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說起京師外城，有一段漫長的故事。
朱棣奪下了侄子的江山，遷都北方，僅修築了皇城和內城。內城的東西兩道城牆沿用了元大都的城埂，南城牆向南推進了二裏餘，北城牆則縮進了五裏。
由於當時明軍將蒙古勢力驅入茫茫大漠，也由於當時的經濟尚未恢複，對建設外城的軍事和經濟的需要都不十分迫切，因此也就無暇顧及這項工程。之後的仁宗和宣宗都有複都南京的打算，稱北京為“行在”，當然無意修築北京的外城。
英宗即位後，立意定都北京發動人手修築了九門的城樓，增設了城門外的箭樓和城牆四角的角樓，加深了城壕，用磚包砌了城垣的內側等等。
英宗正統十四年，也先攜著土木堡大勝之威，直取京師，大明從上到下都感到了切膚之痛。在憲宗成化十二年，定西侯蔣琬奏請興建北京外城，隻是在廷議的時候，他又收迴了建議，結果一拖又是六十幾年。
直到嘉靖朝，蒙古俺答興起，屢屢入犯，邊塞告急。同時，京師經過一百多年的發展，人口繁衍，商業繁榮。特別是住在城外關廂的居民人數已經超過了城內，其中“南關居民稠密，財貨所聚”
為了保護百姓和商業，修築外城的要求也就曆史地被再次提了出來。
隻是想要修築外城，工程之龐大簡直難以想象。最初嘉靖堅持要體現王者尊嚴，皇帝霸氣，必須四麵同時修築，把內城包圍起來。草草一算，光是外城就要二百裏左右，沿途山川河流相間，施工難度極大。
無論是人力和財力，已經沒落的大明帝國都承擔不起來。經過嚴嵩的軟磨硬泡。最後決定，先修南城，把最富庶的地方圈起來。至於其他三麵，日後再修，也就是敷衍搪塞。
拖了一百多年的工程終於開始修了，結果就在建成之際。遭到了前所未有的地震，又弄得一地雞毛。
拉拉雜雜說了這麽多，所謂的南關其實有點像後世城市的貧民窟，隻是聚集的不是過不下去的百姓，而是四麵八方來的商賈。但有一點是相同的。這裏缺少整體規劃，私搭亂蓋是家常便飯。
雖然商鋪林立，生意興旺，但是缺少幹道，交通不便，屋舍低矮逼仄，汙水橫流，亂得一鍋粥。
了解了南關的情況，唐毅就冒出了一個念頭，天啊。這不正是土地開發的最好位置嗎？要是讓後世的地產商知道，都會高興地冒鼻涕泡。
首先背靠京城，寸土寸金，無論投資多大，絕對不會打水漂。
其次剛剛經過地震，原有的格局被打破，正是大破大立的好時候。
土地財政，土地財政，讓後世無數人又愛又恨的東西，大明的君臣竟然不懂的如何操作。空守著一座寶山討飯，真是可悲可歎，讓人笑掉大牙。
比起所謂的開海，搞土地來錢貌似更容易。更快捷。
唐毅敢打包票，窮瘋了的嘉靖一定對他的計劃大加讚賞，隻是京城利益錯綜複雜，自己必須拿出一套讓各方都滿意的方略出來。
隻有如此，才能顯示自己的獨到之處，讓嘉靖不得不倚重自己。抱上了全大明最粗的大腿。什麽李太宰，什麽嚴閣老，小爺都不鳥你們！
唐毅想到這裏，大聲說道：“陛下，小臣有一套設想，要上達天聽。”
“講！”嘉靖急促地問道，顯得迫不及待。
“遵旨，小臣以為，首先要把外城的規劃做好，城牆建多大，要圈進多大的範圍，然後再進行規劃，哪裏是道路，哪裏是商業區，哪裏是住宅區，把一切都弄好。而後按照規劃，全麵施工，把外城重新建造起來。”
