談判雙方各自心態不同：梁曉秀認為從去年10月到今年7月，別墅在10個月中沒賣出去，最重要的原因是價格奇高。所以她必須調整思路，把價格壓下來。她的心理價位是450萬歐元。女主人艾麗絲則認為，經過10個月，別墅價格要上調，應該調到550萬歐元。
女主人艾麗絲在談判前，先介紹戛納的自然環境和城市風貌。她說戛納麵對地中海，背靠青山，是一個充滿浪漫情調、風景如畫的城市；戛納是人類居住的最佳之地：城市雖然不大，但具備城市的一切最佳功能。
梁曉秀附和著說，她看到了艾麗絲說的戛納風景如畫的景色；她喜歡戛納這座城市。
女主人又說，戛納城內白色的樓房、翠綠的棕櫚樹與藍色的大海融為一體，構成了一道絢麗無比的海濱城市風景線。每一個來這裏的遊客對此都讚不絕口。在曆史上歐洲的王公貴族以在戛納建造豪華海濱別墅為榮，他們在戛納揮霍金錢，消磨時光；時至今日歐洲的富豪如果在戛納沒有別墅就無法在社交圈中抬起頭來。她那樣說，是有用意的：她想讓梁曉秀明白並不是什麽人都有資格購買她的別墅。
梁曉秀便問道：“夫人，照你這麽說，在戛納也沒有別墅，在法國社交圈內就抬不起頭來？”
“對，就是那樣。這在法國上流社會，已經形成了共識。你大概還不知道這種情況吧？”
梁曉秀反問道：“那麽，你把別墅賣了，你不想在法國社交界抬頭了？”
女主人解釋說：“說來話長，簡單說，我要移居美國，所以不需要這個別墅了，我就想把別墅買了。不過我賣別墅還有一些附加條件。”
“原來是這樣啊。”
女主人問梁曉秀，她是否看到了阿爾卑斯山脈上的皚皚白雪。
梁曉秀說：“我看到了阿爾卑斯山脈上的皚皚白雪，的確很美，很壯觀。我喜歡在炎炎的夏日看到上峰上的皚皚白雪，我還專門畫了一幅阿爾卑斯山脈上的皚皚白雪的油畫呢。”
女主人說：“藍色海岸氣候宜人，一年陽光普照的日子超過300天，是一個沒有淡旺季之分的旅遊勝地。在這樣一個地方長期居住有益於身心健康。我在戛納居住了20年，對此深有體會。在法國，甚至在全歐洲，你再也找不到一個像戛納這樣好的地方了。”
宋福祿聽了她們的對話，感覺她們不像是在談判，倒像是在談論、評價戛納的風景，他給梁曉秀使了一個眼神，那意思是說：你們別耽誤時間了，你們趕緊進入正題吧！梁曉秀用眼神迴應道：你懂什麽？這是談判前的摸底程序。
梁曉秀猜測女主人不是一般女人，她一上來就談戛納，而不談賣別墅的事，她肯定有用意。
女主人說，因為戛納得天獨厚的地理位置，使得戛納的別墅占據種種優勢，價格自然高企不下，每年都上漲。她開始進入正題。
梁曉秀說，價格再高，也有一個底線，不可能不著邊際地高。她承認戛納的地理位置優越，否則她也不會花那麽多錢購買戛納的別墅。
宋福祿忍不住插話說：“夫人，你出的這個價錢在裏爾可以買到10棟別墅。”
宋福祿的插話勾起了女主人的話題，她說裏爾和戛納不在一個檔次，裏爾不過是一個法國北方的工業城市而已；而戛納則是一個天堂般的城市，在法國甚至在整個歐洲，沒有一座城市能與戛納相媲美。
她自言自語道：與戛納相比，裏爾算什麽呢？什麽都不算！戛納的房價為什麽貴？那是有各種重要原因的。戛納的房產供應彈性小，需求卻彈性大；戛納的地產沒有替代品——這些特性是支撐戛納房價總體上繼續走高的原因。
她開始給梁曉秀和宋福祿上地產課：
