第134章

    房地產開發與經營熟地:具有較完善的城市基礎設施且場地平整,能直接在其上建造建築物的土地。


    選擇房地產開發與經營的特點：難度大、風險大，政策性強、


    簡答房地產開發與經營的程序與內容：


    投資機會選擇、項目定位、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理


    第二章經營理論和策略產開發與經營熟地:具有較完善的城市基礎設施且場地平整,能直接在其上建造建築物的土地。


    選擇房地產開發與經營的特點：難度大、風險大，政策性強、


    簡答房地產開發與經營的程序與內容：


    投資機會選擇、項目定位、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理


    第二章經營理論和策略產開發與經營熟地:具有較完善的城市基礎設施且場地平整,能直接在其上建造建築物的土地。


    選擇房地產開發與經營的特點：難度大、風險大，政策性強、


    簡答房地產開發與經營的程序與內容：


    投資機會選擇、項目定位、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理


    第二章經營理論和策略


    簡答p284：房地產決策準則：確定型決策準則、風險型決策準則、不確定型決策準則


    第三章房地產企業


    名詞解釋


    分析：對企業的機會和威脅、優勢和劣勢進行分析的方法


    房地產企業：是從事土地和房屋開發建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、諮詢物業服務，實現自身價值的經濟組織


    選擇


    房地產企業的類型：


    按企業功能分類：房地產開發企業、房地產中介服務企業房地產中介服務、估價服務、房地產經紀服務、房地產物業管理企業


    房地產企業計劃管理：確定組織發展目標、製定全局戰略、開發廣泛的相關計劃、製定戰略實施和資源分配方案


    房地產企業的戰略管理：swot分析p3637


    房地產企業戰略類型實例：


    1公司層戰略：穩定戰略、增長戰略、收縮戰略


    集中成長戰略直接擴張、縱向一體化和橫向一體化


    多元化戰略：同心多元化企業通過成立收購或兼並相關產業不同業務的公司而實現增長


    離心多元化企業通過成立收購或兼並不同產業不同業務的公司實現增長


    2事業層戰略：


    成本領先戰略、差異化戰略產品的質量、服務，設計品牌形象等、聚焦戰略


    3職能層戰略：


    房地產企業組織結構設計實例


    一般組織結構設計


    1直線型組織結構：30人以下的房地產企業


    2職能製組織結構：專門化、規模化帶來了成本節約，部門分割


    3直線職能製結構：統一指揮與專業分工相結合，人員多，橫向協調難度大，管理成本高


    4事業部製組織結構：


    5矩陣型組織結構：雙重領導


    現代組織結構設計


    1團隊結構、2虛擬結構、3無邊界組織


    簡答p554、房地產企業戰略管理的內容：


    第四章房地產項目及項目定位


    名詞解釋


    土地儲備和一級開發：指政府依法通過收購、迴收、征收等方式儲備國有建設用地，並組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為[綜瓊瑤]渣攻的悲情史。


    選擇


    土地儲備和一級開發項目的成本：征地、拆遷補償及有關稅費，收購、迴收和置換過程中發生的有關補償費用，市政基礎設施建設有關費用，招拍掛交易中發生的費用，貸款利息，其他費用


    房地產綜合開發項目類型實例：商業、住宅、工業地產開發項目


    房地產項目轉讓的政策規定：


    住宅房地產開發項目：


    1普通商品房項目


    2限價商品房項目：限地價、限房價、限套型、限對象


    3經濟適用房項目：經濟性和適用性


    簡答p876房地產項目定位


    確立開發理念、明確用途功能、篩選目標客戶、進行項目初步設計、測算租售價格、確定方案


    房地產項目定位的方法：市場調研法、頭腦風暴法、經驗分析法、swot分析法、層次分析法


    第五章房地產項目用地的獲取


    名詞解釋


    土地使用權劃撥:通過行政劃撥方式獲得土地使用權


    土地使用權出讓:指國家將國有土地使用權在一定期限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為


    土地掛牌出讓:先由市縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，最後，根據掛牌期限截止日期時出價結果確定土地使用者的行為