嘉靖眉頭緊皺，修長的手指敲著大腿，不解地問道：“唐行之，按照你的設想，朝廷要花多少銀子？朕可不是善財童子！”
唐毅急忙笑嘻嘻說道：“小臣哪敢讓陛下出錢，小臣的意思是要對南關的商戶百姓進行全麵排查，他們占據朝廷的荒地，手中缺少正式的房契地契，即便被侵占吞沒，也沒法打官司討迴公道。朝廷可以重新劃住房土地，發給房契地契，不過需要各個住戶繳納一筆銀子，至於多少，要按照居住年限，還有房舍大小計算。南關至少有十萬戶百姓，按照一戶五兩銀子計算，也有五十萬兩。”
總算見到錢了，嘉靖喜上眉梢。
“唐行之，區區五十萬兩，也不夠朝廷建城的開銷吧？”
“陛下聖明，按照小臣的估算，如果重新規劃，外城適當擴大，南關可居住的百姓至少會有二十萬戶，也就是說，還要增加一倍的人口。以多出十萬戶計算，增加各類商鋪至少在五千家，京城的鋪麵在三百兩銀子以上，外城按二百兩計算，光是鋪麵一項，就有一百萬兩。；另外新增的百姓需要購買土地房舍，一間房五十兩，十萬戶就是五百萬兩！三項加起來，就有六百五十萬兩之多，別說修外城，重修京師都足夠了。”
什麽叫點石成金，這就是！
唐毅還沒有計算百姓和商鋪增加之後，帶來的稅收增長，光是一個外城，就價值六百多萬兩銀子。
嘉靖隻覺得自己坐在了金山上麵，一雙大手不知道放在哪裏好！
許是幾十年如一日地服用重金屬，嘉靖喜怒無常，此時他就像興奮的孩子，突然從雲床上麵下來，拉著唐毅，坐在了他的對麵，歡喜的眉開眼笑。
“很好，很好啊，朕果然沒有看錯你，真乃朕的管仲啊！”嘉靖感歎道：“若是早把你找過來，朕何至於被那些飯桶弄得頭暈腦脹，朕，朕要重賞你，戶部尚書怎麽樣？”
撲通，唐毅直接趴了！
那可是二品高官，幾時能允許一個小小的解元出任，看來嘉靖真是歡喜瘋了。
唐毅連忙拒絕：“陛下洪恩小臣感激不盡，隻是小臣萬萬不敢接受。”
“哼，怎麽，怕做不了？”嘉靖促狹說道：“隻要把事情辦成了，有朕給你撐腰，誰敢胡言亂語，朕的廷杖可不是吃素的。”
黃錦也幫腔道：“皇爺說得沒錯，試問天底下有誰能幫著弄到六百多萬兩的銀子，小唐大人，你是當之無愧。”
唐毅連忙擺手，“公公誤會了，雖然算出了六百多萬兩的價值，可是還需要投入，首先要建一道堅固的外城，還要規劃街區，修築道路，修築排水管，林林總總加起來，怕是沒有三四百萬是解決不了的。更何況百姓遷入不是一蹴而就的，鋪麵也不是修好就能變現的。實際上這個工程在初期不大可能賺錢，相反，還會賠錢。”
嘉靖和黃錦這下子都糊塗了，一個賠錢的工程，怎麽彌補虧空啊？嘉靖的臉色瞬間就變了，眼中的喜色全都變成了兇光。
唐毅可不敢怠慢，連忙說道：“陛下容稟，雖然工程開始要賠錢，但是從長遠來看，京城寸土寸金。無論把城牆圈得多大，總會有百姓填充進來，臨街的鋪麵房更是不愁不升值。陛下可還記得小臣上一次所說的富國之法。”
嘉靖當然印象深刻，“朕還沒糊塗，你說要讓金銀流動起來。”
“陛下睿智。”一頂小高帽送出，唐毅笑道：“天下不缺有錢人，京城的房產地產，利潤空間之大，絕對勝過他們把錢埋在地下。更有很多商賈，都想在京城置產業，做生意。朝廷大可以預售土地房產，還可以用土地作為抵押，向錢莊票號借錢，依據小臣估算，預售和貸款，兩項至少能有三百萬，去掉開工所需的二百萬兩，剩下的一百萬兩就可以用來填補財政虧空，賑濟災民。”