房產和土地不能分家，二者合二為一。你們應該知道土地不可移動，房地產因而也具有不可移動性的道理。房產與絕大多數產品不同，它有自己的獨特性：由於土地、房屋不可移動，區域的供應狀況根本不可能象普通商品那樣相互調劑餘缺，價格隻能獨立形成。換句話說，裏爾的別墅再好，也不能與戛納的別墅相提並論。在全法國範圍內，包括巴黎在內，每套房產的定價都不一樣。為什麽呢？我們稱其為“單件性和獨特性”。戛納房產就具備那種單件性和獨特性的諸要素；所以它的價格高，有別於其它地方的房產的價格。
宋福祿反駁說，房產說到底就是房子，不是什麽特殊的商品。他認為，房屋隻是供人居住的地方，建造起來很容易。
艾麗絲不理會宋福祿的說法，繼續高談闊論：
她說，一個地方的房價是資源緊缺程度的反映，取決於建設用地富裕程度。在戛納最佳之地，已經沒有建造別墅的土地了，因此她的別墅屬於稀有資產，其價格隻升不降。她的別墅注定是戛納房地產市場中的一朵奇葩。在聚焦戛納房地產市場之前，有必要梳理一下對房價的其他零星認識。房價當然是供求關係的反映，但需求的背後又是什麽？是這個城市的獨特環境和功能。換句話說，房價其實是城市的自然環境和競爭力的綜合反映。一般說來，房價高的城市，環境優越，具有不可替代性；此外當然還有功能、競爭優勢和吸引力。像戛納這樣的城市具有眾星捧月般的絕佳地理位置，而這樣的地理位置是不可能複製的。戛納到底有多大的吸引力，看看在戛納別墅居住的那些人員的構成，就能窺見一般。戛納是法國當然也是歐洲最佳旅遊勝地，最佳居住地；在戛納別墅居住著全法國乃至全歐洲最富有的人家。
梁曉秀凝視著女主人艾麗絲，心想：那麽你就是法國最富有的人？我買你的別墅，我也是法國最富有的人？
宋福祿認為，女主人跑題了，她說那些話都是沒用的東西；他們是來別墅的，不是來聽她說教的。
女主人的話還沒說完，她不肯就此打住，繼續說，從經濟學上來講，高房價其實是獲得最佳資源時不得不支付的成本；她的別墅標出高價，是由於戛納獨特的自然環境和城市功能決定的，也是房產實際價值的真實體現。
宋福祿問道，照她的說法，戛納的房產價格是否還會繼續上漲？
“肯定會繼續上漲，其實這也是很自然的事。全法國乃至全世界隻有一個戛納；而在戛納一千多棟別墅中，我的別墅是最好的別墅。所以我說我的別墅是戛納城中的一朵奇葩；房價無論多高都不奇怪，因為那是由真實的、巨大的需求推升的。”
“照你這麽說，你就可以開出天價來？”宋福祿不屑一顧地問道。
女主人不緊不慢地說：“有什麽樣的市場，就有什麽樣的消費群體。你們覺得別墅價格高，但並不等於別人也會認為價格高。我請你們注意以下事實：第一，法國是世界上高度發達的國家，在這個國家中有一小部分人非常有錢，他們對居住環境和條件有苛刻的要求，而並不在乎價格的高低；第二，放眼全歐洲，有錢人不在少數，他們都想尋找最佳居住在之地；第三，戛納才能為那些有錢人提供他們心目中最理想的居住之地。這樣的基本事實決定了我的別墅的市場行情：有價有市。”
梁曉秀這時才插話說：“既然如此，我想問你，夫人，在過去的10個月中，為什麽沒有人買你的別墅呢？”
“小姐，你這個問題問到了點子上，我正想和你說這個問題。我說過我賣別墅是有先決條件的。這些條件說起來，還有點複雜，你聽我慢慢道來。”
