“四年前，年底那會兒，上頭發了一份紅頭文件，對四合院的交易做了不少限製。自打那時候起，京城四合院的成交價就進入了一個緩步上升的步調，漲幅也不像十年前那麽誇張了。”
“喏，你看這兒，這兩份分別是六年前和五年前的案例。無論是院子的大小，還是地理位置，它們都是差不多的，可是你看，僅僅隻是隔了一年，它們的成交價卻差了好幾倍。”
“再看這兒，這是文件頒發後的兩份案例。跟前麵一樣，這兩個案例中的四合院，本身條件也差不多，同樣是間隔了一年，但價格上的漲幅卻不像之前那樣翻了好幾倍，僅僅隻是提高了百分之五十左右。為什麽漲幅下降了這麽多，關鍵還是文件裏多了一條‘不能改建’的規定。”
“上麵的意思是要保護四合院的曆史，讓咱們的子孫後輩也能看到原汁原味的京城四合院。從這方麵來說，咱們這些個不相幹的底層小民倒是ting樂見其成的，不過，對於想要買賣四合院的人來說，這條規矩就多少有些折騰人了。”
“誰也不想放著那些便利的現代化設施不用，住在連個衛生間都沒有的老房子裏，不是麽？不讓改建四合院，就意味著生活條件會受到各方麵的限製，那些個有錢的大老板，誰不是住在豪屋大宅裏？讓他們住到不能洗澡不能上廁所的老屋裏，他們會樂意麽？”
“除了那些個真心喜歡四合院的，好些個大老板都放棄了購買四合院的念頭。而沒有了大老板們的追捧，四合院的價格也就受到了影響。”
“要是按照五六年前的勢頭，一直漲到現在，別的我不敢保證，你這座四合院，價格最少也要在二十億以上。可現在嘛，我個人估計哈，大概也就是半價，十億左右吧。”
“之所以估了個五六億，一共有幾條理由。首先，是因為你這個四合院的麵積夠大。來，你看這兒，這是去年成交的一座四合院，它的占地麵積是六百平米左右，成交價則是八千萬出頭。”
“一般來說，四合院的麵積越大，每平米的單價就會越高。你這個院子的麵積一共是兩千七百平米，算上外麵那輛間車庫，總共有兩千八百平米。市麵上的行價是最低八萬最高三十萬一平米，咱們按照最高價來算，你的這個院子單看麵積不考慮其他因素，價格應該在八億五千萬上下。”
“其次，院子所處的地段，也會影響到價格。”
“如果是普通的商品房，越靠近城中心價格越高，是雷打不動的規矩。但放在四合院頭上，這套規矩就不是那麽合用了。畢竟願意花錢又有那份經濟實力買下四合院的人，大多都是見慣了繁華世界的大老板，他們買四合院的時候，可不會把‘離城中心近不近’當成參考條件。”
“交通便利，不能位於來往不便的胡同深處，這是前置條件。然後，是周邊的環境必須安靜些，最後，才是距離市區的遠近。換言之，如果能夠滿足前兩個條件的話，哪怕不是在二環邊上，離得稍微遠點兒，院子的價格也不會低到哪兒去。反之，即便離城中心很近，但無法滿足前兩個條件，院子的價格就一定高不了。”
“在這方麵，你這院子很有優勢。就在馬路邊上；外麵有現成的車庫可以停車，院子夠大夠深使得住戶不會受到街麵上的噪音影響；在二環邊上，周圍是治安狀況很好的使館區；附近不僅有傳統風格的商業街，也有大型的購物場所，等等。總之，綜合這些條件，院子的總價大概能提升一到兩成。”
“剛才算的是八億五千萬，再加百分之二十，就是十億出頭。”
一邊在平板電腦上翻資料，一邊在筆記本上寫寫畫畫，羅列了各種因素，再經過了一番計算後，張兆利在本子上寫下了**的數字，又在這個數字下方重重的劃了兩條線。
看著這一大串的0，楚猛有些頭暈眼花的感覺。不過，或許是借屍還魂時凝練了魂魄的緣故，或許是見過地府眾鬼神鍛煉了神經，他並沒有徹底的迷失於這個數字，而是又多想到了一項優勢。
