陳中天道：“再簡單點就是，這個房地產開發的核心思想就是靠政策拿地，靠銀行墊款，關鍵一環是欠銀行的利息能及時還上，開發建設的成本從棚改利潤裏來，銀行的利益靠其他產業輸血，等到項目開發完畢，項目本身就可以實現自我造血，輸血產業就能停止輸血，這個過程中，我一分錢都不出，但也同樣一分錢都不賺。
可是國家銀行賺了錢，當地政府完成了任務，並且多了一個穩定的財政和稅收的增長點，當地多了數千個就業崗位，我自己多出了一筆不動產，除了欠銀行一筆幾十億的拿地款，賬目上就非常幹淨。
如果能五個百城市集中開發，就相當於不花錢完成五百次這樣的操作，雖然負債可能會達到數千億，但這筆負債，整體來說其實是各方都願意看到的優質負債，隻要經營商不出問題，自己不貪心，不去搞別的開發，最終形成賬務上的閉環，以每年償還2％的債務的速度，五十年就能把這筆賬算清，如果公司能實現上市，把每年還債的速度增加到4％，那25年就能弄完，哪怕算上中間開發的時間，到時候我還不滿60歲。”
王嘉輝頓時變成了結巴。
“你、這、這。”
王嘉輝想了一會兒道：“大方向是沒問題，不過這麽理想化，要實現的難度也很大。
不是每個地方都會願意把地交給你的，做房地產的也不止你一家而已。
還有你說的那個輸血產業……如果負債千億，一年的貸款利息至少也要百億了，你上哪兒去弄每年百億的淨利潤？”
“這筆支出是動態變化的。”
陳中天解釋道，“整個戰略規劃要是鋪開來，肯定是一部分在拿地，一部分在建設，一部分已經完工，完工的部分靠自己的利潤就足夠墊付這筆利息，按階段開發的話，現金流的壓力能減輕三分之一左右，而且越往後壓力越小。
我說的那個造血產業，我希望將來是兩部分，一部分來自金融產業，一部分來自互聯網產業。”
王嘉輝馬上道：“你的天仙qq現在根本沒有盈利，金融這塊你連門檻都邁不過去。
這兩頭你不投錢進去就不錯了，拿什麽來輸血？
你這條產業邏輯已經崩了啊。”
陳中天嗬嗬笑道：“看來你對我這片業務了解不深。
崩不崩，做了才知道。
我們這兒有專家，劉副行長就是。
讓他說說。”
劉副行長也是懵了半天，陳中天這手筆可真夠大的，比影視基地和遊戲基地還要大。
但是他已經理解了陳中天的運作思路，說，”理論可行，並且陳中天不缺錢。
實際操作可行性相當高。
“王嘉輝又琢磨了一會兒，說，”既然劉叔叔說能行，我也想明白了一些，但是金融運作是我的弱項。
“”這個沒問題，我這邊有一位人大金融高才生，你隻要把關係拉上，具體的技術操作，他可以負責。
“陳中天說。”
那，商業廣場區這塊是什麽模式？
“王嘉輝反問。
“商業地產的模式，是將戶外室內步行街與商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能於一體，形成獨立的大型商圈。
“陳中天再答。
王嘉輝又問，”你認為我們怎麽開始操作？
“”我們成立一個新公司，公司名字我都想過了，就叫‘燕京廣廈寒士房屋開發有限責任公司’，然後就是資金與人才。”
陳中天答。
王副主任說，“廣廈寒士房開，這個名字好，既有理想壯誌，又有文化高度，聽上去就很高大上的樣子。”
王嘉輝說，“是好，很有文化氣息，給人一種悲天憫人的感覺，還容易讓人記住。
廣場你也取名了吧？”
“是，就叫萬達廣場。
這個名字要注冊商標。”
陳中天說。
王嘉輝突然對著陳中天點頭道，“你很厲害，懂的也多，萬達這名，好聽、好記、有內涵。”
王副主任笑了，“嘉輝，怎麽樣？
碰到高人了吧。
他比你年齡小，但是野心可不比你小。”
“嘿嘿，你還沒有詳細說資金問題呢。”
王嘉輝不好意思地笑了。
“嗯，啟動資金，我們自己籌集，有肉大家吃、有湯大家喝，不要想著吃獨食。
所以，你可以廣泛發動你的朋友們，這樣的好處，主要是人脈上，全國這麽大，總有你個人的手伸不到的地方，但是合作夥伴多了，就能夠夠到了。
然後，你測算一下，若是我們一下子複製50座廣場，大約需要多少錢，你肯定籌集不到50座廣場的啟動資金，缺多少我給你補上。
