第54章 給房地產一個緊箍咒
重生：搞錢風流兩不誤 作者：爭取每日萬更 投票推薦 加入書簽 留言反饋
“姚遠同學，你剛才說到，必須嚴格控製各大房地產公司的借貸規模，以避免造成係統性風險，是不是有點危言聳聽？”
“關於這個問題，你可以展開來說說”
建設部的一位領導提問道。
他這番話，在會場引來不少專家學者的附和。
現在房地產市場一片欣欣向榮，很多人並沒意識到其中蘊藏的巨大風險。
姚遠衝那位建設部領導點了點頭，隨即說道:
“我堅持自己的觀點，必須嚴格控製房地產公司的借貸規模，尤其民營房地產公司，但這並非打壓民營經濟的意思”
“在這裏，我想舉個例子來說明情況，以便大家更好理解我的想法”
“好的，姚遠同學，我們洗耳恭聽”
那位建設部領導點頭說道。
姚遠點了點頭，隨即拋出一顆重磅炸彈。
“假如我是一家房地產公司的老板，手裏有不少錢，正好趕上土拍，為了公司發展，拍到了一塊價值100億的土地”
“拿到這塊土地後，我會立刻拿著這塊土地去銀行抵押貸款，應該能貸出來90億左右，基本能抵衝我拿地的成本”
“從銀行貸出來的90億，我不會立刻投入開發，而是繼續拿地，然後再次抵押貸款，這次應該能貸出來85億左右”
聽到這裏，大家都點了點頭。
國內民營房地產公司基本都是這麽幹的，根本沒幾家地產公司會老老實實地拿到土地後就開發。
很多房地產公司甚至就沒打算開發什麽項目，隻是打著項目的幌子拿地、然後去銀行套貸款！
稍頓一下，姚遠繼續說道：
“同樣的操作我可以重複很多次，原來的100億很快就會翻到上千億，甚至上萬億，多出來的那些都是銀行貸款”
“這麽一連串操作下來，真正承擔巨大風險的，已經由我這個房地產開發商，變成了慷慨放貸的國內各大銀行”
“如果一切順利還好，我蓋出來的房子無論好壞，都有老百姓接盤，那這個遊戲就能繼續玩下去，並且雪球越滾越大”
“但是，這個遊戲的任何一個環節出錯，比如我的資金鏈斷了、比如老百姓沒錢接盤了，這個遊戲就會瞬間崩盤”
“到那時，我向銀行貸的幾千億、甚至上萬億貸款，都會變成壞賬，由此引發的連鎖反應有多麽嚴重，可想而知！”
“嘶！”
會場內響起一片倒吸涼氣的聲音。
無一例外，大家都被姚遠描述的情況給嚇到了！
就連主席台上的大領導，眼中也閃過一片震驚之色，臉色變得凝重了幾分。
下一刻，他突然插話問道:
“姚遠同學，你看問題的目光相當長遠，而且有一定高度”
“你能想到這些問題，是不是有解決辦法？說來聽聽”
姚遠看了看對方，然後搖了搖頭。
“迴領導話，我其實也沒有太好的解決辦法，隻有一些防微杜漸的想法”
“首先一點，絕不能允許任何一家地產公司無限製地抵押貸款，無限製地拿地，也不能長期屯地捂地”
“可以根據房地產公司的資質和規模，製定貸款上限，一旦超過上限，各家銀行都不能再放貸，有抵押也不行”
“對拿地麵積限製，房產公司拿地後，必須在規定期限內開發，嚴打捂地屯地行為，超期不開發者，立刻收迴土地”
“嚴禁套娃，不能讓隻承擔十萬塊責任的海外公司或離岸家族基金會，通過層層嵌套，控製背負巨額貸款的國內地產公司，那是空手套白狼！”
“對地產公司老板的身份要掌握，如果對方持有外國身份，用境外公司來控製境內房地產公司，放貸時一定要萬分謹慎，甚至不放貸，……”
毫無意外，這番話再次震撼全場。
所有人都瞪圓了雙眼看著姚遠，滿眼的不可思議。
其中一些跟房地產企業走的比較近的專家學者，眼中都閃過一絲擔憂之色。
坐在主席台中央的大領導，卻陷入了沉思。
就在此時，姚遠又補充了幾句。
“還有一點，鑒於現在實行的期房預售製，我認為有必要建立一套完善且嚴格的監管製度”
“房地產企業開始預售時，購房款不能直接打給房企，而是轉入特設銀行監管賬戶，專款專用！”
“然後根據工程進度由銀行放款給房企，比如打完地基放20%，蓋到一半放50%，封頂放70%”
“驗收交房後放90%，剩餘10%當做房屋質量保證金，等三年後沒發生重大質量問題再發放”
“如此一來，應該能有效避免爛尾樓出現，也能確保房屋質量和按期交房，還能確保銀行貸款的安全”
