關於日本覬覦大明，萬曆早兩年就知道了，當時他是非常的氣憤，但氣憤得原因不是說自己對這日本這麽好，他竟然來打我，是忘恩負義。
萬曆壓根就不關心日本，何談好與不好。
他隻是覺得自己被羞辱了，你特麽彈丸小國，竟在我天朝上國麵前囂張。
但是隨著天津港從日本那裏賺來許多白銀，他的想法就發生了改變，覺得日本挺可愛的，他要打我，也隻是淘氣，一點也憤怒。
日本在他心中，已經變成了一個斂財的合作對象。
肥宅的思路，真的唯有郭淡能夠領會。
說得難聽一點，二人就是一丘之貉。
說得好聽一點，二人就是心心相惜。
萬曆早就盼著日本去打朝鮮，聽到這個消息，他是非常興奮，哥，你可算是來了，肥弟能否大賺一筆，全看您的這一波操作。
他是毫不猶豫派遣八百裏加急傳信衛輝府收購大峽穀股份。
肥宅還是有這方麵得天賦，他漸漸意識到信息重要性，他給予錦衣衛更多的八百裏加急，這錢還都是他自己出的，這消息隻要早到一天，可能就是上萬兩的收入，區區八百裏加急算個屁。
恰好這時候，商人們開始大舉進攻南直隸，不少商人拋售股份套現。
肥宅在不到五日之間就掃光市麵上所有大峽穀的股份，一共花了整整三十萬兩，這些錢那可都是他的私房錢，是這些年炒股賺來得。
至於朝鮮......！
萬曆並未理會。
人家朝鮮方麵也沒有派人來求助，這封密保隻是錦衣衛打探來的，由於事先就知道日本要打朝鮮，故此之前遣派不少錦衣衛前往朝鮮當間諜。
朝鮮對日本還是有些優越感的，因為他們更加靠近天朝上國，日本許多時候都是通過朝鮮來學習中華文化，他心裏是看不起日本的，另外，朝鮮對於大明也是有防備之心，這請神容易送神難。
日本一封書信，還不至於嚇得朝鮮立刻求助大明，更加不可能答應日本，傻子也知道該怎麽選。
.....
秦淮河上，蘆葦隨風搖擺，一艘小船在蘆葦間若隱若現......！
船上坐在一老一少，正是王錫爵與郭淡。
“你小子最近可真是風光無限啊！”王錫爵酸溜溜地說道。
郭淡嗬嗬道：“這都是大人您的照顧。”
單獨麵對王錫爵的時候，郭淡可不敢那麽囂張。
他今非昔比，但內閣也是今非昔比，要是內閣帶頭整他，他也會非常頭疼的。
因為萬曆不希望他們任何一家獨大，萬曆也不會為了他廢除內閣，關於這一點，大家心裏都有數的。
王錫爵哼道：“那誰來照顧老夫啊！”
“一直以來，大人與我可都是相互扶持。”郭淡笑嗬嗬道。
“是嗎？”
王錫爵依然鐵青著臉。
大家說好的勢均力敵，可你這一諾幣搞得我們是灰頭土臉，這行政權力又不能用，經濟層麵，我們看都看不懂，這讓我們怎麽玩。
演變至今，都快成你一家獨秀了！
你特麽怎麽不改名郭獨秀。
王錫爵當然是非常不爽，我要壓製不住你，那我怎麽去服眾啊。
你若打破這個僵局，那我們也隻能無所不用其極。
“大人勿急，我都已經幫您準備好怎麽對付我。”
郭淡立刻拿出一份資料遞給王錫爵。
王錫爵接過一看，詫異道：“商業規劃書？”
“不錯！”
郭淡點點頭，道：“如今已有商人打算在南京城內外建設作坊，同時又有不少佃農離開田園，來到城鎮務工，目前才剛開始，還看不出什麽來，但是用不了多久，這居住房屋肯定是不夠的，那麽下一步，房屋將會變得至關重要，而這一點將是官府切入的最好時機。”
王錫爵哦了一聲：“此話怎講？”
郭淡道：“如果官府不管的話，以商人唯利是圖的德行，肯定就是隨便搭建棚子應付了事，絕不會願意多花一分錢的。”