然後就是錢滾錢、滾動發展。
再說迴籠資金。
通過住宅，公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的迴籠資金，支持購物中心的開發與運營，有效解決現金流的問題。
憑借這一模式和萬達強大的執行力，快速在國內複製並取得了階段性的成功。
這裏麵最考驗你的是強大的執行力，你明白吧。
購物中心最好的方式，是以大型超市為主，鋪以其他品牌店。
你看我們紅蘋果電腦城、紅蘋果網吧旗艦店，再加上電玩其他產品。
我這裏能給你解決兩個大店鋪了。
嗯，還少飲食，這家宮廷禦菜館，就可以打造成全國鏈鎖店，這個等會我來找他們老板談。
然後，你就得與國內、國外的超級超市商談合作的事宜了。
再說建築平麵規劃上，通過室內步行街和中庭，經過科學合理的動線設計將功能不同的主力店有機地聯係起來，互相補充，人流共享。
一條室內步行街，把百貨、電器、電玩、網吧、ktv、影城等主力店及其他品牌店有機串聯。
可以說，這條室內步行街，就是我所設想的萬達購物中心的靈魂。
“說到這裏陳中天停頓了一下，喝了一口水。
見著所有的人都在聚精會神地聽自己講，又開始講起。
“功能組合上，考慮各類別主力店經營的特點，營業時間的差別，經營產品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合，形成聚留效應共享共贏。
節點空間上，將各個中庭、廣場等特色節點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建築空間的商業感覺。
所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯係，結合功能分區，通過清晰的vi導視係統，極大地方便顧客出入。
室內步行街通常為三層，根據地塊形狀及規模，一般呈“u”型或“l”型，全長約300—400米，室內步行街出入口一般通向不同城市道路。
室內步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區域設置可供行人休憩的長椅，節點區域設置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。
樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對麵各樓層的店麵招牌。
沿著各樓層室內步行街可直接到達與之直接貫穿的各大主力店。
這有利於不同消費群的互相轉換，做到人流的有效共享。
這就是我所設想的萬達城市綜合商業區模式。”
“厲害，確實厲害，你能想的這麽細，我很佩服。
我跟你幹了。”
王嘉輝說。
“好，這隻是我的新項目的一項，還有一項，是影視拍攝基地和遊戲場景基地，這是你的拿手的業務。
具體是這樣的……。
我們第一批城市一定要包括淝水，因為影視拍攝基地和遊戲場景基地是在淝水，我設想是在這個基地的西麵，建造一座萬達廣場，以後我會在萬達廣場的西麵，再建一個大型物流中心，就是菜鳥物流淝水基地。
這樣，可以就保證了人口流量，旅遊有流量、物流中心這邊需要大量的快遞員，這些人要吃、要喝、要玩、要住，消費能力也比淝水當地居民高。”
艾伯伯突然冒出一句道，“你這又是一個生態圈模式，生態圈這個概念，你玩的太溜了。”
“中關村這邊也要建立一座萬達廣場，你還要給我留塊地，我將來要建天仙qq總部大樓，以及從萬達廣場購買一些居住樓，作為天仙qq員工福利。”
王嘉輝說，“好，聽你這麽一說，我更有信心了。
明天我就招集朋友們來商量這件事。”
“嗯，嗯，這邊房開公司和影視基地那個公司，都由你任總經理，當然，我肯定是董事長，你再多招幾位副總。
就像我這樣，隻負責公司主要業務的開展，管理方麵全部交給我艾姐姐做一樣。
“”哼、哼，你還好意思說。
“艾青青說。
陳中天說得熱火朝天，把一包房的人都又驚住了。