“這個院子已經現代化改造過了。張哥，你是不是忘了這一條啊？”看著張兆利的小本本，楚猛出聲提醒到。
“你說的這一條，確實可以算是優勢。不過，嚴格來說，它並不能帶來多少增幅。”張兆利點點頭，進一步的解釋到：“剛才我已經說過了，大老板們不會選擇那些個不能改造的四合院，換句話說，所謂的‘現代化改造’隻是個標配而已。”
“這就好比你去市場裏買菜一樣，你這個院子是無公害的綠色蔬菜。那些個條件稍差但卻可以改建的院子，可以算是常規方法種植出來的蔬菜。至於無法獲得資格，絕對不容許改建的四合院，就是誰也不會關注的爛菜葉子。價格高還是低，要不要講價，都跟爛菜葉子沒關係，不是麽？”
這話說的通俗易懂，也很有道理。不過，楚猛還是有些不太甘心，隻見他抬起胳膊，指著院子四周裏劃了個大圈：“這可都是現成的，別的不說，省下來的裝修費就不用算了麽？”
“嗬嗬，有錢買得起四合院，還在乎這點兒裝修費？”張兆利笑著搖了搖頭：“而且，在房產交易這一行裏，裝修的開銷不能算入總價之內，是早已受到公認的規則之一。原因很簡單，每個人都有自己的喜好。你是賣家，你很喜歡現在的裝修，可站在我這個買家的立場，卻未必會這麽覺得。我會想，這種裝修很醜，等我買下來之後，一定要把它們全部拆掉，換成我自己喜歡的樣式……。”
張兆利一邊說著，一邊攤開雙手聳了聳肩：“所以，你理解了吧？裝修費什麽的，真不能算數。”
“這樣啊……。”
看出了楚猛似乎還有些懷疑，張兆利索性提議道：“當然，光是聽我一個人說也不合適，畢竟這麽大的事兒。這樣，我先去聯係幾個專家，迴頭帶你去他們那兒見個麵，聽聽他們是怎麽說的。另外，你也可以自己在網上聯係一下房地產公司，或者幹脆自己找上門去問問，總之，多聽聽多問問，多了解一些相關的情報。”
“喏，你看這兒，這兩份分別是六年前和五年前的案例。無論是院子的大小，還是地理位置，它們都是差不多的，可是你看，僅僅隻是隔了一年，它們的成交價卻差了好幾倍。”
“再看這兒，這是文件頒發後的兩份案例。跟前麵一樣，這兩個案例中的四合院，本身條件也差不多，同樣是間隔了一年，但價格上的漲幅卻不像之前那樣翻了好幾倍，僅僅隻是提高了百分之五十左右。為什麽漲幅下降了這麽多，關鍵還是文件裏多了一條‘不能改建’的規定。”
“上麵的意思是要保護四合院的曆史，讓咱們的子孫後輩也能看到原汁原味的京城四合院。從這方麵來說，咱們這些個不相幹的底層小民倒是ting樂見其成的，不過，對於想要買賣四合院的人來說，這條規矩就多少有些折騰人了。”
“誰也不想放著那些便利的現代化設施不用，住在連個衛生間都沒有的老房子裏，不是麽？不讓改建四合院，就意味著生活條件會受到各方麵的限製，那些個有錢的大老板，誰不是住在豪屋大宅裏？讓他們住到不能洗澡不能上廁所的老屋裏，他們會樂意麽？”
“除了那些個真心喜歡四合院的，好些個大老板都放棄了購買四合院的念頭。而沒有了大老板們的追捧，四合院的價格也就受到了影響。”
“要是按照五六年前的勢頭，一直漲到現在，別的我不敢保證，你這座四合院，價格最少也要在二十億以上。可現在嘛，我個人估計哈，大概也就是半價，十億左右吧。”
“之所以估了個五六億，一共有幾條理由。首先，是因為你這個四合院的麵積夠大。來，你看這兒，這是去年成交的一座四合院，它的占地麵積是六百平米左右，成交價則是八千萬出頭。”