王錫爵眼中一亮，不禁又瞧了眼郭淡一眼，心道，這小子真是厲害，但凡與商業有關的，他就是能夠比別人看得更遠。道：“你的意思是，由官府來規劃？”
說到這裏，他搖搖頭道：“這也不對，就算官府規劃，他們也會搭棚子的.......還是說官府向商人征稅，來給百姓蓋房子？”
郭淡笑嗬嗬道：“向商人征稅，給百姓蓋房子，這個理由，大人覺得適合嗎？”
“有何不可？”王錫爵反問道。
他認為這個理由太正當。
犧牲小我，完成大我。
向商人征一點點稅，給窮人蓋房子，這太正義了。
郭淡反問道：“為何朝廷不出錢給百姓蓋房子？所謂取之於民，用之於民，官員為什麽不出錢給百姓蓋房子，要不這樣，也不勞煩朝廷，官員出多少，我們商人就出多少。”
這迴輪到王錫爵尷尬了。
他倒也想，但問題是，朝廷的錢，官員的錢，他想要動，是很難的，可遠比向商人征稅要難得多。
王錫爵問道：“那你說該怎麽做？”
郭淡笑道：“其實想要各方滿意，這也並不是很難的事，隻要將其中利益算清楚，就能夠解決這個問題，為百姓免費修建房屋，這聽著是有些不可思議，但其實也並不難，隻要官府控製著規劃權，那就可以做到。”
王錫爵忙問道：“此話怎講？”
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郭淡拿上筆紙，在紙上畫了個圈，“比如說朝廷圈了一塊地，給商人們建造作坊，這邊上再建造許多許多坊，供百姓居住，百姓住在這裏，沒有田地，可以說什麽都沒有，那麽一切就都需要購買。
這就需要市集，這百姓越多，市集就會越紅火，就會有更多的商人來此做買賣，這賣房子就不如賣市集，那些百姓一窮二白的來到城裏，他們哪來的錢建造房屋，也不可能買得起。
但是商人買得起，故此官府隻需要去找一個或者幾個建築商，告訴他官府將規劃多少戶居住在這裏，讓他根據官府的要求，建造居民區，供百姓居住，然後承諾將市集租借給他們多少年，保證他有錢賺，那他們是絕對願意的。”
王錫爵情不自禁道：“這一招還真是高啊！”
“還不止！”
郭淡笑道：“官府為百姓爭取了房屋，方便是那些開作坊的商人，朝廷不建，他們也得搭棚子，搭棚子也得要錢，他們自然也得為此支付部分錢，官府還能夠從中賺一筆錢，大家各取所需。”
“妙哉！妙哉！”
王錫爵撫須讚得幾聲，又問道：“這土地又該如何算？是賣，還是租？”
“一諾租。”
“一諾租？”
“不錯，花一諾幣就能夠租借土地建造作坊。”
一諾就是三錢，三錢就租土地建作坊，你是在扯淡吧？王錫爵沒好氣道：“你這是為商人謀利啊。”
郭淡搖搖頭道：“當然不是，這免費為百姓建造房屋得原因，在於作坊，作坊能夠為百姓提供生計，百姓賺得錢就要去市集消費，市集就變得值錢，這錢就能夠幫助百姓建造房屋，這幾種因素，是缺一不可。
如果官府賣地、租地，那我敢保證，這地隻會越來越貴，到時就會一拍兩散，但是一諾租的話，減少商人的成本，那這片土地就能夠為官府提供源源不斷得稅收。
官府財政還是要從稅收方麵著手，若親自下場做買賣的話，如果不借權力進行壟斷，那必死無疑，原因很簡單，商人是為自己掙錢，官員為國家掙錢，自然是商人更拚，官府肯定做不過，可官府有能力壟斷天下土地嗎？
答案是沒有！既然沒有，就不要做這買賣，免得會被商人反噬。一諾租，就能夠將規劃權牢牢控製在手裏，賦予土地的屬性，保證這塊地就隻能建造作坊，而不是建造酒樓，商人都沒花錢，他當然也不會計較這一點，隻要這地越繁榮，官府就賺得越多。”