接著，正事說完，陳中天與眾人敬起酒來，可能與王嘉輝投緣吧，陳中天竟然與王嘉輝這五大三粗的漢子拚起酒來。
兩人拚著酒，拚著、拚著，王嘉輝認慫、無論陳中天怎麽勸，就是打死不喝了。
可是國家銀行賺了錢，當地政府完成了任務，並且多了一個穩定的財政和稅收的增長點，當地多了數千個就業崗位，我自己多出了一筆不動產，除了欠銀行一筆幾十億的拿地款，賬目上就非常幹淨。
如果能五個百城市集中開發，就相當於不花錢完成五百次這樣的操作，雖然負債可能會達到數千億，但這筆負債，整體來說其實是各方都願意看到的優質負債，隻要經營商不出問題，自己不貪心，不去搞別的開發，最終形成賬務上的閉環，以每年償還2％的債務的速度，五十年就能把這筆賬算清，如果公司能實現上市，把每年還債的速度增加到4％，那25年就能弄完，哪怕算上中間開發的時間，到時候我還不滿60歲。”
王嘉輝頓時變成了結巴。
“你、這、這。”
王嘉輝想了一會兒道：“大方向是沒問題，不過這麽理想化，要實現的難度也很大。
不是每個地方都會願意把地交給你的，做房地產的也不止你一家而已。
還有你說的那個輸血產業……如果負債千億，一年的貸款利息至少也要百億了，你上哪兒去弄每年百億的淨利潤？”
“這筆支出是動態變化的。”
陳中天解釋道，“整個戰略規劃要是鋪開來，肯定是一部分在拿地，一部分在建設，一部分已經完工，完工的部分靠自己的利潤就足夠墊付這筆利息，按階段開發的話，現金流的壓力能減輕三分之一左右，而且越往後壓力越小。
我說的那個造血產業，我希望將來是兩部分，一部分來自金融產業，一部分來自互聯網產業。”
王嘉輝馬上道：“你的天仙qq現在根本沒有盈利，金融這塊你連門檻都邁不過去。
這兩頭你不投錢進去就不錯了，拿什麽來輸血？
你這條產業邏輯已經崩了啊。”
陳中天嗬嗬笑道：“看來你對我這片業務了解不深。
崩不崩，做了才知道。
我們這兒有專家，劉副行長就是。
讓他說說。”
劉副行長也是懵了半天，陳中天這手筆可真夠大的，比影視基地和遊戲基地還要大。
但是他已經理解了陳中天的運作思路，說，”理論可行，並且陳中天不缺錢。
實際操作可行性相當高。
“王嘉輝又琢磨了一會兒，說，”既然劉叔叔說能行，我也想明白了一些，但是金融運作是我的弱項。
“”這個沒問題，我這邊有一位人大金融高才生，你隻要把關係拉上，具體的技術操作，他可以負責。
“陳中天說。”
那，商業廣場區這塊是什麽模式？
“王嘉輝反問。
“商業地產的模式，是將戶外室內步行街與商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能於一體，形成獨立的大型商圈。
“陳中天再答。
王嘉輝又問，”你認為我們怎麽開始操作？
“”我們成立一個新公司，公司名字我都想過了，就叫‘燕京廣廈寒士房屋開發有限責任公司’，然後就是資金與人才。”
陳中天答。
王副主任說，“廣廈寒士房開，這個名字好，既有理想壯誌，又有文化高度，聽上去就很高大上的樣子。”
王嘉輝說，“是好，很有文化氣息，給人一種悲天憫人的感覺，還容易讓人記住。
廣場你也取名了吧？”
“是，就叫萬達廣場。
這個名字要注冊商標。”
陳中天說。
王嘉輝突然對著陳中天點頭道，“你很厲害，懂的也多，萬達這名，好聽、好記、有內涵。”
王副主任笑了，“嘉輝，怎麽樣？
碰到高人了吧。
他比你年齡小，但是野心可不比你小。”
“嘿嘿，你還沒有詳細說資金問題呢。”
王嘉輝不好意思地笑了。
“嗯，啟動資金，我們自己籌集，有肉大家吃、有湯大家喝，不要想著吃獨食。
所以，你可以廣泛發動你的朋友們，這樣的好處，主要是人脈上，全國這麽大，總有你個人的手伸不到的地方，但是合作夥伴多了，就能夠夠到了。
然後，你測算一下，若是我們一下子複製50座廣場，大約需要多少錢，你肯定籌集不到50座廣場的啟動資金，缺多少我給你補上。
然後就是錢滾錢、滾動發展。
再說迴籠資金。
通過住宅，公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的迴籠資金，支持購物中心的開發與運營，有效解決現金流的問題。