聽完唐毅的計劃，嘉靖是目瞪口呆，他從來沒有想過，還可以這麽玩！
還沒蓋出東西，就往外麵賣，可真是新鮮，甚至有點匪夷所思。但是仔細一想，又合情合理，無懈可擊。
“對了，唐行之，朕要是沒有記錯，你和你爹修鹽鐵塘的時候，就是這個思路吧？”
“陛下果然神目如電，一語道破天機。小臣和家父就是以運河日後的收益作為抵押，換取大戶貸款，用大戶的貸款供養受災百姓，利用他們將運河開通。運河開通之後，商賈雲集，周圍的土地升值，店鋪上漲，商人又能賺上一筆。”
嘉靖沉著臉，說道：“唐行之，你不會報喜不報憂吧，朕怎麽聽著誰都得了好處，就沒人吃虧嗎？”
“陛下，您忘了小臣的實驗嗎？”
嘉靖豁然開朗，頓時大笑道：“果然如此，朝廷要修外城，百姓要恢複家園，要擁有房產，商人要賺錢，這時候隻要把銀子借來，流動一圈，所有人都能滿足願望，朝廷還不用耗費一分一文。妙哉，真是妙哉！”
嘉靖欣慰地拍著唐毅的肩頭，“行之，朕上次還在猶豫，你是不是夠天子門生，這次看來，你足堪大任啊！”
話音還沒落，唐毅撲通跪在地上，“學生拜見恩師。”
不容嘉靖解釋，唐毅磕完了頭，從懷裏掏出一錠銀子，高高舉過頭頂，可憐兮兮說道：“學生來的匆忙，隻有這點束脩，還請師父收下，日後弟子再彌補。
嘉靖不過是隨口誇讚，哪知道唐毅順杆爬，真的拜老師了。還按照民間禮節，送上了束脩，弄得嘉靖哭笑不得。
“好，朕，額不，是為師收下了，不過你小子可要記得，外城的事情辦不好，為師絕不會手下留情！”(未完待續。)
說起京師外城，有一段漫長的故事。
朱棣奪下了侄子的江山，遷都北方，僅修築了皇城和內城。內城的東西兩道城牆沿用了元大都的城埂，南城牆向南推進了二裏餘，北城牆則縮進了五裏。
由於當時明軍將蒙古勢力驅入茫茫大漠，也由於當時的經濟尚未恢複，對建設外城的軍事和經濟的需要都不十分迫切，因此也就無暇顧及這項工程。之後的仁宗和宣宗都有複都南京的打算，稱北京為“行在”，當然無意修築北京的外城。
英宗即位後，立意定都北京發動人手修築了九門的城樓，增設了城門外的箭樓和城牆四角的角樓，加深了城壕，用磚包砌了城垣的內側等等。
英宗正統十四年，也先攜著土木堡大勝之威，直取京師，大明從上到下都感到了切膚之痛。在憲宗成化十二年，定西侯蔣琬奏請興建北京外城，隻是在廷議的時候，他又收迴了建議，結果一拖又是六十幾年。
直到嘉靖朝，蒙古俺答興起，屢屢入犯，邊塞告急。同時，京師經過一百多年的發展，人口繁衍，商業繁榮。特別是住在城外關廂的居民人數已經超過了城內，其中“南關居民稠密，財貨所聚”
為了保護百姓和商業，修築外城的要求也就曆史地被再次提了出來。
隻是想要修築外城，工程之龐大簡直難以想象。最初嘉靖堅持要體現王者尊嚴，皇帝霸氣，必須四麵同時修築，把內城包圍起來。草草一算，光是外城就要二百裏左右，沿途山川河流相間，施工難度極大。
無論是人力和財力，已經沒落的大明帝國都承擔不起來。經過嚴嵩的軟磨硬泡。最後決定，先修南城，把最富庶的地方圈起來。至於其他三麵，日後再修，也就是敷衍搪塞。
