“江南-黃浦灣”項目的熱賣，讓秦然對滬東市的土地更加渴望，現在集團在滬東有兩大項目，但都是商業地產，而充當現金牛的住宅地產卻沒有了土地儲備。
市長管錢，書記管人，市長的腰杆硬不硬就看手裏掌握的錢袋子鼓不鼓。李治國自調到滬東市後，盡管市裏財政收入還不錯，但每天要錢的大小官員依然擠滿了辦公室，手裏的餘錢並不夠他施展抱負的需要。
修高架，要錢；修地鐵，要錢；擴建機場，要錢；興建高新區，要錢……現在來錢最快的途徑是什麽，賣地！土地財政收入成本低，見效快，是每一位市長考慮的首選。
上台伊始便定下了規矩，土地出讓一律要求招投拍，現在經過近半年時間的梳理，李治國把滬東市的土地基本整合完畢，該到時候把其有控製分批推向市場。
國慶後，滬東市召開了第一次土地拍賣會，邀請了許多地產大鱷企業前來參加，當然江南集團赫然在列。
滬東市是有著百年曆史的大都市，市中心並未開發的空地，因此李治國把舊城區改造和重工業企業廠房搬遷作為針對性開發熱點￡⊙，。例如市中心的老弄堂，居住條件很差，許多家庭一家好幾口人擠在不足10來平方的舊房子中，改善他們的居住環境是本屆政府重點。還有位於市中心的重工業企業，如接近破產的自行車廠、製藥廠等。擁有大批廠房用地，但工廠經營不善，時常要市裏救濟工人工資。李治國打算把廠房整體搬遷。用其原址土地作為交換進行妥善安置。
要空地的話，便是市郊農田，李治國打算把郊區鄉村統一納入城區規劃，通過行政區合並，讓農民洗腳上田，轉化為城市市民。為此，原先滬東市轄屬的縣鎮將統一變更為區跟街道。把全市土地都統一納入到市政府的出讓平台。這般大動作，也隻有李治國這樣的強硬派市長敢立即推動，畢竟行政規劃變遷關係著許多人頭上的官帽。更不用說原來的既得利益者。區劃調整其實在滬東市也提了蠻久時間，但由於阻力太大，一直沒能落實。現在李治國來了，他敢於啃這樣的硬骨頭。
為何年前李治國到位赴任。一直到10月份才推出土地招投拍。就是因為這期間他一直忙著將滬東行政規劃區域整合，把市裏大大小小的土地清理後一律收歸市政府。
滬東市一共拿出了28塊住宅土地投向市場，接近一大半都和舊城區改造有關，熟地則基本位於市郊。
房地產市場繁榮，作為中國第一大都市的滬東市，自然成為許多大鱷企業的心儀地。因此，此次拍賣一開始，便充滿了刀光劍影和血雨腥風。大家都如同買白菜式地往上抬價。
一些中小房地產企業幾乎連舉牌機會都沒有，便自動放棄了參與拍賣競爭。因為價格遠遠超出了他們的心理價位。
滬東市場商品房均價才4000元/平，土地現在的樓板價已經接近3800元/平，在可期的計算下，新房至少要賣到4800元/平才會有利可圖。
麵粉貴過麵包又一次在滬東市上演。
為何這樣的情況屢屢上演，當然和作為土地唯一供應商的政府脫離不了幹係。政府需要財政收入來改善投資環境，以此招商引資和樹立政績，而土地就是最快最便捷的收入來源。
供不應求，價格自然會上漲，作為土地出讓的唯一供應商，政府當然希望土地價格一直上漲，所以他們會有意控製土地出讓的數量和步驟，營造市場的饑餓感。
而房價又作為地價的參考，房價高了，土地出讓價便會隨之水漲船高，很快這兩者便成為了雞跟蛋的關係，地價和房價互相影響步步高。在可以預計的情況下，政府會不自覺充當房價的托市者，因為這是本身利益的原始驅動。
一個國家想要快速工業化，不外乎對內或者對外的剝削和掠奪。遠如日不落的大英帝國崛起前血淋淋的羊吃人運動，近如我們鄰居日本在近代通過對中國及鄰國的侵略獲取大批土地賠款後宣布脫亞入歐。
政府提高了門檻，再加上行業大鱷們的助力，滬東市房地產行業即將進入資本的盛宴，沒有一定財力無法進門分一杯羹。
如果說近一年來業內風頭最盛的公司，當然首推江南集團，其大手筆不差錢的舉動讓同行們真是又敬又恨。從住宅市場一下子切入到商業地產市場，兩條線作戰，猶如打了雞血般在懸崖鋼絲上一路狂奔，一不小心便會墜入深淵。
當然，拍賣會當天江南集團也並未讓其他人失望，他們頻頻舉牌把地價推得老高，讓許多同行都私下產生其是滬東市政府找來的托之想法。