憑借這一模式和萬達強大的執行力，快速在國內複製並取得了階段性的成功。
這裏麵最考驗你的是強大的執行力，你明白吧。
購物中心最好的方式，是以大型超市為主，鋪以其他品牌店。
你看我們紅蘋果電腦城、紅蘋果網吧旗艦店，再加上電玩其他產品。
我這裏能給你解決兩個大店鋪了。
嗯，還少飲食，這家宮廷禦菜館，就可以打造成全國鏈鎖店，這個等會我來找他們老板談。
然後，你就得與國內、國外的超級超市商談合作的事宜了。
再說建築平麵規劃上，通過室內步行街和中庭，經過科學合理的動線設計將功能不同的主力店有機地聯係起來，互相補充，人流共享。
一條室內步行街，把百貨、電器、電玩、網吧、ktv、影城等主力店及其他品牌店有機串聯。
可以說，這條室內步行街，就是我所設想的萬達購物中心的靈魂。
“說到這裏陳中天停頓了一下，喝了一口水。
見著所有的人都在聚精會神地聽自己講，又開始講起。
“功能組合上，考慮各類別主力店經營的特點，營業時間的差別，經營產品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合，形成聚留效應共享共贏。
節點空間上，將各個中庭、廣場等特色節點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建築空間的商業感覺。
所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯係，結合功能分區，通過清晰的vi導視係統，極大地方便顧客出入。
室內步行街通常為三層，根據地塊形狀及規模，一般呈“u”型或“l”型，全長約300—400米，室內步行街出入口一般通向不同城市道路。
室內步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區域設置可供行人休憩的長椅，節點區域設置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。
樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對麵各樓層的店麵招牌。
沿著各樓層室內步行街可直接到達與之直接貫穿的各大主力店。
這有利於不同消費群的互相轉換，做到人流的有效共享。
這就是我所設想的萬達城市綜合商業區模式。”
“厲害，確實厲害，你能想的這麽細，我很佩服。
我跟你幹了。”
王嘉輝說。
“好，這隻是我的新項目的一項，還有一項，是影視拍攝基地和遊戲場景基地，這是你的拿手的業務。
具體是這樣的……。
我們第一批城市一定要包括淝水，因為影視拍攝基地和遊戲場景基地是在淝水，我設想是在這個基地的西麵，建造一座萬達廣場，以後我會在萬達廣場的西麵，再建一個大型物流中心，就是菜鳥物流淝水基地。
這樣，可以就保證了人口流量，旅遊有流量、物流中心這邊需要大量的快遞員，這些人要吃、要喝、要玩、要住，消費能力也比淝水當地居民高。”
艾伯伯突然冒出一句道，“你這又是一個生態圈模式，生態圈這個概念，你玩的太溜了。”
“中關村這邊也要建立一座萬達廣場，你還要給我留塊地，我將來要建天仙qq總部大樓，以及從萬達廣場購買一些居住樓，作為天仙qq員工福利。”
王嘉輝說，“好，聽你這麽一說，我更有信心了。
明天我就招集朋友們來商量這件事。”
“嗯，嗯，這邊房開公司和影視基地那個公司，都由你任總經理，當然，我肯定是董事長，你再多招幾位副總。
就像我這樣，隻負責公司主要業務的開展，管理方麵全部交給我艾姐姐做一樣。
“”哼、哼，你還好意思說。
“艾青青說。
陳中天說得熱火朝天，把一包房的人都又驚住了。
接著，正事說完，陳中天與眾人敬起酒來，可能與王嘉輝投緣吧，陳中天竟然與王嘉輝這五大三粗的漢子拚起酒來。
兩人拚著酒，拚著、拚著，王嘉輝認慫、無論陳中天怎麽勸，就是打死不喝了。