房地產行業發展新機遇
閱讀蘊藏著無盡可能，有益於明理、增信、崇德、力行，讓人生綻放光彩。
市場已經越過低點，複蘇中行業競爭格局的劇變更加明顯。融資、拿地、貨值和銷售全麵分化，少數企業獲得高質量發展機遇。腰部公司的市占率整體有所下降，尾部公司的市場份額略有提升。國企已經占據了開發行業競爭中的的絕對優勢。市場已經越過低點，複蘇預計可以持續。房地產市場在過去兩個月沿著從二手到一手，從高線到低線的路徑複蘇。政策累積效應貢獻明顯，我們預計複蘇將持續下去。信用鍛造了新龍頭，融資拿地貨值和銷售持續分化。行業信用大擴張時代結束，未來融資渠道盡管可能恢複，但信用邊界不可能重現 2020 年局麵。腰部公司信用債持續少量淨償還，要獲得長期低成本的融資性現金流入顯然較之過去更加困難。長期穩定資金來源的缺失，使得一批房地產開發企業不能從容拿地。在風平浪靜的土地市場，少數信用良好的房企乘風破浪。房企之間拿地銷售比的差異，主要不來自於戰略判斷，而來自於融資渠道通暢度。
在2.04以後的一周：房地產板塊（sw）漲跌幅+1.13%，同期滬深 300、萬得全 a 指數漲跌幅分別-0.85%，0.11%，超額收益分別為+1.99%、+1.24%。 房地產基本麵與高頻數據：
（1）房產市場：2.04以後的一周 60 城新房成交麵積 299.54 萬平，環比+17.5%，同比+269.3%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累計成交 426.23 萬平，同比-8.5%。2.04以後的一周 20 城二手房成交麵積 149.29 萬平，環比+6.05%，同比+1301.87%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累計成交 217.58 萬平，同比+14.42%。2.04以後的一周 16 城新房累計庫存 9393 萬平，環比-0.36%，同比持平。16 城新房去化周期為 14.6 個月，環比變動-0.1 個月，同比變動+2.9個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為 13.0 個月、14.2 個月、58.2 個月，環比分別變動-0.1 個月、0 個月、-6.68 個月。
土地市場：2023 年 2 月 6 日-2023 年 2 月 12 日百城供應土地數量為 244 宗，環比-1.2%，同比-5.1%，供應土地建築麵積為 1486.6 萬平方米，環比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建築麵積 1406.3 萬方，環比-35.1%，同比-22.9%；成交樓麵價 1720 元\/平，環比+154.8%、同比+73.0%；土地溢價率+4.8%，環比+2.6pct，同比-0.1pct。 重點數據與政策：各地繼續推出相關放鬆政策。臨沂市將購買首套住房申請公積金貸款最低首付款比例降至 20%；武漢市在住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格；哈爾濱市通過發放購房補貼等促進房地產消費，推行“帶押過戶”模式；合肥市將合肥住房公積金月最低繳存額調整；贛州市將購房契稅補貼政策延續至 2023 年 6 月 30 日。
觀點：近期房地產地方政策頻出，房貸利率下降和限購限貸政策的放鬆對需求端產生積極影響。疊加春節後一二線城市人口迴流，2.04以後的一周新房及二手房銷售同環比數據均為正，是否為常態化趨勢性的迴暖仍需
進一步觀察。行業供給側出清已接近尾聲，我們認為後續供需兩端政策仍將繼續加碼直至銷售市場出現明顯複蘇拐點，基本麵數據實質複蘇將有效推動地產板塊行情。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益於市場複蘇和政策放鬆；同時建議關注物業行業的投資機會。
推薦標的：1）開發商：保利地產、招商蛇口、濱江集團，建議關注華發股份。2）物業公司：華潤萬象生活、雅生活服務，建議關注保利物業、越秀服務。 風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反複、發展超預期。
市占率提升的新龍頭發展質量也顯著提升。2021 年四季度以來的拿地窗口，是企業補充核心城市土儲的機會，故而銷售市占趨升的公司，潛在盈利能力也更高。行業整體的競爭環境也確實在改善，土地市場出讓封頂價格會兼顧企業合理盈利能力。盲目追求規模的行為減少，企業之間不必要的合作也減少，銷售的權益比在增加，合作所帶來的潛在風險也在下降。當然，新龍頭既包括大公司中堅持等量甚至超量拿地的企業，也包括腰部公司中脫穎而出的公司。
尾部公司市占率預計將有所提升。所謂尾部公司，是指遠離資本市場和信用融資市場，項目型、區域型小企業。這些企業的市占率得以提升，是因為信用邊界變化之後，開發企業本土化優勢體現出來。
風險提示：房地產行業銷售持續性有賴於政策穩定性，部分區域複蘇仍不穩固。一些企業貨值質量的下降，可能帶來銷售下滑壓力。
2023 年頭部公司新畫像。我們預計，2023 年行業前 10 的門檻，將從 2022 年的約2000 億元，變為 2023 年的約 1700 億元，前十五的門檻，則從 1300 億元下降到 1100億元左右。前 15 的大公司中，國企和國資背景的混合所有製企業，其銷售貢獻將從2.6 萬億元上升到 3.0 萬億元，占比則將從 68.3%上升到 78.6%。前 100 名公司的市占率可能下降到 50%以下（按照這種全口徑算法其實是高估的），為 2017 年以來的最低值，且 2024 年可能繼續下降。我們看好積極拿地的行業新龍頭企業，推薦華發股份，越秀地產，萬科企業，華潤置地，濱江集團等公司，也看好最具銷售彈性的服務商貝殼。
