在秦然的地產帝國設想發展路線中，占領長三角是立足之本，現在來看三年時間江南集團基本達到了這個戰略意圖。江浙、蘇南、滬東三足鼎立，支撐著江南集團有足夠資本跨出邁向全國的下一步。
現在，下一步戰略將會積極展開，秦然把天京作為了公司全國擴張的第二支撐點。盡管橫空出世奪得玫瑰園項目，但江南集團在天京的宏圖所求遠遠不止這些，因為秦然已經決定把整個集團的總部設立在天京市——這個中國政治經濟文化的心髒地帶。
天京是政治中心，滬東是經濟中心，這是人們的普遍看法。其實這隻是一種敘述角度的不同，滬東的確在經濟總量上算是全國中心，但全國經濟的指揮大腦依舊在天京。因為這裏有著整個經濟運行的決策監管中心，事關國民經濟一舉一動的指令全部由這裏發送到各地。
能讓他提前飛離雲桂，是有更重要的事情要讓秦然親自到場。
天京市決定改變以往攤大餅的唯一中心發展模式，轉化成多中心多點開花衛星城模式發展路線。
日益擁堵的交通和緊缺的公共服務資源已經引起了』▽，天京人民的諸多不滿，因此天京市決定做出自我改變，初步規劃是把整個城市大餅切成六塊，爭取每一塊都形成各具特色的地區中心。
現在就是多中心化的第一次試點，天京市打算利用土地政策進行招商引資，試驗性打造出一個新的城市區域中心。
這個新的區域中心類似於cbd。屬於商務中心區，但又有點不同。因為它瞄準的目標都是上規模企業的總部。國字頭的央企總部、跨國公司總部以及全國性的民企總部。
該區域土地來自舊工廠的集中拆遷，占地麵積4.5平方公裏。土地出讓方式將把土地招標、規劃方案招標、產業項目招標“三標合一”。按照“競方案、競實力、限價格”的原則，統一規劃進行招商引資。
趁著中國加入wto的東風，天京市這一次的大手筆動作不可謂不恰到好處，方案一公開就吸引了許許多多企業的目光，尤其是一些跨國企業表現最為熱情，因為它們都等著進入中國這個巨大的市場。
對江南集團來說，這也是千載難逢的好機會，剛想到天京建總部，就有好機會迎了上來。
不過天京市政府這一次招商看的並不算土地收入帶來的金錢效益。而是要從影響力、納稅能力、就業帶動等進行綜合考量。簡而言之，如果隻是某省的一家地頭蛇企業，打算一擲千金在這裏拿塊土地擺顯。那對不起，天京不歡迎你，因為你還不夠範，當地更樂意白菜價送給某個打算進入中國投資的跨國企業建總部。要想入圍這次盛宴，你必須得證明自己有進門的資格。
倘若沒有玫瑰園的名頭，天京市政府還真的不會把偏安在長三角一隅的江南集團放在眼裏，畢竟天子腳下名企猶如過江之鯉。當接收到江南集團的申請後。天京市還專門派人到江州、滬東調查了一番，才勉強接納了投標意向書。
萬人響應，無人到場，天京市政府在提出興建總部商業區後。突然發現現實並未有他們想象得美好。
總部商業區是很受歡迎，但必須麵對兩大難題。其一是許多國字頭央企在天京早已經有金碧輝煌的總部大樓，沒有動力再去折騰入駐新區。其二是跨國企業對進入中國是很感興趣。但他們並未有在中國置辦不動產物業的打算，尤其是一棟大樓動輒以10億計的預算。很難通過董事會的批準。他們更願意租賃甲級寫字樓，或者僅買下一兩層。這樣的財政預算可以接受，畢竟中國對他們來說還是一個陌生有風險的市場。
是的，大家其實還在觀望，畢竟第一個吃螃蟹的人要擔當極大的風險。
一期招商規劃的地段關係到總部商業區的成敗，所以天京市把原來20座的建築規模削減到15座，同時位置移向核心區，以後這裏就是總部商業區的中心。