拖了一百多年的工程終於開始修了，結果就在建成之際。遭到了前所未有的地震，又弄得一地雞毛。
拉拉雜雜說了這麽多，所謂的南關其實有點像後世城市的貧民窟，隻是聚集的不是過不下去的百姓，而是四麵八方來的商賈。但有一點是相同的。這裏缺少整體規劃，私搭亂蓋是家常便飯。
雖然商鋪林立，生意興旺，但是缺少幹道，交通不便，屋舍低矮逼仄，汙水橫流，亂得一鍋粥。
了解了南關的情況，唐毅就冒出了一個念頭，天啊。這不正是土地開發的最好位置嗎？要是讓後世的地產商知道，都會高興地冒鼻涕泡。
首先背靠京城，寸土寸金，無論投資多大，絕對不會打水漂。
其次剛剛經過地震，原有的格局被打破，正是大破大立的好時候。
土地財政，土地財政，讓後世無數人又愛又恨的東西，大明的君臣竟然不懂的如何操作。空守著一座寶山討飯，真是可悲可歎，讓人笑掉大牙。
比起所謂的開海，搞土地來錢貌似更容易。更快捷。
唐毅敢打包票，窮瘋了的嘉靖一定對他的計劃大加讚賞，隻是京城利益錯綜複雜，自己必須拿出一套讓各方都滿意的方略出來。
隻有如此，才能顯示自己的獨到之處，讓嘉靖不得不倚重自己。抱上了全大明最粗的大腿。什麽李太宰，什麽嚴閣老，小爺都不鳥你們！
唐毅想到這裏，大聲說道：“陛下，小臣有一套設想，要上達天聽。”
“講！”嘉靖急促地問道，顯得迫不及待。
“遵旨，小臣以為，首先要把外城的規劃做好，城牆建多大，要圈進多大的範圍，然後再進行規劃，哪裏是道路，哪裏是商業區，哪裏是住宅區，把一切都弄好。而後按照規劃，全麵施工，把外城重新建造起來。”
嘉靖眉頭緊皺，修長的手指敲著大腿，不解地問道：“唐行之，按照你的設想，朝廷要花多少銀子？朕可不是善財童子！”
唐毅急忙笑嘻嘻說道：“小臣哪敢讓陛下出錢，小臣的意思是要對南關的商戶百姓進行全麵排查，他們占據朝廷的荒地，手中缺少正式的房契地契，即便被侵占吞沒，也沒法打官司討迴公道。朝廷可以重新劃住房土地，發給房契地契，不過需要各個住戶繳納一筆銀子，至於多少，要按照居住年限，還有房舍大小計算。南關至少有十萬戶百姓，按照一戶五兩銀子計算，也有五十萬兩。”
總算見到錢了，嘉靖喜上眉梢。
“唐行之，區區五十萬兩，也不夠朝廷建城的開銷吧？”
“陛下聖明，按照小臣的估算，如果重新規劃，外城適當擴大，南關可居住的百姓至少會有二十萬戶，也就是說，還要增加一倍的人口。以多出十萬戶計算，增加各類商鋪至少在五千家，京城的鋪麵在三百兩銀子以上，外城按二百兩計算，光是鋪麵一項，就有一百萬兩。；另外新增的百姓需要購買土地房舍，一間房五十兩，十萬戶就是五百萬兩！三項加起來，就有六百五十萬兩之多，別說修外城，重修京師都足夠了。”
什麽叫點石成金，這就是！
唐毅還沒有計算百姓和商鋪增加之後，帶來的稅收增長，光是一個外城，就價值六百多萬兩銀子。
嘉靖隻覺得自己坐在了金山上麵，一雙大手不知道放在哪裏好！
許是幾十年如一日地服用重金屬，嘉靖喜怒無常，此時他就像興奮的孩子，突然從雲床上麵下來，拉著唐毅，坐在了他的對麵，歡喜的眉開眼笑。
“很好，很好啊，朕果然沒有看錯你，真乃朕的管仲啊！”嘉靖感歎道：“若是早把你找過來，朕何至於被那些飯桶弄得頭暈腦脹，朕，朕要重賞你，戶部尚書怎麽樣？”