28塊土地，江南集團拿下了其中的7塊，4塊是舊城舊廠房改造，3塊是位於郊區的熟地，一共付出了29.2億代價，獲得了約83萬平方米的住宅用地儲備。當然，滬東市政府也深知業內規則，要求首付款項30%，剩餘的70%在三年內分期支付完畢。
得益於像江南集團這樣的大鱷頻頻舉牌，原本估計80億左右的成交額被放大到130億，完全出乎滬東市的意料。紅火的土地市場，使滬東市政府很快公告將在12月初開始第二次土地公開拍賣會。
土地款要求三年內支付完畢，按照江南集團18個月的開發期限，能夠很輕易地撬起滾動開發的資金流，因此其才會大手筆吞下大量土地。當然，這一切都建立在房價繼續穩步上漲市場繁榮的基礎上，否則一旦遇上寒冬這個地產帝國很可能一夜坍塌。
由秦然直接管理的戰略發展部主導了這一次競拍。畢竟拿地開發的節奏他需要掌握在自己的手中。
隻要一打開電腦登錄內部網，整個中國的地圖便展現在眼前，上麵有著每個項目所在城市的光點。所有項目在可視化地圖上一目了然。再點擊項目進去，精細到任何一個進度流程，秦然可以通過網絡對公司內部情況盡在掌握中。大價錢投入的互聯網數字化管理係統，這個時候開始顯示出它的威力所在。
現在整個公司運轉基本流暢，員工們也習慣了運用互聯網來辦公，秦然便不再把精力放在管理的細枝末節上。他當前的主要工作便是規劃公司的戰略問題，按照他的估算四年後房地產市場將迎來第一波調控浪潮。因而在此之前他必須把公司的基礎打牢。
商業地產部分，明年第一個項目江州江南廣場將會登台亮相。按照他的步驟，到2004年。江南商地將要在全國十大重點城市落地，至少有8座江南廣場開門營業，8座江南廣場待建或建設中狀態，形成全國性布局。
住宅部分。2004年江南地產要落戶在全國三分之一省會城市。年銷售額要達到200億，土地儲備要達到1800萬平方米以上。同時，從明年開始啟動上市計劃，2004年準備在香港證券交易所江南地產掛牌ipo上市成功。
如果2004年江南地產如願上市成功，那麽接下來3年時間將會把江南商地包裝在香港上市，爭取在2008年前集團擁有兩大房地產上市公司。再接下來，便是對物管公司旗下的產業如物業、娛樂、酒店等分拆上市，這將會是10年後的事情了。
有了清晰的戰略。那整個集團的運營便有了目標，能夠遊刃有餘地成長壯大。當然。秦然也不排除在國內上市的可能性，隻不過因為曆史原因政府對房地產企業上市控製異常嚴格，有些機會可遇不可求，還得靈活應變。
一拍下土地到手，第二天魏東便迫不及待讓工人們進場，畢竟江南地產在滬東已經沒有了在建項目，“江南-黃浦灣”早已經被一掃而空。新開發的這塊土地位於市郊，和“江南-黃浦灣”有不到三公裏的路程，魏東選中其作為首要開發免不了要借勢的意圖。
當然，一共7塊土地在手，不可能一塊接一塊的開發，按照計劃在半年內滬東市將會有4塊土地動工興建，形成快速開發快速迴本的良性循環。有2塊位於市中心改造的土地，秦然已經通知魏東讓其留置不動，囤積將來作為豪宅開發的儲備。
依照這樣的開發計劃，在12月初的滬東市拍賣會上，江南地產還會出手，力爭拿下更多的土地儲備。
在天京也傳來了好消息，經過市政府評選江南集團拿下了天京市四大舊城區改造之一項目，就是位於臨近總部cbd的地塊“2000-b-4”項目，獲得了105萬平方米的土地儲備，這裏將會切割出來一塊地方被秦然打造為天京市富人區。
“江南-北美湖墅”第二期已經開始動工，由於一期的熱銷和良好口碑，不少有意落戶的人想提前預訂二期135套的別墅。這一要求，秦然可沒鬆口，雖然預定的定金可以緩解資金壓力，但現在來看這個項目並未缺錢到如此地步，而且對後市他可是充滿了信心，二期的售價絕對會比一期有15%的提價。
作為豪宅項目的北美湖墅動工，當然也少不了普通住宅項目，之前拍下的占地11萬平方米土地“2000-a-3”，現在施工方已經進場，“江南-天京一號”便是此項目的名稱。作為第一個天京市的普通住宅項目，李德盛身為兼職分公司經理，知道秦然對其的要求甚高，所以壓力很大。沒有秦然吩咐，便一直泡在工地上，力求像滬東般將該項目一炮而紅。