在占地1.5平方公裏的一期規劃土地上，將有3條地鐵線在這裏匯總，4個公交首末站，絕對的交通樞紐所在。
今天就是江南集團向天京市政府有關部門陳述自己方案的時刻，事關重大，有些事情需要秦然當場親自拍板，所以他及時飛赴天京和團隊匯合。
“我們集團將在天京建造規模最大的高端商業集群，工程打算分為兩大階段。第一階段是建造國內最大的江南廣場，包括有5棟寫字樓、2棟高級公寓、1座五星級酒店、1個國際展覽中心以及大型購物中心廣場，總建築麵積預計在70萬平方米。第二階段是建造兩棟雙子樓，初步預計48層，高度在190米左右，將來我們集團的總部將會設在雙子樓當中……”
集團主打商業地產的“江南商地”總經理郭會明正在投影屏幕下侃侃而談。
天京市常務副市長陳卓實，身兼此次招商領導小組副組長，他故意出言打斷了郭會明的講解。
“郭總，看資料你們江南集團在滬東市打算投資建造66層的高樓，總高度在280米，號稱是滬東第二高樓。怎麽來到我們天京，就一下子小家子氣矮一頭，沒有了滬東的魄力。”
郭會明沒想到陳卓實提出這樣的問題，看了一眼秦然發現沒有表示，於是想了一會他開口迴答道。
“陳市長，我們是嚴格按照首都天空管製高度定下的方案，畢竟您也知道天子腳下我們外來和尚來念經自然要低頭守規矩。”
天京市二環內嚴禁建設高樓，三環內嚴格控製高樓，現在招商的總部商務區雖然在市郊東邊四環。高度近200米的高樓在全市範圍已經是鳳毛麟角。
目前在天京市的第一高樓是高238米的環球財富中心大廈，因此當初規劃時江南集團把雙子樓定在了48層未超過200米。
“中央剛批複下市裏提交的新規劃方案。允許在總部商業區興建符合實際情況的摩天大廈。這是剛傳達的情況，你們可能還不清楚。依我看。作為集團總部，你們的雙子樓設計上有些保守了吧？”
陳卓實作為總部商業區招商的具體操刀人，十分明白此次新區建設關係到自己的仕途，而且還明白市裏想要打造出天京市新地標的迫切。
發達國家已經過了興建摩天樓熱潮，就連財大氣粗的港商們也都開始精打細算追求迴報率，因此市裏想尋找興建天京摩天地標高樓的試探一再受損。
坦白來講，摩天大樓的建設和運營都需要大筆資金，最主要是投資迴報周期長達二三十年，收益率不高。在精打細算的投資商眼裏，興建不著邊際的摩天大樓並非上策。
不過事情也並非沒有好處，就是和政府關係好了，在今後合作當中會適當政策傾斜照顧企業。更有甚者企業和政府達成協議，企業答應承建摩天大樓，政府在其他土地交易方麵通過減稅、出讓金返還、定製土地出讓等給予優惠補償。
當然，在這一次的招商當中天京市沒有給出任何補償條件，畢竟對他們來說低價提供土地給企業在首都興建地標性建築已經是極大優惠對待。
“陳市長，依您所見。我們集團總部要怎麽設計才算不保守呢？”
秦然來到現場作用就是這個，他具有隨機應變和一錘定音的拍板能力。
陳卓實知道江南集團這次高管們基本都到了天京，說明了對方的誠意，他也知道當中坐著的秦總是集團話事人。
“至少要超過238米吧。天京第一高樓的頭銜已經好久沒換，為此天京市民抱怨許久了，說堂堂首都比不過外省市發展。”
笑著喝了一口茶水後。陳卓實迴答道。
當秦然出口詢問，他知道投出的餌料已經奏效。於是像個老狐狸般待價而沽。說著急也不著急，畢竟還有許多家企業等著談。說不著急呢也著急。畢竟國慶前要把一期總體規劃上報到市裏，再轉給中央批複。