    選擇


    劃撥土地使用權的基本特征、適用範圍


    基本特征：行政性、無償性、無期限性、流轉具有限製性


    適用範圍：國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地、法律、行政法規規定的其他用地


    土地使用權出讓的最高年限：居住用地70年、工業用地50年、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年、商業旅遊、娛樂用地40年、綜合其他用地50年


    土地使用權轉讓的類型：出售、交換、贈與


    簡答p109


    1、房地產項目用地獲取的方式：出讓、劃撥、轉讓


    3、出讓使用權的類型：協議、招標、掛牌、拍賣


    5、招拍掛出讓國有土地的範圍：p95


    6、土地使用權出讓與轉讓的區別：p108


    1、在行為主體上，出讓的主體是政府及土地管理部門；轉讓的主體是市場中的經濟實體及個人


    2、在法律關係上，出讓形成的法律關係不是完全平等的，出讓方占據壟斷地位；轉讓形成的法律關係是平等的枕上江山。


    3在市場層次上，出讓屬於土地一級市場行為，轉讓屬於土地二級市場行為


    4在年限上，出讓年限按照合同約定，但不得超過國家法定年限；轉讓年限為出讓合同年限減去已使用年限後的剩餘使用年限。


    5在土地轉移方式上，出讓方式包括協議、招拍掛；轉讓包括出售交換贈與


    第六章房地產市場調研


    名詞解釋


    房地產市場調研：以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行係統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究和預測，並最終為營銷決策服務的專業方法


    抽樣調查法：就是從調查對象全體中選擇諾幹個具有代表性的個體組成樣本


    選擇


    房地產市場調研的內容：


    市場宏觀環境狀況：政治、經濟、社會文化環境


    城市房地產市場狀況：市場整體狀況、土地市場情況、商品房市場情況、區域內地產價格走勢、區域內主要開發商開發銷售情況、三級市場交情況


    消費者行為與市場需求容量調研：


    項目所在區域環境狀況調研：


    項目基本情況調研


    房地產市場調研的方法：


    調查方法：全麵調查法、重點調查法、抽樣調查法、


    收集資料方法：1原始資料的收集方法：訪問法、觀察法、實驗法


    2二手資料收集方法：內部來源、外部來源


    商業資料獲取方法


    簡答


    房地產市場調研的操作流程


    準備階段：明確調研目的、分析初步情況、設計調研方案、確定資料來源、確定資料收集方法、設計調查表及調查問卷


    調查階段：試調查、調研實施、


    分析研究階段：調研資料的整理與甄別驗證、調研數據的統計與分析、撰寫調研報告、修訂並提交調研成果


    整理歸檔階段


    第七章房地產開發項目可行性研究


    名詞解釋


    房地產可行性研究：指在房地產項目投資決策前，通過對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方麵問題進行全麵的分析、論證評價，從而判斷項目法律上是否合規、技術是否可行，經濟上是否合理，進而對多個方案進行優選容積率：又稱建築麵積毛密度，是指一個小區的地上總建築麵積與用地麵積的比率女主爭奪戰。


    選擇


    財務指標判斷標準：fnpv>0可行；fnpv<0不可行；npv越大越好單因素敏感性分析環境影響評價管理


    計算


    財務淨現值淨現值指數投資迴收期盈虧平衡分析p148例


    第八章房地產融資


    名詞解釋


    房地產融資：是房地產企業及房地產項目直接和間接融資的總和


    選擇


    房地產融資的主要方式:銀行貸款融資、信托融資、股票融資、房地產債券融資


    簡答p170房地產融資的資金來源


    一般性資金來源：企業自有資金、政府財政資金、銀行貸款、股票債券集資租賃商業信用等多種籌資方式其他資金來源


    區別於一般企業的資金來源：房地產抵押貸款、售後迴租、預售資金、其他籌資方式


    第九章房地產開發項目管理


    選擇現場質量檢驗方法：目測法、量測法、試驗法


    竣工驗收程序：驗收準備、初步驗收、正式驗收、


    第十章房地產市場營銷


    名詞解釋


    4p理論：指在特定時期向特定市場銷售特定產品的市場營銷決策的優化組合


    選擇


    4c：市場細分、項目優化、渠道多樣化且是雙向性