“一般來說，四合院的麵積越大，每平米的單價就會越高。你這個院子的麵積一共是兩千七百平米，算上外麵那輛間車庫，總共有兩千八百平米。市麵上的行價是最低八萬最高三十萬一平米，咱們按照最高價來算，你的這個院子單看麵積不考慮其他因素，價格應該在八億五千萬上下。”
“其次，院子所處的地段，也會影響到價格。”
“如果是普通的商品房，越靠近城中心價格越高，是雷打不動的規矩。但放在四合院頭上，這套規矩就不是那麽合用了。畢竟願意花錢又有那份經濟實力買下四合院的人，大多都是見慣了繁華世界的大老板，他們買四合院的時候，可不會把‘離城中心近不近’當成參考條件。”
“交通便利，不能位於來往不便的胡同深處，這是前置條件。然後，是周邊的環境必須安靜些，最後，才是距離市區的遠近。換言之，如果能夠滿足前兩個條件的話，哪怕不是在二環邊上，離得稍微遠點兒，院子的價格也不會低到哪兒去。反之，即便離城中心很近，但無法滿足前兩個條件，院子的價格就一定高不了。”
“在這方麵，你這院子很有優勢。就在馬路邊上；外麵有現成的車庫可以停車，院子夠大夠深使得住戶不會受到街麵上的噪音影響；在二環邊上，周圍是治安狀況很好的使館區；附近不僅有傳統風格的商業街，也有大型的購物場所，等等。總之，綜合這些條件，院子的總價大概能提升一到兩成。”
“剛才算的是八億五千萬，再加百分之二十，就是十億出頭。”
一邊在平板電腦上翻資料，一邊在筆記本上寫寫畫畫，羅列了各種因素，再經過了一番計算後，張兆利在本子上寫下了**的數字，又在這個數字下方重重的劃了兩條線。
看著這一大串的0，楚猛有些頭暈眼花的感覺。不過，或許是借屍還魂時凝練了魂魄的緣故，或許是見過地府眾鬼神鍛煉了神經，他並沒有徹底的迷失於這個數字，而是又多想到了一項優勢。
“這個院子已經現代化改造過了。張哥，你是不是忘了這一條啊？”看著張兆利的小本本，楚猛出聲提醒到。
“你說的這一條，確實可以算是優勢。不過，嚴格來說，它並不能帶來多少增幅。”張兆利點點頭，進一步的解釋到：“剛才我已經說過了，大老板們不會選擇那些個不能改造的四合院，換句話說，所謂的‘現代化改造’隻是個標配而已。”
“這就好比你去市場裏買菜一樣，你這個院子是無公害的綠色蔬菜。那些個條件稍差但卻可以改建的院子，可以算是常規方法種植出來的蔬菜。至於無法獲得資格，絕對不容許改建的四合院，就是誰也不會關注的爛菜葉子。價格高還是低，要不要講價，都跟爛菜葉子沒關係，不是麽？”
這話說的通俗易懂，也很有道理。不過，楚猛還是有些不太甘心，隻見他抬起胳膊，指著院子四周裏劃了個大圈：“這可都是現成的，別的不說，省下來的裝修費就不用算了麽？”
“嗬嗬，有錢買得起四合院，還在乎這點兒裝修費？”張兆利笑著搖了搖頭：“而且，在房產交易這一行裏，裝修的開銷不能算入總價之內，是早已受到公認的規則之一。原因很簡單，每個人都有自己的喜好。你是賣家，你很喜歡現在的裝修，可站在我這個買家的立場，卻未必會這麽覺得。我會想，這種裝修很醜，等我買下來之後，一定要把它們全部拆掉，換成我自己喜歡的樣式……。”
張兆利一邊說著，一邊攤開雙手聳了聳肩：“所以，你理解了吧？裝修費什麽的，真不能算數。”
“這樣啊……。”
看出了楚猛似乎還有些懷疑，張兆利索性提議道：“當然，光是聽我一個人說也不合適，畢竟這麽大的事兒。這樣，我先去聯係幾個專家，迴頭帶你去他們那兒見個麵，聽聽他們是怎麽說的。另外，你也可以自己在網上聯係一下房地產公司，或者幹脆自己找上門去問問，總之，多聽聽多問問，多了解一些相關的情報。”