秦然翻看了一下資料，低聲和郭會明及周誌東總高管小聲嘀咕了一會，朗聲開口道。
“依照前期勘探資料來看，在這裏興建300米以上的高樓完全不成問題，如果市裏批準我們也願意興建超過238米的摩天大樓，畢竟我們也看環球財富中心不爽很久了。”
話音剛落，會議室裏響起陣陣笑聲，畢竟大家都知道秦然剛才說不爽隻是開玩笑。
“但是——”
話鋒一轉，成功把所有人注意力集中迴來，秦然繼續說道。
“我們設計48層的雙子樓是在原有占地基礎之上的選擇，倘若要興建超過300米，甚至達到400米的建築，那原本的占地麵積遠遠不夠。畢竟此一時彼一時，我們不能粗暴地在原有48層的基礎上硬加上20層或者30層。無論是地基，還是綜合考慮投資迴報，都需要進一步打算。如果，市裏能夠進一步支持，我想我們集團是願意替天京市民分憂的好夥伴。”
既然雙方都有意向，那接下來就是關上門討價還價。
最終天京市政府願意把位於原地塊南麵的另一塊更大更核心土地交給江南集團開發，並牽頭銀行組團給以該項目不少於30億元的低息貸款，條件是江南集團興建高達98層的天京市第一高樓雙子塔，預計總投資額80億，建築高度將達到450米，同時成為中國地區的第一高樓。
江南集團對該項目的開發流程也將變成三期：第一期是用時2年興建江南廣場，主力甲級寫字樓、商務公寓對外出售；第二期是通過一期項目迴籠資金，開始興建第一高樓雙子塔98層主樓，預計用時4年竣工；第三期是在第一高樓開業迎客後，再上馬雙子塔68層副樓的建設，預計用時3年時間。除了第一、第二期有時間重合外，整個開發曆程預計需要至少7年時間。
聽上去就是一項很宏大的項目，但秦然知道，投資這裏就是投資了未來，給以公司的迴報肯定是異常豐厚。(未完待續。。)
現在，下一步戰略將會積極展開，秦然把天京作為了公司全國擴張的第二支撐點。盡管橫空出世奪得玫瑰園項目，但江南集團在天京的宏圖所求遠遠不止這些，因為秦然已經決定把整個集團的總部設立在天京市——這個中國政治經濟文化的心髒地帶。
天京是政治中心，滬東是經濟中心，這是人們的普遍看法。其實這隻是一種敘述角度的不同，滬東的確在經濟總量上算是全國中心，但全國經濟的指揮大腦依舊在天京。因為這裏有著整個經濟運行的決策監管中心，事關國民經濟一舉一動的指令全部由這裏發送到各地。
能讓他提前飛離雲桂，是有更重要的事情要讓秦然親自到場。
天京市決定改變以往攤大餅的唯一中心發展模式，轉化成多中心多點開花衛星城模式發展路線。
日益擁堵的交通和緊缺的公共服務資源已經引起了』▽，天京人民的諸多不滿，因此天京市決定做出自我改變，初步規劃是把整個城市大餅切成六塊，爭取每一塊都形成各具特色的地區中心。
現在就是多中心化的第一次試點，天京市打算利用土地政策進行招商引資，試驗性打造出一個新的城市區域中心。
這個新的區域中心類似於cbd。屬於商務中心區，但又有點不同。因為它瞄準的目標都是上規模企業的總部。國字頭的央企總部、跨國公司總部以及全國性的民企總部。
該區域土地來自舊工廠的集中拆遷，占地麵積4.5平方公裏。土地出讓方式將把土地招標、規劃方案招標、產業項目招標“三標合一”。按照“競方案、競實力、限價格”的原則，統一規劃進行招商引資。
趁著中國加入wto的東風，天京市這一次的大手筆動作不可謂不恰到好處，方案一公開就吸引了許許多多企業的目光，尤其是一些跨國企業表現最為熱情，因為它們都等著進入中國這個巨大的市場。