注:（免責申明）本文僅為個人筆記，內含個股僅僅是作為分析參考，不能作為投資決策的依據，不構成任何建議，據此入市風險自擔。股市有風險，投資需謹慎！
知音難覓，也是人生常態，一曲眾寡，盡管少有人懂，但是我自有我的風采
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在2.04以後的一周：房地產板塊（sw）漲跌幅+1.13%，同期滬深 300、萬得全 a 指數漲跌幅分別-0.85%，0.11%，超額收益分別為+1.99%、+1.24%。 房地產基本麵與高頻數據：
（1）房產市場：2.04以後的一周 60 城新房成交麵積 299.54 萬平，環比+17.5%，同比+269.3%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累計成交 426.23 萬平，同比-8.5%。2.04以後的一周 20 城二手房成交麵積 149.29 萬平，環比+6.05%，同比+1301.87%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累計成交 217.58 萬平，同比+14.42%。2.04以後的一周 16 城新房累計庫存 9393 萬平，環比-0.36%，同比持平。16 城新房去化周期為 14.6 個月，環比變動-0.1 個月，同比變動+2.9個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為 13.0 個月、14.2 個月、58.2 個月，環比分別變動-0.1 個月、0 個月、-6.68 個月。
土地市場：2023 年 2 月 6 日-2023 年 2 月 12 日百城供應土地數量為 244 宗，環比-1.2%，同比-5.1%，供應土地建築麵積為 1486.6 萬平方米，環比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建築麵積 1406.3 萬方，環比-35.1%，同比-22.9%；成交樓麵價 1720 元\/平，環比+154.8%、同比+73.0%；土地溢價率+4.8%，環比+2.6pct，同比-0.1pct。 重點數據與政策：各地繼續推出相關放鬆政策。臨沂市將購買首套住房申請公積金貸款最低首付款比例降至 20%；武漢市在住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格；哈爾濱市通過發放購房補貼等促進房地產消費，推行“帶押過戶”模式；合肥市將合肥住房公積金月最低繳存額調整；贛州市將購房契稅補貼政策延續至 2023 年 6 月 30 日。
觀點：近期房地產地方政策頻出，房貸利率下降和限購限貸政策的放鬆對需求端產生積極影響。疊加春節後一二線城市人口迴流，2.04以後的一周新房及二手房銷售同環比數據均為正，是否為常態化趨勢性的迴暖仍需
進一步觀察。行業供給側出清已接近尾聲，我們認為後續供需兩端政策仍將繼續加碼直至銷售市場出現明顯複蘇拐點，基本麵數據實質複蘇將有效推動地產板塊行情。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益於市場複蘇和政策放鬆；同時建議關注物業行業的投資機會。
推薦標的：1）開發商：保利地產、招商蛇口、濱江集團，建議關注華發股份。2）物業公司：華潤萬象生活、雅生活服務，建議關注保利物業、越秀服務。 風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反複、發展超預期。
市占率提升的新龍頭發展質量也顯著提升。2021 年四季度以來的拿地窗口，是企業補充核心城市土儲的機會，故而銷售市占趨升的公司，潛在盈利能力也更高。行業整體的競爭環境也確實在改善，土地市場出讓封頂價格會兼顧企業合理盈利能力。盲目追求規模的行為減少，企業之間不必要的合作也減少，銷售的權益比在增加，合作所帶來的潛在風險也在下降。當然，新龍頭既包括大公司中堅持等量甚至超量拿地的企業，也包括腰部公司中脫穎而出的公司。
尾部公司市占率預計將有所提升。所謂尾部公司，是指遠離資本市場和信用融資市場，項目型、區域型小企業。這些企業的市占率得以提升，是因為信用邊界變化之後，開發企業本土化優勢體現出來。
風險提示：房地產行業銷售持續性有賴於政策穩定性，部分區域複蘇仍不穩固。一些企業貨值質量的下降，可能帶來銷售下滑壓力。
2023 年頭部公司新畫像。我們預計，2023 年行業前 10 的門檻，將從 2022 年的約2000 億元，變為 2023 年的約 1700 億元，前十五的門檻，則從 1300 億元下降到 1100億元左右。前 15 的大公司中，國企和國資背景的混合所有製企業，其銷售貢獻將從2.6 萬億元上升到 3.0 萬億元，占比則將從 68.3%上升到 78.6%。前 100 名公司的市占率可能下降到 50%以下（按照這種全口徑算法其實是高估的），為 2017 年以來的最低值，且 2024 年可能繼續下降。我們看好積極拿地的行業新龍頭企業，推薦華發股份，越秀地產，萬科企業，華潤置地，濱江集團等公司，也看好最具銷售彈性的服務商貝殼。
注:（免責申明）本文僅為個人筆記，內含個股僅僅是作為分析參考，不能作為投資決策的依據，不構成任何建議，據此入市風險自擔。股市有風險，投資需謹慎！
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