“言之有理啊！”
王錫爵若有所思地點點頭。
聽君一席話勝讀十年書啊！
他也漸漸明白，為什麽宋朝榷商製搞得那麽成功，明朝卻那麽失敗，原因就是明朝沒有壟斷，宋朝是完全壟斷，官府隻要不壟斷，雙方自由競爭，那是決計幹不過商人的。
因為雙方管理者出發點就不一樣。
明朝半壟不壟的情況，搞得自己也是半死不活。
當初鹽利方麵，郭淡給官府的建議，就是直接壟斷製鹽權，取代鹽引。
另外，他也漸漸明白，這官府就不應該再將精力投放在買賣上去跟郭淡較勁，那是不能爭得過郭淡的，隻能在管理和規劃上麵努力，爭取到民心，以此來謀求與商人的平衡。
郭淡又道：“當然，這其中還可以操作操作，官府為百姓做主，為百姓爭奪房屋居住，是能夠收獲民心，換得百姓對於官府的支持，關於這點，我資料上麵就沒有寫，畢竟大人您是行家，我隻是一個門外漢。”
王錫爵不好意思地笑了笑，道：“也真是難為你了，一方麵得為商人爭取利益，但另一方麵，還得為官府想辦法來對付商人。”
郭淡憨厚地笑道：“哪裏，哪裏，這都是我應該做的，大人您隻管吩咐，無須言謝，畢竟我既是商人，又是大明財政顧問。”
這確實是他該做的。
他花這麽多精力搞出這麽一份規劃書來，當然是有私心得，就是因為他知道，一旦城鎮化，就一定會出現房地產行業，這他當然不願意看見到，他的錢都投在生產上麵，他現在一塊土地都沒有，住宅也是少得可憐。
誰要搞房地產，誰就是他的敵人，他追求的是生產，是市場，故此這份規劃書，目的就是搭建市場，市場就是用來交易的，這就會促進生產，他自然會賺得盆滿缽滿。
那衛輝府如今已經完全城市化，人口是越來越多，但是房地產一直都有沒見影，就是因為郭淡嚴格限製土地屬性，且其中大量的房屋都是免費居住的，百姓隻要找到生計，就會有住的地方，幹了若幹年，就能夠擁有自己單獨的房屋，但是房屋隻有居住權，沒有買賣權。
因為房屋全都是商人和郭淡出的錢。
至於城內的店鋪、房屋交易，那也不能算是房地產，那隻是商人之間的商品買賣而已，價格完全取決於實際價格。
商人們對此是一點意見都沒有，因為建造成本低，土地都是免費的，人工其實也是免費的，也都是工人自己去建，大家相互幫忙，商人就隻負責買一些材料，一家幾口人住在這裏，為我幹活，又消費我的產品，很快就能夠迴本。
衛輝府的教育還不用花錢，也都是郭淡在負擔，但他隻負責基本教育，順便養活那些寺廟、道觀，深造得話，那就得去開封府，就得花錢，但隻要考上，也隻需要負責書本和食宿費用。
這兩樣都不用花什麽錢，這錢肯定就都花在市集裏麵。
衛輝府的市場是空前繁榮，體育娛樂方麵也非常繁榮。
任何地方都比不上。
當然，你要想擁有這一切，就必須努力的幹活，努力的掙錢，對於懶人那也是非常殘酷得，真是什麽都沒有，就連房屋都會被收迴的。
南直隸當然不可能達到衛輝府的水平，畢竟生產都集中在衛輝府，尤其高端技術生產，相對國內市場，衛輝府的地理優勢也不差，最主要的還是郭淡，隻要郭淡一日不承包南直隸，生產就不可能搬過來。
就沒有商人願意相信官府。
但是房屋方麵，態度絕對是一樣的，誰要搞房地產，郭淡就要搞死誰，如果王錫爵今天不答應的話，他就會聯合商人搞。
讓官府毛都撈不到一根。
他不是什麽聖母，關鍵還是利益，房地產對他是一點好處都沒有，傷害巨大，且不說這影響到百姓消費能力，關鍵富人得錢若都投到房地產裏麵，那他的股份賣給誰？