撲通，唐毅直接趴了！
那可是二品高官，幾時能允許一個小小的解元出任，看來嘉靖真是歡喜瘋了。
唐毅連忙拒絕：“陛下洪恩小臣感激不盡，隻是小臣萬萬不敢接受。”
“哼，怎麽，怕做不了？”嘉靖促狹說道：“隻要把事情辦成了，有朕給你撐腰，誰敢胡言亂語，朕的廷杖可不是吃素的。”
黃錦也幫腔道：“皇爺說得沒錯，試問天底下有誰能幫著弄到六百多萬兩的銀子，小唐大人，你是當之無愧。”
唐毅連忙擺手，“公公誤會了，雖然算出了六百多萬兩的價值，可是還需要投入，首先要建一道堅固的外城，還要規劃街區，修築道路，修築排水管，林林總總加起來，怕是沒有三四百萬是解決不了的。更何況百姓遷入不是一蹴而就的，鋪麵也不是修好就能變現的。實際上這個工程在初期不大可能賺錢，相反，還會賠錢。”
嘉靖和黃錦這下子都糊塗了，一個賠錢的工程，怎麽彌補虧空啊？嘉靖的臉色瞬間就變了，眼中的喜色全都變成了兇光。
唐毅可不敢怠慢，連忙說道：“陛下容稟，雖然工程開始要賠錢，但是從長遠來看，京城寸土寸金。無論把城牆圈得多大，總會有百姓填充進來，臨街的鋪麵房更是不愁不升值。陛下可還記得小臣上一次所說的富國之法。”
嘉靖當然印象深刻，“朕還沒糊塗，你說要讓金銀流動起來。”
“陛下睿智。”一頂小高帽送出，唐毅笑道：“天下不缺有錢人，京城的房產地產，利潤空間之大，絕對勝過他們把錢埋在地下。更有很多商賈，都想在京城置產業，做生意。朝廷大可以預售土地房產，還可以用土地作為抵押，向錢莊票號借錢，依據小臣估算，預售和貸款，兩項至少能有三百萬，去掉開工所需的二百萬兩，剩下的一百萬兩就可以用來填補財政虧空，賑濟災民。”
聽完唐毅的計劃，嘉靖是目瞪口呆，他從來沒有想過，還可以這麽玩！
還沒蓋出東西，就往外麵賣，可真是新鮮，甚至有點匪夷所思。但是仔細一想，又合情合理，無懈可擊。
“對了，唐行之，朕要是沒有記錯，你和你爹修鹽鐵塘的時候，就是這個思路吧？”
“陛下果然神目如電，一語道破天機。小臣和家父就是以運河日後的收益作為抵押，換取大戶貸款，用大戶的貸款供養受災百姓，利用他們將運河開通。運河開通之後，商賈雲集，周圍的土地升值，店鋪上漲，商人又能賺上一筆。”
嘉靖沉著臉，說道：“唐行之，你不會報喜不報憂吧，朕怎麽聽著誰都得了好處，就沒人吃虧嗎？”
“陛下，您忘了小臣的實驗嗎？”
嘉靖豁然開朗，頓時大笑道：“果然如此，朝廷要修外城，百姓要恢複家園，要擁有房產，商人要賺錢，這時候隻要把銀子借來，流動一圈，所有人都能滿足願望，朝廷還不用耗費一分一文。妙哉，真是妙哉！”
嘉靖欣慰地拍著唐毅的肩頭，“行之，朕上次還在猶豫，你是不是夠天子門生，這次看來，你足堪大任啊！”
話音還沒落，唐毅撲通跪在地上，“學生拜見恩師。”
不容嘉靖解釋，唐毅磕完了頭，從懷裏掏出一錠銀子，高高舉過頭頂，可憐兮兮說道：“學生來的匆忙，隻有這點束脩，還請師父收下，日後弟子再彌補。
嘉靖不過是隨口誇讚，哪知道唐毅順杆爬，真的拜老師了。還按照民間禮節，送上了束脩，弄得嘉靖哭笑不得。
“好，朕，額不，是為師收下了，不過你小子可要記得，外城的事情辦不好，為師絕不會手下留情！”(未完待續。)