“2000-a-2”地塊也正在前期設計中，元旦前後也將開始動工，形成齊頭並進的良好局麵。(未完待續。)
市長管錢，書記管人，市長的腰杆硬不硬就看手裏掌握的錢袋子鼓不鼓。李治國自調到滬東市後，盡管市裏財政收入還不錯，但每天要錢的大小官員依然擠滿了辦公室，手裏的餘錢並不夠他施展抱負的需要。
修高架，要錢；修地鐵，要錢；擴建機場，要錢；興建高新區，要錢……現在來錢最快的途徑是什麽，賣地！土地財政收入成本低，見效快，是每一位市長考慮的首選。
上台伊始便定下了規矩，土地出讓一律要求招投拍，現在經過近半年時間的梳理，李治國把滬東市的土地基本整合完畢，該到時候把其有控製分批推向市場。
國慶後，滬東市召開了第一次土地拍賣會，邀請了許多地產大鱷企業前來參加，當然江南集團赫然在列。
滬東市是有著百年曆史的大都市，市中心並未開發的空地，因此李治國把舊城區改造和重工業企業廠房搬遷作為針對性開發熱點￡⊙，。例如市中心的老弄堂，居住條件很差，許多家庭一家好幾口人擠在不足10來平方的舊房子中，改善他們的居住環境是本屆政府重點。還有位於市中心的重工業企業，如接近破產的自行車廠、製藥廠等。擁有大批廠房用地，但工廠經營不善，時常要市裏救濟工人工資。李治國打算把廠房整體搬遷。用其原址土地作為交換進行妥善安置。
要空地的話，便是市郊農田，李治國打算把郊區鄉村統一納入城區規劃，通過行政區合並，讓農民洗腳上田，轉化為城市市民。為此，原先滬東市轄屬的縣鎮將統一變更為區跟街道。把全市土地都統一納入到市政府的出讓平台。這般大動作，也隻有李治國這樣的強硬派市長敢立即推動，畢竟行政規劃變遷關係著許多人頭上的官帽。更不用說原來的既得利益者。區劃調整其實在滬東市也提了蠻久時間，但由於阻力太大，一直沒能落實。現在李治國來了，他敢於啃這樣的硬骨頭。
為何年前李治國到位赴任。一直到10月份才推出土地招投拍。就是因為這期間他一直忙著將滬東行政規劃區域整合，把市裏大大小小的土地清理後一律收歸市政府。
滬東市一共拿出了28塊住宅土地投向市場，接近一大半都和舊城區改造有關，熟地則基本位於市郊。
房地產市場繁榮，作為中國第一大都市的滬東市，自然成為許多大鱷企業的心儀地。因此，此次拍賣一開始，便充滿了刀光劍影和血雨腥風。大家都如同買白菜式地往上抬價。
一些中小房地產企業幾乎連舉牌機會都沒有，便自動放棄了參與拍賣競爭。因為價格遠遠超出了他們的心理價位。
滬東市場商品房均價才4000元/平，土地現在的樓板價已經接近3800元/平，在可期的計算下，新房至少要賣到4800元/平才會有利可圖。
麵粉貴過麵包又一次在滬東市上演。
為何這樣的情況屢屢上演，當然和作為土地唯一供應商的政府脫離不了幹係。政府需要財政收入來改善投資環境，以此招商引資和樹立政績，而土地就是最快最便捷的收入來源。
供不應求，價格自然會上漲，作為土地出讓的唯一供應商，政府當然希望土地價格一直上漲，所以他們會有意控製土地出讓的數量和步驟，營造市場的饑餓感。
而房價又作為地價的參考，房價高了，土地出讓價便會隨之水漲船高，很快這兩者便成為了雞跟蛋的關係，地價和房價互相影響步步高。在可以預計的情況下，政府會不自覺充當房價的托市者，因為這是本身利益的原始驅動。
一個國家想要快速工業化，不外乎對內或者對外的剝削和掠奪。遠如日不落的大英帝國崛起前血淋淋的羊吃人運動，近如我們鄰居日本在近代通過對中國及鄰國的侵略獲取大批土地賠款後宣布脫亞入歐。
政府提高了門檻，再加上行業大鱷們的助力，滬東市房地產行業即將進入資本的盛宴，沒有一定財力無法進門分一杯羹。
如果說近一年來業內風頭最盛的公司，當然首推江南集團，其大手筆不差錢的舉動讓同行們真是又敬又恨。從住宅市場一下子切入到商業地產市場，兩條線作戰，猶如打了雞血般在懸崖鋼絲上一路狂奔，一不小心便會墜入深淵。
當然，拍賣會當天江南集團也並未讓其他人失望，他們頻頻舉牌把地價推得老高，讓許多同行都私下產生其是滬東市政府找來的托之想法。