“老百姓花光積蓄並透支未來幾十年的收入，好不容易買套房，不能讓他們買爛尾樓啊，那不利於社會安定與和諧”
話音落下，會場內立刻響起一片驚歎聲。
“哇哦！這小子真是太敢說、也太敢想了”
“他一個大三學生，是怎麽想到這些的，簡直匪夷所思”
此起彼伏的驚歎聲中，第二排一位金融專家突然湊到劉教授耳邊低聲說道:
“老劉，你這個學生太狠了，他是不是跟地產企業有仇？擺明了要給所有房地產企業都戴上緊箍咒啊！”
“如果他說的這些變成現實，的確能避免很多潛在的危機，卻無異於給火熱的房地產市場兜頭潑一盆涼水”
“尤其對眾多民營房地產公司來說，如果收緊貸款，怕是會要了很多民營地產公司的命！”
聽到這話，劉教授故作無奈地搖了搖頭。
“老易，我也不知道這小子這麽能說，這麽敢說！真是初生牛犢不怕虎”
“他的出發點很好，但太過理想主義，他說的這些恐怕很難實現”
就在此時，歐陽教授突然插話進來。
“姚遠說的沒錯，這些問題確實需要注意，而且越早製定對策越好，免得變成大麻煩”
正說話間，主席台上的大領導再次出聲說道:
“姚遠同學，你這有點振聾發聵的意思啊，非常不錯，認識也很深刻！”
“這是一些很好的建議，迴頭你寫一份材料遞上來，我會好好看看，研究一下”
隨著他這番話，現場所有人都被驚了。
尤其劉教授和王校長他們，都滿麵驚喜之色。
他們怎麽也沒想到，大領導居然如此重視姚遠這番話，難不成有意整頓房地產行業？
毫無疑問，姚遠今天這番表現，必定會引起不小的轟動，也會讓很多人心驚肉跳！
台上大領導的青睞，卻及時為他加了一層保護。
接下來，姚遠又迴答了幾個有關房地產方麵的問題。
他的迴答再次引來一陣陣驚歎聲，也讓所有人眼前一亮。
說完房地產的事情，證監會領導又開始發問。
“姚遠同學，你剛才說到，要加強對股市的監管和引導，有什麽具體措施沒有？”
“股市一路長虹對經濟的帶動作用非常明顯，但過猶不及，你有什麽辦法解決這個矛盾？”
話音落下，所有人都再次看向姚遠。
姚遠衝證監會領導點點頭，然後給出了自己的答案。
“當前這種牛市環境下，想強化監管股市，又不破壞向好的勢頭，隻能順勢而為”
“比如控製融資融券規模、控製金融杠杆的幅度、嚴格限製大股東高位減持、做好輿論引導工作，……”
“關於這個問題，你可以展開來說說”
建設部的一位領導提問道。
他這番話，在會場引來不少專家學者的附和。
現在房地產市場一片欣欣向榮，很多人並沒意識到其中蘊藏的巨大風險。
姚遠衝那位建設部領導點了點頭，隨即說道:
“我堅持自己的觀點，必須嚴格控製房地產公司的借貸規模，尤其民營房地產公司，但這並非打壓民營經濟的意思”
“在這裏，我想舉個例子來說明情況，以便大家更好理解我的想法”
“好的，姚遠同學，我們洗耳恭聽”
那位建設部領導點頭說道。
姚遠點了點頭，隨即拋出一顆重磅炸彈。
“假如我是一家房地產公司的老板，手裏有不少錢，正好趕上土拍，為了公司發展，拍到了一塊價值100億的土地”
“拿到這塊土地後，我會立刻拿著這塊土地去銀行抵押貸款，應該能貸出來90億左右，基本能抵衝我拿地的成本”
“從銀行貸出來的90億，我不會立刻投入開發，而是繼續拿地，然後再次抵押貸款，這次應該能貸出來85億左右”
聽到這裏，大家都點了點頭。
國內民營房地產公司基本都是這麽幹的，根本沒幾家地產公司會老老實實地拿到土地後就開發。
很多房地產公司甚至就沒打算開發什麽項目，隻是打著項目的幌子拿地、然後去銀行套貸款！
稍頓一下，姚遠繼續說道：
“同樣的操作我可以重複很多次，原來的100億很快就會翻到上千億，甚至上萬億，多出來的那些都是銀行貸款”
“這麽一連串操作下來，真正承擔巨大風險的，已經由我這個房地產開發商，變成了慷慨放貸的國內各大銀行”
“如果一切順利還好，我蓋出來的房子無論好壞，都有老百姓接盤，那這個遊戲就能繼續玩下去，並且雪球越滾越大”
“但是，這個遊戲的任何一個環節出錯，比如我的資金鏈斷了、比如老百姓沒錢接盤了，這個遊戲就會瞬間崩盤”
“到那時，我向銀行貸的幾千億、甚至上萬億貸款，都會變成壞賬，由此引發的連鎖反應有多麽嚴重，可想而知！”
“嘶！”
會場內響起一片倒吸涼氣的聲音。