宋福祿暗暗想：得，這迴女主人又該長篇大論議論她的別墅了。
梁曉秀則想：我倒要聽聽你還有什麽高見。
女主人艾麗絲在談判前，先介紹戛納的自然環境和城市風貌。她說戛納麵對地中海，背靠青山，是一個充滿浪漫情調、風景如畫的城市；戛納是人類居住的最佳之地：城市雖然不大，但具備城市的一切最佳功能。
梁曉秀附和著說，她看到了艾麗絲說的戛納風景如畫的景色；她喜歡戛納這座城市。
女主人又說，戛納城內白色的樓房、翠綠的棕櫚樹與藍色的大海融為一體，構成了一道絢麗無比的海濱城市風景線。每一個來這裏的遊客對此都讚不絕口。在曆史上歐洲的王公貴族以在戛納建造豪華海濱別墅為榮，他們在戛納揮霍金錢，消磨時光；時至今日歐洲的富豪如果在戛納沒有別墅就無法在社交圈中抬起頭來。她那樣說，是有用意的：她想讓梁曉秀明白並不是什麽人都有資格購買她的別墅。
梁曉秀便問道：“夫人，照你這麽說，在戛納也沒有別墅，在法國社交圈內就抬不起頭來？”
“對，就是那樣。這在法國上流社會，已經形成了共識。你大概還不知道這種情況吧？”
梁曉秀反問道：“那麽，你把別墅賣了，你不想在法國社交界抬頭了？”
女主人解釋說：“說來話長，簡單說，我要移居美國，所以不需要這個別墅了，我就想把別墅買了。不過我賣別墅還有一些附加條件。”
“原來是這樣啊。”
女主人問梁曉秀，她是否看到了阿爾卑斯山脈上的皚皚白雪。
梁曉秀說：“我看到了阿爾卑斯山脈上的皚皚白雪，的確很美，很壯觀。我喜歡在炎炎的夏日看到上峰上的皚皚白雪，我還專門畫了一幅阿爾卑斯山脈上的皚皚白雪的油畫呢。”
女主人說：“藍色海岸氣候宜人，一年陽光普照的日子超過300天，是一個沒有淡旺季之分的旅遊勝地。在這樣一個地方長期居住有益於身心健康。我在戛納居住了20年，對此深有體會。在法國，甚至在全歐洲，你再也找不到一個像戛納這樣好的地方了。”
宋福祿聽了她們的對話，感覺她們不像是在談判，倒像是在談論、評價戛納的風景，他給梁曉秀使了一個眼神，那意思是說：你們別耽誤時間了，你們趕緊進入正題吧！梁曉秀用眼神迴應道：你懂什麽？這是談判前的摸底程序。
梁曉秀猜測女主人不是一般女人，她一上來就談戛納，而不談賣別墅的事，她肯定有用意。
女主人說，因為戛納得天獨厚的地理位置，使得戛納的別墅占據種種優勢，價格自然高企不下，每年都上漲。她開始進入正題。
梁曉秀說，價格再高，也有一個底線，不可能不著邊際地高。她承認戛納的地理位置優越，否則她也不會花那麽多錢購買戛納的別墅。
宋福祿忍不住插話說：“夫人，你出的這個價錢在裏爾可以買到10棟別墅。”
宋福祿的插話勾起了女主人的話題，她說裏爾和戛納不在一個檔次，裏爾不過是一個法國北方的工業城市而已；而戛納則是一個天堂般的城市，在法國甚至在整個歐洲，沒有一座城市能與戛納相媲美。
她自言自語道：與戛納相比，裏爾算什麽呢？什麽都不算！戛納的房價為什麽貴？那是有各種重要原因的。戛納的房產供應彈性小，需求卻彈性大；戛納的地產沒有替代品——這些特性是支撐戛納房價總體上繼續走高的原因。
她開始給梁曉秀和宋福祿上地產課：