對江南集團來說，這也是千載難逢的好機會，剛想到天京建總部，就有好機會迎了上來。
不過天京市政府這一次招商看的並不算土地收入帶來的金錢效益。而是要從影響力、納稅能力、就業帶動等進行綜合考量。簡而言之，如果隻是某省的一家地頭蛇企業，打算一擲千金在這裏拿塊土地擺顯。那對不起，天京不歡迎你，因為你還不夠範，當地更樂意白菜價送給某個打算進入中國投資的跨國企業建總部。要想入圍這次盛宴，你必須得證明自己有進門的資格。
倘若沒有玫瑰園的名頭，天京市政府還真的不會把偏安在長三角一隅的江南集團放在眼裏，畢竟天子腳下名企猶如過江之鯉。當接收到江南集團的申請後。天京市還專門派人到江州、滬東調查了一番，才勉強接納了投標意向書。
萬人響應，無人到場，天京市政府在提出興建總部商業區後。突然發現現實並未有他們想象得美好。
總部商業區是很受歡迎，但必須麵對兩大難題。其一是許多國字頭央企在天京早已經有金碧輝煌的總部大樓，沒有動力再去折騰入駐新區。其二是跨國企業對進入中國是很感興趣。但他們並未有在中國置辦不動產物業的打算，尤其是一棟大樓動輒以10億計的預算。很難通過董事會的批準。他們更願意租賃甲級寫字樓，或者僅買下一兩層。這樣的財政預算可以接受，畢竟中國對他們來說還是一個陌生有風險的市場。
是的，大家其實還在觀望，畢竟第一個吃螃蟹的人要擔當極大的風險。
一期招商規劃的地段關係到總部商業區的成敗，所以天京市把原來20座的建築規模削減到15座，同時位置移向核心區，以後這裏就是總部商業區的中心。
在占地1.5平方公裏的一期規劃土地上，將有3條地鐵線在這裏匯總，4個公交首末站，絕對的交通樞紐所在。
今天就是江南集團向天京市政府有關部門陳述自己方案的時刻，事關重大，有些事情需要秦然當場親自拍板，所以他及時飛赴天京和團隊匯合。
“我們集團將在天京建造規模最大的高端商業集群，工程打算分為兩大階段。第一階段是建造國內最大的江南廣場，包括有5棟寫字樓、2棟高級公寓、1座五星級酒店、1個國際展覽中心以及大型購物中心廣場，總建築麵積預計在70萬平方米。第二階段是建造兩棟雙子樓，初步預計48層，高度在190米左右，將來我們集團的總部將會設在雙子樓當中……”
集團主打商業地產的“江南商地”總經理郭會明正在投影屏幕下侃侃而談。
天京市常務副市長陳卓實，身兼此次招商領導小組副組長，他故意出言打斷了郭會明的講解。
“郭總，看資料你們江南集團在滬東市打算投資建造66層的高樓，總高度在280米，號稱是滬東第二高樓。怎麽來到我們天京，就一下子小家子氣矮一頭，沒有了滬東的魄力。”
郭會明沒想到陳卓實提出這樣的問題，看了一眼秦然發現沒有表示，於是想了一會他開口迴答道。
“陳市長，我們是嚴格按照首都天空管製高度定下的方案，畢竟您也知道天子腳下我們外來和尚來念經自然要低頭守規矩。”
天京市二環內嚴禁建設高樓，三環內嚴格控製高樓，現在招商的總部商務區雖然在市郊東邊四環。高度近200米的高樓在全市範圍已經是鳳毛麟角。
目前在天京市的第一高樓是高238米的環球財富中心大廈，因此當初規劃時江南集團把雙子樓定在了48層未超過200米。
“中央剛批複下市裏提交的新規劃方案。允許在總部商業區興建符合實際情況的摩天大廈。這是剛傳達的情況，你們可能還不清楚。依我看。作為集團總部，你們的雙子樓設計上有些保守了吧？”