無一例外，大家都被姚遠描述的情況給嚇到了！
就連主席台上的大領導，眼中也閃過一片震驚之色，臉色變得凝重了幾分。
下一刻，他突然插話問道:
“姚遠同學，你看問題的目光相當長遠，而且有一定高度”
“你能想到這些問題，是不是有解決辦法？說來聽聽”
姚遠看了看對方，然後搖了搖頭。
“迴領導話，我其實也沒有太好的解決辦法，隻有一些防微杜漸的想法”
“首先一點，絕不能允許任何一家地產公司無限製地抵押貸款，無限製地拿地，也不能長期屯地捂地”
“可以根據房地產公司的資質和規模，製定貸款上限，一旦超過上限，各家銀行都不能再放貸，有抵押也不行”
“對拿地麵積限製，房產公司拿地後，必須在規定期限內開發，嚴打捂地屯地行為，超期不開發者，立刻收迴土地”
“嚴禁套娃，不能讓隻承擔十萬塊責任的海外公司或離岸家族基金會，通過層層嵌套，控製背負巨額貸款的國內地產公司，那是空手套白狼！”
“對地產公司老板的身份要掌握，如果對方持有外國身份，用境外公司來控製境內房地產公司，放貸時一定要萬分謹慎，甚至不放貸，……”
毫無意外，這番話再次震撼全場。
所有人都瞪圓了雙眼看著姚遠，滿眼的不可思議。
其中一些跟房地產企業走的比較近的專家學者，眼中都閃過一絲擔憂之色。
坐在主席台中央的大領導，卻陷入了沉思。
就在此時，姚遠又補充了幾句。
“還有一點，鑒於現在實行的期房預售製，我認為有必要建立一套完善且嚴格的監管製度”
“房地產企業開始預售時，購房款不能直接打給房企，而是轉入特設銀行監管賬戶，專款專用！”
“然後根據工程進度由銀行放款給房企，比如打完地基放20%，蓋到一半放50%，封頂放70%”
“驗收交房後放90%，剩餘10%當做房屋質量保證金，等三年後沒發生重大質量問題再發放”
“如此一來，應該能有效避免爛尾樓出現，也能確保房屋質量和按期交房，還能確保銀行貸款的安全”
“老百姓花光積蓄並透支未來幾十年的收入，好不容易買套房，不能讓他們買爛尾樓啊，那不利於社會安定與和諧”
話音落下，會場內立刻響起一片驚歎聲。
“哇哦！這小子真是太敢說、也太敢想了”
“他一個大三學生，是怎麽想到這些的，簡直匪夷所思”
此起彼伏的驚歎聲中，第二排一位金融專家突然湊到劉教授耳邊低聲說道:
“老劉，你這個學生太狠了，他是不是跟地產企業有仇？擺明了要給所有房地產企業都戴上緊箍咒啊！”
“如果他說的這些變成現實，的確能避免很多潛在的危機，卻無異於給火熱的房地產市場兜頭潑一盆涼水”
“尤其對眾多民營房地產公司來說，如果收緊貸款，怕是會要了很多民營地產公司的命！”
聽到這話，劉教授故作無奈地搖了搖頭。
“老易，我也不知道這小子這麽能說，這麽敢說！真是初生牛犢不怕虎”
“他的出發點很好，但太過理想主義，他說的這些恐怕很難實現”
就在此時，歐陽教授突然插話進來。
“姚遠說的沒錯，這些問題確實需要注意，而且越早製定對策越好，免得變成大麻煩”
正說話間，主席台上的大領導再次出聲說道:
“姚遠同學，你這有點振聾發聵的意思啊，非常不錯，認識也很深刻！”
“這是一些很好的建議，迴頭你寫一份材料遞上來，我會好好看看，研究一下”
隨著他這番話，現場所有人都被驚了。
尤其劉教授和王校長他們，都滿麵驚喜之色。
他們怎麽也沒想到，大領導居然如此重視姚遠這番話，難不成有意整頓房地產行業？
毫無疑問，姚遠今天這番表現，必定會引起不小的轟動，也會讓很多人心驚肉跳！
台上大領導的青睞，卻及時為他加了一層保護。
接下來，姚遠又迴答了幾個有關房地產方麵的問題。
他的迴答再次引來一陣陣驚歎聲，也讓所有人眼前一亮。
說完房地產的事情，證監會領導又開始發問。
“姚遠同學，你剛才說到，要加強對股市的監管和引導，有什麽具體措施沒有？”
“股市一路長虹對經濟的帶動作用非常明顯，但過猶不及，你有什麽辦法解決這個矛盾？”
話音落下，所有人都再次看向姚遠。
姚遠衝證監會領導點點頭，然後給出了自己的答案。
“當前這種牛市環境下，想強化監管股市，又不破壞向好的勢頭，隻能順勢而為”
“比如控製融資融券規模、控製金融杠杆的幅度、嚴格限製大股東高位減持、做好輿論引導工作，……”