最終還是屁股決定腦袋。
萬曆壓根就不關心日本，何談好與不好。
他隻是覺得自己被羞辱了，你特麽彈丸小國，竟在我天朝上國麵前囂張。
但是隨著天津港從日本那裏賺來許多白銀，他的想法就發生了改變，覺得日本挺可愛的，他要打我，也隻是淘氣，一點也憤怒。
日本在他心中，已經變成了一個斂財的合作對象。
肥宅的思路，真的唯有郭淡能夠領會。
說得難聽一點，二人就是一丘之貉。
說得好聽一點，二人就是心心相惜。
萬曆早就盼著日本去打朝鮮，聽到這個消息，他是非常興奮，哥，你可算是來了，肥弟能否大賺一筆，全看您的這一波操作。
他是毫不猶豫派遣八百裏加急傳信衛輝府收購大峽穀股份。
肥宅還是有這方麵得天賦，他漸漸意識到信息重要性，他給予錦衣衛更多的八百裏加急，這錢還都是他自己出的，這消息隻要早到一天，可能就是上萬兩的收入，區區八百裏加急算個屁。
恰好這時候，商人們開始大舉進攻南直隸，不少商人拋售股份套現。
肥宅在不到五日之間就掃光市麵上所有大峽穀的股份，一共花了整整三十萬兩，這些錢那可都是他的私房錢，是這些年炒股賺來得。
至於朝鮮......！
萬曆並未理會。
人家朝鮮方麵也沒有派人來求助，這封密保隻是錦衣衛打探來的，由於事先就知道日本要打朝鮮，故此之前遣派不少錦衣衛前往朝鮮當間諜。
朝鮮對日本還是有些優越感的，因為他們更加靠近天朝上國，日本許多時候都是通過朝鮮來學習中華文化，他心裏是看不起日本的，另外，朝鮮對於大明也是有防備之心，這請神容易送神難。
日本一封書信，還不至於嚇得朝鮮立刻求助大明，更加不可能答應日本，傻子也知道該怎麽選。
.....
秦淮河上，蘆葦隨風搖擺，一艘小船在蘆葦間若隱若現......！
船上坐在一老一少，正是王錫爵與郭淡。
“你小子最近可真是風光無限啊！”王錫爵酸溜溜地說道。
郭淡嗬嗬道：“這都是大人您的照顧。”
單獨麵對王錫爵的時候，郭淡可不敢那麽囂張。
他今非昔比，但內閣也是今非昔比，要是內閣帶頭整他，他也會非常頭疼的。
因為萬曆不希望他們任何一家獨大，萬曆也不會為了他廢除內閣，關於這一點，大家心裏都有數的。
王錫爵哼道：“那誰來照顧老夫啊！”
“一直以來，大人與我可都是相互扶持。”郭淡笑嗬嗬道。
“是嗎？”
王錫爵依然鐵青著臉。
大家說好的勢均力敵，可你這一諾幣搞得我們是灰頭土臉，這行政權力又不能用，經濟層麵，我們看都看不懂，這讓我們怎麽玩。
演變至今，都快成你一家獨秀了！
你特麽怎麽不改名郭獨秀。
王錫爵當然是非常不爽，我要壓製不住你，那我怎麽去服眾啊。
你若打破這個僵局，那我們也隻能無所不用其極。
“大人勿急，我都已經幫您準備好怎麽對付我。”
郭淡立刻拿出一份資料遞給王錫爵。
王錫爵接過一看，詫異道：“商業規劃書？”
“不錯！”
郭淡點點頭，道：“如今已有商人打算在南京城內外建設作坊，同時又有不少佃農離開田園，來到城鎮務工，目前才剛開始，還看不出什麽來，但是用不了多久，這居住房屋肯定是不夠的，那麽下一步，房屋將會變得至關重要，而這一點將是官府切入的最好時機。”
王錫爵哦了一聲：“此話怎講？”
郭淡道：“如果官府不管的話，以商人唯利是圖的德行，肯定就是隨便搭建棚子應付了事，絕不會願意多花一分錢的。”