房產和土地不能分家，二者合二為一。你們應該知道土地不可移動，房地產因而也具有不可移動性的道理。房產與絕大多數產品不同，它有自己的獨特性：由於土地、房屋不可移動，區域的供應狀況根本不可能象普通商品那樣相互調劑餘缺，價格隻能獨立形成。換句話說，裏爾的別墅再好，也不能與戛納的別墅相提並論。在全法國範圍內，包括巴黎在內，每套房產的定價都不一樣。為什麽呢？我們稱其為“單件性和獨特性”。戛納房產就具備那種單件性和獨特性的諸要素；所以它的價格高，有別於其它地方的房產的價格。
宋福祿反駁說，房產說到底就是房子，不是什麽特殊的商品。他認為，房屋隻是供人居住的地方，建造起來很容易。
艾麗絲不理會宋福祿的說法，繼續高談闊論：
她說，一個地方的房價是資源緊缺程度的反映，取決於建設用地富裕程度。在戛納最佳之地，已經沒有建造別墅的土地了，因此她的別墅屬於稀有資產，其價格隻升不降。她的別墅注定是戛納房地產市場中的一朵奇葩。在聚焦戛納房地產市場之前，有必要梳理一下對房價的其他零星認識。房價當然是供求關係的反映，但需求的背後又是什麽？是這個城市的獨特環境和功能。換句話說，房價其實是城市的自然環境和競爭力的綜合反映。一般說來，房價高的城市，環境優越，具有不可替代性；此外當然還有功能、競爭優勢和吸引力。像戛納這樣的城市具有眾星捧月般的絕佳地理位置，而這樣的地理位置是不可能複製的。戛納到底有多大的吸引力，看看在戛納別墅居住的那些人員的構成，就能窺見一般。戛納是法國當然也是歐洲最佳旅遊勝地，最佳居住地；在戛納別墅居住著全法國乃至全歐洲最富有的人家。
梁曉秀凝視著女主人艾麗絲，心想：那麽你就是法國最富有的人？我買你的別墅，我也是法國最富有的人？
宋福祿認為，女主人跑題了，她說那些話都是沒用的東西；他們是來別墅的，不是來聽她說教的。
女主人的話還沒說完，她不肯就此打住，繼續說，從經濟學上來講，高房價其實是獲得最佳資源時不得不支付的成本；她的別墅標出高價，是由於戛納獨特的自然環境和城市功能決定的，也是房產實際價值的真實體現。
宋福祿問道，照她的說法，戛納的房產價格是否還會繼續上漲？
“肯定會繼續上漲，其實這也是很自然的事。全法國乃至全世界隻有一個戛納；而在戛納一千多棟別墅中，我的別墅是最好的別墅。所以我說我的別墅是戛納城中的一朵奇葩；房價無論多高都不奇怪，因為那是由真實的、巨大的需求推升的。”
“照你這麽說，你就可以開出天價來？”宋福祿不屑一顧地問道。
女主人不緊不慢地說：“有什麽樣的市場，就有什麽樣的消費群體。你們覺得別墅價格高，但並不等於別人也會認為價格高。我請你們注意以下事實：第一，法國是世界上高度發達的國家，在這個國家中有一小部分人非常有錢，他們對居住環境和條件有苛刻的要求，而並不在乎價格的高低；第二，放眼全歐洲，有錢人不在少數，他們都想尋找最佳居住在之地；第三，戛納才能為那些有錢人提供他們心目中最理想的居住之地。這樣的基本事實決定了我的別墅的市場行情：有價有市。”
梁曉秀這時才插話說：“既然如此，我想問你，夫人，在過去的10個月中，為什麽沒有人買你的別墅呢？”
“小姐，你這個問題問到了點子上，我正想和你說這個問題。我說過我賣別墅是有先決條件的。這些條件說起來，還有點複雜，你聽我慢慢道來。”
宋福祿暗暗想：得，這迴女主人又該長篇大論議論她的別墅了。
梁曉秀則想：我倒要聽聽你還有什麽高見。