28塊土地，江南集團拿下了其中的7塊，4塊是舊城舊廠房改造，3塊是位於郊區的熟地，一共付出了29.2億代價，獲得了約83萬平方米的住宅用地儲備。當然，滬東市政府也深知業內規則，要求首付款項30%，剩餘的70%在三年內分期支付完畢。
得益於像江南集團這樣的大鱷頻頻舉牌，原本估計80億左右的成交額被放大到130億，完全出乎滬東市的意料。紅火的土地市場，使滬東市政府很快公告將在12月初開始第二次土地公開拍賣會。
土地款要求三年內支付完畢，按照江南集團18個月的開發期限，能夠很輕易地撬起滾動開發的資金流，因此其才會大手筆吞下大量土地。當然，這一切都建立在房價繼續穩步上漲市場繁榮的基礎上，否則一旦遇上寒冬這個地產帝國很可能一夜坍塌。
由秦然直接管理的戰略發展部主導了這一次競拍。畢竟拿地開發的節奏他需要掌握在自己的手中。
隻要一打開電腦登錄內部網，整個中國的地圖便展現在眼前，上麵有著每個項目所在城市的光點。所有項目在可視化地圖上一目了然。再點擊項目進去，精細到任何一個進度流程，秦然可以通過網絡對公司內部情況盡在掌握中。大價錢投入的互聯網數字化管理係統，這個時候開始顯示出它的威力所在。
現在整個公司運轉基本流暢，員工們也習慣了運用互聯網來辦公，秦然便不再把精力放在管理的細枝末節上。他當前的主要工作便是規劃公司的戰略問題，按照他的估算四年後房地產市場將迎來第一波調控浪潮。因而在此之前他必須把公司的基礎打牢。
商業地產部分，明年第一個項目江州江南廣場將會登台亮相。按照他的步驟，到2004年。江南商地將要在全國十大重點城市落地，至少有8座江南廣場開門營業，8座江南廣場待建或建設中狀態，形成全國性布局。
住宅部分。2004年江南地產要落戶在全國三分之一省會城市。年銷售額要達到200億，土地儲備要達到1800萬平方米以上。同時，從明年開始啟動上市計劃，2004年準備在香港證券交易所江南地產掛牌ipo上市成功。
如果2004年江南地產如願上市成功，那麽接下來3年時間將會把江南商地包裝在香港上市，爭取在2008年前集團擁有兩大房地產上市公司。再接下來，便是對物管公司旗下的產業如物業、娛樂、酒店等分拆上市，這將會是10年後的事情了。
有了清晰的戰略。那整個集團的運營便有了目標，能夠遊刃有餘地成長壯大。當然。秦然也不排除在國內上市的可能性，隻不過因為曆史原因政府對房地產企業上市控製異常嚴格，有些機會可遇不可求，還得靈活應變。
一拍下土地到手，第二天魏東便迫不及待讓工人們進場，畢竟江南地產在滬東已經沒有了在建項目，“江南-黃浦灣”早已經被一掃而空。新開發的這塊土地位於市郊，和“江南-黃浦灣”有不到三公裏的路程，魏東選中其作為首要開發免不了要借勢的意圖。
當然，一共7塊土地在手，不可能一塊接一塊的開發，按照計劃在半年內滬東市將會有4塊土地動工興建，形成快速開發快速迴本的良性循環。有2塊位於市中心改造的土地，秦然已經通知魏東讓其留置不動，囤積將來作為豪宅開發的儲備。
依照這樣的開發計劃，在12月初的滬東市拍賣會上，江南地產還會出手，力爭拿下更多的土地儲備。
在天京也傳來了好消息，經過市政府評選江南集團拿下了天京市四大舊城區改造之一項目，就是位於臨近總部cbd的地塊“2000-b-4”項目，獲得了105萬平方米的土地儲備，這裏將會切割出來一塊地方被秦然打造為天京市富人區。
“江南-北美湖墅”第二期已經開始動工，由於一期的熱銷和良好口碑，不少有意落戶的人想提前預訂二期135套的別墅。這一要求，秦然可沒鬆口，雖然預定的定金可以緩解資金壓力，但現在來看這個項目並未缺錢到如此地步，而且對後市他可是充滿了信心，二期的售價絕對會比一期有15%的提價。
作為豪宅項目的北美湖墅動工，當然也少不了普通住宅項目，之前拍下的占地11萬平方米土地“2000-a-3”，現在施工方已經進場，“江南-天京一號”便是此項目的名稱。作為第一個天京市的普通住宅項目，李德盛身為兼職分公司經理，知道秦然對其的要求甚高，所以壓力很大。沒有秦然吩咐，便一直泡在工地上，力求像滬東般將該項目一炮而紅。
“2000-a-2”地塊也正在前期設計中，元旦前後也將開始動工，形成齊頭並進的良好局麵。(未完待續。)