王錫爵眼中一亮，不禁又瞧了眼郭淡一眼，心道，這小子真是厲害，但凡與商業有關的，他就是能夠比別人看得更遠。道：“你的意思是，由官府來規劃？”
說到這裏，他搖搖頭道：“這也不對，就算官府規劃，他們也會搭棚子的.......還是說官府向商人征稅，來給百姓蓋房子？”
郭淡笑嗬嗬道：“向商人征稅，給百姓蓋房子，這個理由，大人覺得適合嗎？”
“有何不可？”王錫爵反問道。
他認為這個理由太正當。
犧牲小我，完成大我。
向商人征一點點稅，給窮人蓋房子，這太正義了。
郭淡反問道：“為何朝廷不出錢給百姓蓋房子？所謂取之於民，用之於民，官員為什麽不出錢給百姓蓋房子，要不這樣，也不勞煩朝廷，官員出多少，我們商人就出多少。”
這迴輪到王錫爵尷尬了。
他倒也想，但問題是，朝廷的錢，官員的錢，他想要動，是很難的，可遠比向商人征稅要難得多。
王錫爵問道：“那你說該怎麽做？”
郭淡笑道：“其實想要各方滿意，這也並不是很難的事，隻要將其中利益算清楚，就能夠解決這個問題，為百姓免費修建房屋，這聽著是有些不可思議，但其實也並不難，隻要官府控製著規劃權，那就可以做到。”
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郭淡拿上筆紙，在紙上畫了個圈，“比如說朝廷圈了一塊地，給商人們建造作坊，這邊上再建造許多許多坊，供百姓居住，百姓住在這裏，沒有田地，可以說什麽都沒有，那麽一切就都需要購買。
這就需要市集，這百姓越多，市集就會越紅火，就會有更多的商人來此做買賣，這賣房子就不如賣市集，那些百姓一窮二白的來到城裏，他們哪來的錢建造房屋，也不可能買得起。
但是商人買得起，故此官府隻需要去找一個或者幾個建築商，告訴他官府將規劃多少戶居住在這裏，讓他根據官府的要求，建造居民區，供百姓居住，然後承諾將市集租借給他們多少年，保證他有錢賺，那他們是絕對願意的。”
王錫爵情不自禁道：“這一招還真是高啊！”
“還不止！”
郭淡笑道：“官府為百姓爭取了房屋，方便是那些開作坊的商人，朝廷不建，他們也得搭棚子，搭棚子也得要錢，他們自然也得為此支付部分錢，官府還能夠從中賺一筆錢，大家各取所需。”
“妙哉！妙哉！”
王錫爵撫須讚得幾聲，又問道：“這土地又該如何算？是賣，還是租？”
“一諾租。”
“一諾租？”
“不錯，花一諾幣就能夠租借土地建造作坊。”
一諾就是三錢，三錢就租土地建作坊，你是在扯淡吧？王錫爵沒好氣道：“你這是為商人謀利啊。”
郭淡搖搖頭道：“當然不是，這免費為百姓建造房屋得原因，在於作坊，作坊能夠為百姓提供生計，百姓賺得錢就要去市集消費，市集就變得值錢，這錢就能夠幫助百姓建造房屋，這幾種因素，是缺一不可。
如果官府賣地、租地，那我敢保證，這地隻會越來越貴，到時就會一拍兩散，但是一諾租的話，減少商人的成本，那這片土地就能夠為官府提供源源不斷得稅收。
官府財政還是要從稅收方麵著手，若親自下場做買賣的話，如果不借權力進行壟斷，那必死無疑，原因很簡單，商人是為自己掙錢，官員為國家掙錢，自然是商人更拚，官府肯定做不過，可官府有能力壟斷天下土地嗎？
答案是沒有！既然沒有，就不要做這買賣，免得會被商人反噬。一諾租，就能夠將規劃權牢牢控製在手裏，賦予土地的屬性，保證這塊地就隻能建造作坊，而不是建造酒樓，商人都沒花錢，他當然也不會計較這一點，隻要這地越繁榮，官府就賺得越多。”
“言之有理啊！”
