊緊盯著王景行，繼續說道：“當然，這些區別都不是特別大。”
他稍微停頓了一下，語氣變得更加凝重：“但是從風險承擔角度來講，自然人承擔的是無限責任。”
他加重了 “無限責任” 這幾個字的語氣：“一旦項目出了問題，比如施工過程中出現重大事故需要巨額賠償，或者後期經營不善出現虧損，那所有的債務都得你個人兜底，很可能把你之前積累的財富都搭進去。”
他的話如同一記重錘，敲在王景行的心上，讓他不得不認真思考這個問題的嚴重性。
董建川接過話茬：“還有啊，在市場認可度上，自然人開發的項目往往不如公司。”
“企業和租戶更願意和正規的公司簽長期租約，覺得公司更靠譜、更有保障。”
“如果是自然人身份，對以後寫字樓出租、吸引優質客戶可不利。”
徐衛民喝了口茶，繼續說道：“其實你都不用考慮那麽多，肯定是成立公司劃算。”
“其他都不說，稅務政策差別就很大。”
“自然人持有寫字樓用於出租，涉及的稅費主要有個人所得稅、房產稅、增值稅及附加等。”
“個人所得稅按財產租賃所得計算，稅率一般是20% ，雖然在實際操作中，有些地方會采用核定征收的方式，稅率可能低一些，但也低不到哪裏去。”
“房產稅是以租金收入為計稅依據，稅率是12%。”
“增值稅方麵，如果月租金收入不超過15萬元，可以免征增值稅；超過15萬元的話，目前是按照5%的征收率減按1.5%計算繳納。”
“另外，還得繳納城市維護建設稅、教育費附加等增值稅附加稅費，這些稅費是根據實際繳納的增值稅來計算的。”
聽徐衛民這麽一說，王景行才知道持有物業後要交這麽多稅，問道：“那公司持有的話，稅率有優惠嗎？”
徐衛民解釋：“公司持有寫字樓出租的話，其實涉及的稅費種類也不少。”
“企業所得稅是一大塊，按公司的應納稅所得額計算，一般稅率是25% 。”
“房產稅同樣是以租金收入為計稅依據，稅率也是12%。”
“增值稅和自然人出租類似，不過公司的增值稅稅率根據不同情況可能是9%或者5% 。”
“相應的增值稅附加稅費也得繳納。”
“此外，公司還可能涉及城鎮土地使用稅，根據土地所在地的不同，稅額標準也不一樣。”
徐衛民接著說道：“總體來看，自然人持有物業在稅費計算和繳納上相對簡單，但稅率方麵沒有太多優惠。”
“但公司持有物業雖然稅費種類多，但可以通過合理的稅務籌劃來降低稅負，比如利用一些稅收優惠政策、折舊和公司運營成本抵扣等。”
“不過，這就需要專業的財務和稅務人員來操作了。”
他強調了專業人員的重要性：“總的來說，公司整體稅負要低於自然人，而且還承擔有限責任。所以，肯定是成立公司更好。”
王景行認真聽完，從口袋裏掏出筆記本和筆，在筆記本上仔細記錄著，每一個關鍵信息都不放過。
他一邊記錄，一邊在心裏權衡利弊。
記錄完後，他抬起頭，臉上露出堅定的神情，說道：“兩位大哥，聽你們這麽分析，公司競標和運營優勢還是很明顯的。我決定成立公司來做這個項目。還得麻煩兩位大哥在後續的過程中多幫幫我。”
徐衛民和董建川對視一眼，然後笑著點頭。
徐衛民說道：“行，景行，有決心就好。後續有什麽問題，盡管開口，我們能幫的一定幫。” 他拍了拍王景行的肩膀，給予他鼓勵和支持。
“我們公司沒有打算做商業地產，但也參與了住宅地塊的競拍，核心地段的資產永遠都有市場的。”
徐衛民說道：“時間比較趕，你趕緊去注冊公司，到時候需要什麽材料，我和你說。”
王景行確實都不太懂，又問了兩位老哥不少常識性的東西。
直到晚飯時間，王景行請客，上白酒把董建川和徐衛民喝倒以示感謝。