陳卓實作為總部商業區招商的具體操刀人，十分明白此次新區建設關係到自己的仕途，而且還明白市裏想要打造出天京市新地標的迫切。
發達國家已經過了興建摩天樓熱潮，就連財大氣粗的港商們也都開始精打細算追求迴報率，因此市裏想尋找興建天京摩天地標高樓的試探一再受損。
坦白來講，摩天大樓的建設和運營都需要大筆資金，最主要是投資迴報周期長達二三十年，收益率不高。在精打細算的投資商眼裏，興建不著邊際的摩天大樓並非上策。
不過事情也並非沒有好處，就是和政府關係好了，在今後合作當中會適當政策傾斜照顧企業。更有甚者企業和政府達成協議，企業答應承建摩天大樓，政府在其他土地交易方麵通過減稅、出讓金返還、定製土地出讓等給予優惠補償。
當然，在這一次的招商當中天京市沒有給出任何補償條件，畢竟對他們來說低價提供土地給企業在首都興建地標性建築已經是極大優惠對待。
“陳市長，依您所見。我們集團總部要怎麽設計才算不保守呢？”
秦然來到現場作用就是這個，他具有隨機應變和一錘定音的拍板能力。
陳卓實知道江南集團這次高管們基本都到了天京，說明了對方的誠意，他也知道當中坐著的秦總是集團話事人。
“至少要超過238米吧。天京第一高樓的頭銜已經好久沒換，為此天京市民抱怨許久了，說堂堂首都比不過外省市發展。”
笑著喝了一口茶水後。陳卓實迴答道。
當秦然出口詢問，他知道投出的餌料已經奏效。於是像個老狐狸般待價而沽。說著急也不著急，畢竟還有許多家企業等著談。說不著急呢也著急。畢竟國慶前要把一期總體規劃上報到市裏，再轉給中央批複。
秦然翻看了一下資料，低聲和郭會明及周誌東總高管小聲嘀咕了一會，朗聲開口道。
“依照前期勘探資料來看，在這裏興建300米以上的高樓完全不成問題，如果市裏批準我們也願意興建超過238米的摩天大樓，畢竟我們也看環球財富中心不爽很久了。”
話音剛落，會議室裏響起陣陣笑聲，畢竟大家都知道秦然剛才說不爽隻是開玩笑。
“但是——”
話鋒一轉，成功把所有人注意力集中迴來，秦然繼續說道。
“我們設計48層的雙子樓是在原有占地基礎之上的選擇，倘若要興建超過300米，甚至達到400米的建築，那原本的占地麵積遠遠不夠。畢竟此一時彼一時，我們不能粗暴地在原有48層的基礎上硬加上20層或者30層。無論是地基，還是綜合考慮投資迴報，都需要進一步打算。如果，市裏能夠進一步支持，我想我們集團是願意替天京市民分憂的好夥伴。”
既然雙方都有意向，那接下來就是關上門討價還價。
最終天京市政府願意把位於原地塊南麵的另一塊更大更核心土地交給江南集團開發，並牽頭銀行組團給以該項目不少於30億元的低息貸款，條件是江南集團興建高達98層的天京市第一高樓雙子塔，預計總投資額80億，建築高度將達到450米，同時成為中國地區的第一高樓。
江南集團對該項目的開發流程也將變成三期：第一期是用時2年興建江南廣場，主力甲級寫字樓、商務公寓對外出售；第二期是通過一期項目迴籠資金，開始興建第一高樓雙子塔98層主樓，預計用時4年竣工；第三期是在第一高樓開業迎客後，再上馬雙子塔68層副樓的建設，預計用時3年時間。除了第一、第二期有時間重合外，整個開發曆程預計需要至少7年時間。
聽上去就是一項很宏大的項目，但秦然知道，投資這裏就是投資了未來，給以公司的迴報肯定是異常豐厚。(未完待續。。)