王錫爵若有所思地點點頭。
聽君一席話勝讀十年書啊！
他也漸漸明白，為什麽宋朝榷商製搞得那麽成功，明朝卻那麽失敗，原因就是明朝沒有壟斷，宋朝是完全壟斷，官府隻要不壟斷，雙方自由競爭，那是決計幹不過商人的。
因為雙方管理者出發點就不一樣。
明朝半壟不壟的情況，搞得自己也是半死不活。
當初鹽利方麵，郭淡給官府的建議，就是直接壟斷製鹽權，取代鹽引。
另外，他也漸漸明白，這官府就不應該再將精力投放在買賣上去跟郭淡較勁，那是不能爭得過郭淡的，隻能在管理和規劃上麵努力，爭取到民心，以此來謀求與商人的平衡。
郭淡又道：“當然，這其中還可以操作操作，官府為百姓做主，為百姓爭奪房屋居住，是能夠收獲民心，換得百姓對於官府的支持，關於這點，我資料上麵就沒有寫，畢竟大人您是行家，我隻是一個門外漢。”
王錫爵不好意思地笑了笑，道：“也真是難為你了，一方麵得為商人爭取利益，但另一方麵，還得為官府想辦法來對付商人。”
郭淡憨厚地笑道：“哪裏，哪裏，這都是我應該做的，大人您隻管吩咐，無須言謝，畢竟我既是商人，又是大明財政顧問。”
這確實是他該做的。
他花這麽多精力搞出這麽一份規劃書來，當然是有私心得，就是因為他知道，一旦城鎮化，就一定會出現房地產行業，這他當然不願意看見到，他的錢都投在生產上麵，他現在一塊土地都沒有，住宅也是少得可憐。
誰要搞房地產，誰就是他的敵人，他追求的是生產，是市場，故此這份規劃書，目的就是搭建市場，市場就是用來交易的，這就會促進生產，他自然會賺得盆滿缽滿。
那衛輝府如今已經完全城市化，人口是越來越多，但是房地產一直都有沒見影，就是因為郭淡嚴格限製土地屬性，且其中大量的房屋都是免費居住的，百姓隻要找到生計，就會有住的地方，幹了若幹年，就能夠擁有自己單獨的房屋，但是房屋隻有居住權，沒有買賣權。
因為房屋全都是商人和郭淡出的錢。
至於城內的店鋪、房屋交易，那也不能算是房地產，那隻是商人之間的商品買賣而已，價格完全取決於實際價格。
商人們對此是一點意見都沒有，因為建造成本低，土地都是免費的，人工其實也是免費的，也都是工人自己去建，大家相互幫忙，商人就隻負責買一些材料，一家幾口人住在這裏，為我幹活，又消費我的產品，很快就能夠迴本。
衛輝府的教育還不用花錢，也都是郭淡在負擔，但他隻負責基本教育，順便養活那些寺廟、道觀，深造得話，那就得去開封府，就得花錢，但隻要考上，也隻需要負責書本和食宿費用。
這兩樣都不用花什麽錢，這錢肯定就都花在市集裏麵。
衛輝府的市場是空前繁榮，體育娛樂方麵也非常繁榮。
任何地方都比不上。
當然，你要想擁有這一切，就必須努力的幹活，努力的掙錢，對於懶人那也是非常殘酷得，真是什麽都沒有，就連房屋都會被收迴的。
南直隸當然不可能達到衛輝府的水平，畢竟生產都集中在衛輝府，尤其高端技術生產，相對國內市場，衛輝府的地理優勢也不差，最主要的還是郭淡，隻要郭淡一日不承包南直隸，生產就不可能搬過來。
就沒有商人願意相信官府。
但是房屋方麵，態度絕對是一樣的，誰要搞房地產，郭淡就要搞死誰，如果王錫爵今天不答應的話，他就會聯合商人搞。
讓官府毛都撈不到一根。
他不是什麽聖母，關鍵還是利益，房地產對他是一點好處都沒有，傷害巨大，且不說這影響到百姓消費能力，關鍵富人得錢若都投到房地產裏麵，那他的股份賣給誰？
最終還是屁股決定腦袋。